Kısaca
Kentsel dönüşüme katılmak genellikle daha düşük başlangıç maliyetiyle aynı semtte yeni daire sağlar, ancak inşaat süresince beklemeyi ve müteahhit riskini göze almayı gerektirir. Satıp yeni ev almak hemen taşınma ve semt seçme özgürlüğü verir, fakat fiyat farkı ve satış masrafları yüksektir. Kararı imar durumu, teklif edilen daire, kira gideri ve destekleri yan yana koyarak verin.
Bu yazıda 8 başlık
- Kentsel dönüşüm mü yeni ev mi: karşılaştırma tablosu
- Kentsel dönüşüme katılmanın maliyeti ve getirisi
- Satıp yeni ev almanın maliyeti
- Üçüncü yol: payınızı binadaki diğer maliklere satmak
- Hangi durumda hangisi mantıklı?
- Bekleme süresini gerçekçi hesaplamak
- Sık yapılan hatalar
- Karar vermeden önce yapılacaklar
Eski bir binada daireniz varsa "kentsel dönüşüm mü, yeni ev mi?" sorusu aslında üç seçenek arasında bir tercihtir: binanızın dönüşümüne katılıp aynı yerde yeni daire almak, mevcut dairenizi satıp başka bir yerde hazır ev almak ya da dönüşüme katılıp inşaat süresince başka bir evde yaşamak. Hangisinin doğru olduğu; bütçenize, ne kadar beklemeye hazır olduğunuza, binanızdaki malik uyumuna ve bulunduğunuz semtin değerine bağlıdır. Bu yazı kararı somut kalemler üzerinden vermenize yardımcı olur.
Kentsel dönüşüm mü yeni ev mi: karşılaştırma tablosu
| Kalem | Kentsel dönüşüme katılmak | Satıp yeni ev almak |
|---|---|---|
| Başlangıç maliyeti | Genellikle düşük; kat karşılığı modelde inşaatı müteahhit finanse eder | Yüksek; satış bedeli ile yeni evin fiyatı arasındaki fark ödenir |
| Bekleme süresi | Ruhsat öncesi hazırlık ve inşaat süresi kadar başka yerde yaşanır | Hemen taşınma imkânı |
| Konum | Aynı parsel, aynı semt | Semt seçme özgürlüğü |
| Harç ve vergi | 6306 kapsamındaki işlemlerde noter ve tapu harcı, damga vergisi alınmaz (md. 7/9) | Tapu harcı ve satış masrafları genel kurallara göre ödenir |
| Destekler | Kira yardımı, İstanbul'da Yarısı Bizden ve İBB kira desteği | Kentsel dönüşüm desteklerinden yararlanılmaz |
| Başlıca risk | Gecikme, müteahhit sorunu, malikler arası anlaşmazlık | Gizli kusur, yanlış fiyat, yeni binanın deprem güvenliğinin belirsizliği |
Kentsel dönüşüme katılmanın maliyeti ve getirisi
Kat karşılığı modelde malik genellikle arsa payını müteahhide verir, karşılığında yeni binada daire alır ve inşaat süresince kira yardımı alır. Malikin cebinden çıkan para çoğu zaman taşınma, kira farkı ve varsa ek metrekare için ödenen katkı payıyla sınırlı kalır. Bununla birlikte yeni dairenin eski daireyle aynı büyüklükte olacağı garanti değildir; imar durumu, otopark ve yeni yönetmelikler paylaşım oranını belirler.
6306 kapsamındaki işlemler ve yeni yapıların ilk satışı noter harcı, tapu harcı, belediye harçları ve damga vergisinden istisnadır (md. 7/9). Mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar yeni inşaat alanı için belediye harç ve ücreti alınmaz (md. 7/10). İkincil kaynaklara göre 1 Nisan 2022'den sonra ruhsat alan 6306 projelerinde konut teslimlerinde net 150 m²'ye kadar %1 KDV uygulanıyor; kendi durumunuz için mali müşavirden teyit alın.
Destekler de hesaba girmelidir. İstanbul'da Yarısı Bizden kampanyası 31 Aralık 2027'ye uzatıldı; Bakanlık kira yardımı ve İBB kira desteği tahliye sonrası dönemi kısmen karşılar. Güncel tutarlar için kira yardımı sayfamıza bakabilirsiniz.
Satıp yeni ev almanın maliyeti
- Fiyat farkı: Eski ve riskli bir binadaki dairenin satış fiyatı, aynı semtteki yeni bir dairenin fiyatından belirgin şekilde düşüktür. Aradaki farkı birikim veya krediyle kapatmanız gerekir.
- Satış masrafları: Tapu harcı, emlak komisyonu ve taşınma giderleri.
- Riskli yapı şerhi: Bina riskli yapı olarak tespit edilmişse bu bilgi tapuda görünür ve alıcılar fiyatı buna göre değerlendirir. Satış yasak değildir, ancak alıcı dönüşüm sürecini ve salt çoğunluk kararlarını da devralır.
- Yeni evin güvenliği: "Yeni" ev her zaman güvenli değildir. Yapım yılı, ruhsat ve iskân durumu, yapı denetim kayıtları ve zemin bilgisini kontrol edin.
Üçüncü yol: payınızı binadaki diğer maliklere satmak
Dönüşüme katılmak istemiyor ama binanızın kararı salt çoğunlukla alınmışsa, payınız Kanundaki usulle satılabilir: teklif size bildirilir, 15 gün içinde kabul etmezseniz arsa payınız Başkanlıkça belirlenen rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır (md. 6/1). Bu yol isteğe bağlı bir çıkış değil, anlaşmazlığın sonucudur ve fiyat sizin belirlediğiniz bedel olmayabilir. Çıkmak istiyorsanız, satış süreci başlamadan önce diğer maliklerle veya müteahhitle pazarlık etmek genellikle daha avantajlıdır.
Hangi durumda hangisi mantıklı?
| Durumunuz | Genellikle daha uygun seçenek |
|---|---|
| Semtinizi seviyor, birkaç yıl beklemeye hazırsınız | Kentsel dönüşüm |
| Binada malikler büyük ölçüde anlaşmış, güvenilir bir müteahhit var | Kentsel dönüşüm |
| Hemen taşınmanız gerekiyor (sağlık, iş, aile) | Satıp yeni ev almak veya dönüşüme katılıp geçici kiralık ev |
| Binada uzun süredir anlaşma sağlanamıyor | Satış veya pay devri seçeneklerini değerlendirin |
| Yatırım amaçlı daireniz var | Dönüşüm sonrası değerle bugünkü satış bedelini karşılaştırın |
Bekleme süresini gerçekçi hesaplamak
Dönüşüm kararında en çok yanılınan kalem süredir. Sözleşmedeki inşaat süresi yalnızca bir parçadır; öncesinde riskli yapı raporu, 15 günlük itiraz süresi, malik toplantısı, karara katılmayanlara 15 gün ilan ve 15 gün inceleme süresi, varsa pay satışı ve ruhsat süreci vardır. 4 Şubat 2026'dan beri ruhsat başvurusu için tebligatın yapılmış ve pay satışının tamamlanmış olması da aranıyor. Binada anlaşmazlık varsa bu hazırlık dönemi inşaattan uzun sürebilir.
Bu nedenle hesap yaparken yalnızca "inşaat kaç ay" diye değil, "taşındığım günden tapuyu aldığım güne kadar kaç ay kira ödeyeceğim" diye sorun. Kira yardımları ve müteahhidin ödeyeceği kira, bu sürenin tamamını kapsamayabilir.
Sık yapılan hatalar
- Komşulardan duyulan paylaşım oranını kendi binanız için geçerli saymak; oran imar durumuna ve parsele göre değişir.
- Dönüşüm sonrası dairenin değerini bugünkü yeni daire fiyatlarıyla hesaplayıp teslim tarihini hesaba katmamak.
- Riskli binadaki daireyi, dönüşüm kararının alındığı ve teklifin netleştiği dönemi beklemeden aceleyle düşük fiyata satmak.
- Yeni ev alırken yalnızca bina yaşına bakıp ruhsat, iskân ve yapı denetim bilgisini kontrol etmemek.
Karar vermeden önce yapılacaklar
- Binanızın riskli yapı durumunu öğrenin; rapor alınmamışsa tek bir malik olarak da başvurabilirsiniz.
- Güncel imar durumunu belediyeden alın; yeni binada ne kadar inşaat alanı çıkacağını görün.
- En az birkaç müteahhitten aynı şartnameyle teklif isteyin ve size düşecek dairenin net metrekaresini öğrenin. Teklifleri aynı formatta toplayıp yan yana görmek için kardeş girişimimiz BinaBina'nın teklif sürecine bakabilirsiniz.
- İnşaat süresince kira giderinizi, alacağınız kira yardımlarını düşerek hesaplayın.
- Satış seçeneği için semtinizde riskli binalardaki dairelerin gerçek satış fiyatlarını araştırın.
- İki senaryonun toplam maliyetini ve sonunda elinizde kalacak taşınmazın değerini yan yana yazın.
Dönüşüm sürecinin nasıl işlediğini adım adım rehberimizde, müteahhit tekliflerini değerlendirmeyi müteahhit seçimi yazımızda anlattık.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali tavsiye değildir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye yerine geçmez. Mevzuat ve destek tutarları değişebilir; karar vermeden önce güncel Resmî Gazete metnini ve ilgili kurumu kontrol edin veya bizden destek alın.
Sık sorulan sorular
Riskli yapı olarak tespit edilmiş daire satılabilir mi?
Evet, satış yasak değildir. Riskli yapı bilgisi tapuda görünür; alıcı dönüşüm sürecini ve alınmış kararları devralır, bu da fiyatı etkiler.
Kentsel dönüşümde yeni daireye KDV ödenir mi?
İkincil kaynaklara göre 1 Nisan 2022'den sonra ruhsat alan 6306 projelerinde konut teslimlerinde net 150 m²'ye kadar %1 KDV uygulanır, aşan kısım genel orana tabidir. Kendi projeniz için mali müşavirden teyit alın.
Dönüşüme katılmak istemezsem ne olur?
Binada arsa payı oranında salt çoğunlukla karar alınmışsa teklif size bildirilir; 15 gün içinde kabul etmezseniz payınız rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılabilir (6306 md. 6/1).
Kentsel dönüşümde inşaat süresince kira yardımı alınır mı?
Anlaşmayla tahliye edilen yapıların maliklerine ve kiracılarına kira yardımı yapılabilir (md. 5/1). İstanbul'da buna ek olarak İBB kira desteği vardır; müteahhidin ödeyeceği kira ise sözleşmeye bağlıdır.
