Kısaca
Kentsel dönüşüm, depremde yıkılma veya ağır hasar riski taşıyan yapıların ve riskli alanların 6306 sayılı Kanun'a göre yıkılıp güvenli yapılarla yenilenmesidir. Süreç riskli yapı tespitiyle başlar; malikler arsa payları oranında salt çoğunlukla karar alır, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve belediye süreci yönetir.
Bu yazıda 9 başlık
Kentsel dönüşüm, depremde yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıyan yapıların ve afet riski altındaki alanların yıkılıp fen ve sanat kurallarına uygun, güvenli yapılarla yenilenmesidir. Türkiye'de bu sürecin hukuki çerçevesi 2012'de yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'dur. Kanunun amacı "sağlıklı ve güvenli yaşama çevreleri" oluşturmaktır (6306 sayılı Kanun md. 1).
Gündelik dilde kentsel dönüşüm denince çoğunlukla tek bir apartmanın yıkılıp yeniden yapılması anlaşılır. Kanun ise üç ayrı ölçek tanır: riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı. Hangi ölçekte olduğunuz; kimin karar vereceğini, hangi desteklerden yararlanacağınızı ve sürecin ne kadar süreceğini belirler.
Kentsel dönüşümün yasal tanımı: üç temel kavram
| Kavram | Kanundaki tanım | Kim belirler? |
|---|---|---|
| Riskli yapı | Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilerle tespit edilen yapı (md. 2/d) | Başkanlıkça lisanslandırılmış kuruluşun raporu; sonuç Başkanlığa veya İdareye bildirilir |
| Riskli alan | Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alan (md. 2/ç) | Cumhurbaşkanı kararı |
| Rezerv yapı alanı | Kanun kapsamındaki uygulamalarda kullanılmak üzere belirlenen alan; 2023'ten beri mevcut yerleşim alanları da rezerv alan olabilir (md. 2/c) | Bakanlık (TOKİ'nin veya İdarenin talebiyle ya da resen) |
İstanbul'daki dönüşümlerin büyük kısmı riskli yapı ölçeğindedir. Tek bir parseldeki bina için rapor alınır, malikler müteahhitle anlaşır ve bina aynı parselde yenilenir. Buna parsel bazlı ya da yerinde dönüşüm denir. Komşu parsellerin birleştirilmesiyle veya imar adası bazında uygulama yapmak da mümkündür (md. 6/1). Parsel bazlı modelin pratikteki işleyişini Bakırköy örneği üzerinden anlattığımız yazıda bulabilirsiniz.
Kentsel dönüşümde kim ne yapar?
- Kentsel Dönüşüm Başkanlığı: 7471 sayılı Kanunla (Kasım 2023) Kanundaki yetkilerin büyük bölümünü Bakanlıktan devraldı. Riskli yapı tespitlerini kayda alır, pay satışlarını yürütür, lisanslı kuruluşları denetler. İl düzeyindeki işlemler çevre, şehircilik ve iklim değişikliği il müdürlükleri üzerinden yürür.
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı: Rezerv yapı alanı belirleme ve planlama standartları gibi yetkileri korur.
- İdare (belediye): Yıkım ve yapı ruhsatını verir; süresinde yıkılmayan riskli yapıları yıkar veya yıktırır (md. 5/4).
- TOKİ: Riskli alan ve rezerv alan uygulamalarında, ayrıca İstanbul'daki Yarısı Bizden kampanyasının alan bazlı ayağında yer alır.
- Lisanslı kuruluşlar: Riskli yapı tespitini yapan, Başkanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlardır (md. 3/1).
- Malikler ve müteahhit: Parsel bazlı dönüşümde süreci fiilen yürüten taraflardır.
Riskli yapı nasıl belirlenir?
Riskli yapı tespitini öncelikle malikler veya kanuni temsilcileri, masrafı kendilerine ait olmak üzere yaptırır (md. 3/1). Tek bir malik de başvurabilir; bunun için diğer maliklerin onayı gerekmez. Başkanlık veya İdare tespiti resen yapabilir ya da maliklere süre verebilir. Tespit engellenirse kolluk desteğiyle resen yapılır.
Tespitin ardından tutanak binaya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir. İlanın son günü tebliğ tarihi sayılır (md. 3/2). Malikler bu tarihten itibaren 15 gün içinde itiraz edebilir. İtirazı üniversitelerden dört, Bakanlık ve Başkanlıktan üç kişiden oluşan teknik heyet inceler (md. 3/1). Riskli yapı bilgisi tapunun beyanlar hanesine işlenir.
Yıkım ve yenileme süreci kısaca
Riskli yapı kararından sonra süreç ana hatlarıyla aşağıdaki gibi ilerler. Her adımın belgeleri ve süreleri için adım adım kentsel dönüşüm süreci rehberimize bakabilirsiniz.
- Malikler toplanır ve arsa payları oranında salt çoğunlukla yeniden yapım kararı alır (md. 6/1).
- Müteahhit seçilir; kat karşılığı, hasılat paylaşımı veya başka bir usulle sözleşme yapılır. Teklifler doğrudan firmalardan ya da kardeş girişimimiz BinaBina gibi bir teklif platformu üzerinden toplanabilir.
- Karara katılmayan maliklere teklif bildirilir; anlaşmazlarsa payları açık artırmayla satılır.
- Maliklere yıktırma için en fazla 90 gün süre verilir (md. 5/3); bina tahliye edilip yıkılır.
- Yapı ruhsatı alınır, inşaat tamamlanır, iskân ve kat mülkiyeti tapuları çıkar.
Salt çoğunluk ne anlama geliyor?
7471 sayılı Kanunla karar nisabı "en az üçte iki"den "salt çoğunluk"a indi. Bu çoğunluk kişi sayısına göre değil, hisseler yani arsa payları oranında hesaplanır. On dairelik bir binada altı malikin "evet" demesi tek başına yetmeyebilir; belirleyici olan bu maliklerin arsa paylarının toplamının yarıyı aşmasıdır. Ruhsat, tevhit (parsel birleştirme) ve ifraz (parsel ayırma) gibi idari işlemler de aynı çoğunlukla yürütülür (md. 6/1).
Sahada en sık gördüğümüz hata, tapudaki arsa paylarını kontrol etmeden "çoğunluk bizde" varsayımıyla müteahhitle görüşmeye başlamaktır. Mirasçılar arasında paylaştırılmamış daireler, hisseli tapular ve yurt dışında yaşayan malikler hesabı beklenmedik biçimde değiştirebilir. 4 Şubat 2026'daki yönetmelik değişikliğiyle, bir malik talep ederse tüm maliklerin usulüne uygun biçimde toplantıya çağrılması da şart hâline geldi; ayrıntılar yönetmelik değişiklikleri yazımızda.
Kentsel dönüşümün sağladıkları ve riskleri
| Sağladıkları | Dikkat edilmesi gereken riskler |
|---|---|
| Depreme dayanıklı, güncel yönetmeliklere uygun yapı | Müteahhidin işi geciktirmesi veya yarım bırakması |
| Kanun kapsamındaki işlemlerde harç ve bazı vergi istisnaları (md. 7/9) | Sözleşmede belirsiz bırakılan teslim süresi, metrekare ve malzeme hükümleri |
| Kira yardımı ve yapım için yardım imkânı (md. 5/1) | Desteklerin inşaat süresindeki kira giderini tam karşılamaması |
| Otopark, asansör, yalıtım gibi yeni olanaklar ve değer artışı | Malikler arası anlaşmazlıklar ve pay satışı süreçleri |
| Tahliye ve yıkım için yasada belirlenmiş süreler | Yeni projede daire büyüklüğünün, cephesinin veya katının değişmesi |
Mali boyut: istisnalar ve destekler
6306 kapsamındaki işlemler noter harcı, tapu harcı, belediye harç ve ücretleri, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve damga vergisinden istisnadır (md. 7/9). Mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyeler harç ve ücret almaz (md. 7/10). Emlak vergisi bu istisnalar arasında yer almaz.
Destek tarafında Bakanlık kira yardımı, İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin buna ek kira desteği ve İstanbul'a özgü Yarısı Bizden yapım yardımı öne çıkar. Yarısı Bizden'in süresi 20 Ekim 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan kararla 31 Aralık 2027'ye uzatıldı. Güncel tutarlar ve başvuru şartları için kira yardımı sayfamıza bakabilirsiniz.
Kiracılar ne yapabilir?
Yürürlükteki Kanun metni riskli yapı tespiti başvurusu hakkını maliklere ve kanuni temsilcilerine verir; kiracının kendi başına başvuru hakkı yoktur. Buna karşılık anlaşmayla tahliye edilen yapıların kiracılarına da kira yardımı yapılabilir (md. 5/1). İBB'nin kira desteği de kiracıları kapsar. Tahliye bildirimi aldığınızda depozito iadesini ve kira sözleşmesinin sona ermesini ev sahibinizle yazılı olarak netleştirin.
ADAADA nasıl yardımcı olur?
ADAADA, İstanbul'da kat maliklerine riskli yapı başvurusundan malik toplantısına, müteahhit seçiminden sözleşme ve teslim takibine kadar danışmanlık verir. Sürecin hangi aşamasında olduğunuzu birlikte netleştirmek için kentsel dönüşüm hizmetlerimize göz atabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir. Somut durumunuz için güncel mevzuatı ve ilgili kurumu kontrol edin.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye yerine geçmez. Mevzuat ve destek tutarları değişebilir; karar vermeden önce güncel Resmî Gazete metnini ve ilgili kurumu kontrol edin veya bizden destek alın.
Sık sorulan sorular
Kentsel dönüşüm için binadaki tüm maliklerin onayı gerekir mi?
Hayır. Riskli yapılarda karar, arsa payları oranında salt çoğunlukla alınır (6306 md. 6/1). Karara katılmayanların payları Başkanlıkça belirlenen rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla satılabilir.
Riskli yapı tespiti için kim başvurabilir?
Malikler veya kanuni temsilcileri başvurabilir; tek bir malikin başvurusu yeterlidir. Tespiti Başkanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlar yapar ve ücret başvurana aittir.
Bina riskli çıkarsa yıkım zorunlu mu?
Evet. Maliklere yıktırma için en fazla 90 gün süre verilir (md. 5/3). Bu sürede yıkılmayan yapıyı idare yıkar veya yıktırır; masraf hisseleri oranında maliklerden tahsil edilir (md. 5/4).
Riskli yapı tespitine itiraz edilebilir mi?
Tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir ve itirazı teknik heyet inceler. Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı ayrıca tebliğden itibaren 30 gün içinde idari yargıda dava açılabilir (md. 6/9).
Yıkmak yerine güçlendirme yapılabilir mi?
Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için güçlendirme kredisi verilebilir (md. 6/8). Güçlendirmenin mümkün olup olmadığına mühendislik değerlendirmesiyle karar verilir.
