Kısaca
Kentsel dönüşümde müteahhit seçerken teslim edilmiş işlere, mali güce, yetki belgesi numarası ve grubuna, teklifin ve sözleşmenin şeffaflığına, inşaat dönemindeki raporlama düzenine bakın. Teklifleri aynı şartnameyle alıp daire metrekaresi, kira yardımı, teslim süresi, gecikme cezası, tapu devri ve teminat kalemlerini yan yana karşılaştırın.
Bu yazıda 9 başlık
Kentsel dönüşümde müteahhit seçerken beş kriter belirleyicidir: tamamlanmış ve teslim edilmiş işler, mali güç, yasal yeterlik ve belge durumu, teklifin ve sözleşmenin şeffaflığı, inşaat dönemindeki iletişim ve raporlama düzeni. Kat karşılığı modelde malikler arsalarını müteahhide emanet ettiği için yanlış seçim, gecikmeden yarım kalmış binaya kadar uzanan sonuçlar doğurur. Bu yazıda her kriteri nasıl kontrol edeceğinizi ve hangi belgeleri isteyeceğinizi anlatıyoruz.
Müteahhit seçimi kimin kararı?
Riskli yapılarda yeniden yapım ve kat karşılığı gibi kararlar, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır (6306 sayılı Kanun md. 6/1). Müteahhit seçimi de bu kararın parçasıdır. 4 Şubat 2026'dan sonra bir malik talep ederse tüm malikler Ek-12 formuyla toplantıya çağrılmalı; bu nedenle teklif karşılaştırmasını toplantıdan önce tüm maliklerle paylaşmak hem usul hem güven açısından doğru olur.
1. Tamamlanmış işler ve teslim geçmişi
Bir müteahhidin "devam eden" projeleri değil, iskânı alınıp tapuları maliklere teslim edilmiş işleri belirleyicidir. Tecrübeyi broşürden değil, adresten doğrulayın.
- Son yıllarda teslim ettiği en az birkaç binanın adresini isteyin ve yerinde görün.
- Bu binalarda oturan maliklerle konuşun: teslim süresine uyuldu mu, kira yardımı zamanında ödendi mi, eksik işler giderildi mi?
- Teslim edilen binanın yapı kullanma izni (iskân) alınmış mı, kontrol edin.
- Devam eden iş sayısını sorun; aynı anda çok sayıda şantiye, nakit sıkışıklığının erken işaretidir.
2. Mali güç ve istikrar
Kat karşılığı modelde müteahhit, inşaatı kendi sermayesi ve satacağı dairelerle finanse eder. Mali gücü zayıf bir firma, ilk dalgalanmada işi yavaşlatır. Kanun, müteahhit payına düşen bağımsız bölümlerin satışını inşaatın ilerlemesine bağlar; idarenin belirlediği tamamlanma oranının yüzde on altına kadar satışa izin verilir (md. 6/13). Bu kural, müteahhidin inşaatın başında daire satarak finansman bulmasını sınırlar; firmanın öz kaynağı bu yüzden önemlidir.
- Vergi ve SGK borcu olmadığını gösteren güncel yazıları isteyin.
- Ruhsat aşamasında verilecek teminatın türünü ve tutarını teklifte yazılı olarak isteyin.
- Firma hakkında icra ve dava kayıtlarını avukatınız aracılığıyla araştırın.
- Banka teminat mektubu verebilmesi, finansal güvenilirliğin somut bir göstergesidir.
3. Yasal yeterlik ve belgeler
Yapı müteahhitleri Bakanlık sisteminde kayıtlıdır ve her müteahhidin bir yetki belgesi numarası ile grubu vardır. Belediye ruhsat düzenlerken bu numarayı elektronik ortamda kontrol eder; numara yoksa, iptal edilmişse ya da belge grubu yapılacak işe yetmiyorsa yapı ruhsatı düzenlenmez (Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması ve Kayıtlarının Tutulması Hakkında Yönetmelik md. 26). Bu numara ruhsatta, iskânda ve yapım sözleşmesinde yer almak zorundadır (md. 5).
Pratikte şu sırayla kontrol edin: firmanın yetki belgesi numarası ve grubu, ticaret sicil kaydı ve imza yetkilileri, şantiye şefi ve teknik kadro bilgileri. Grubun projenin büyüklüğüne uygun olmaması, ruhsat aşamasında projenin durmasına yol açar.
4. Teklifin ve sözleşmenin şeffaflığı
Teklifleri karşılaştırılabilir kılmanın tek yolu, tüm firmalara aynı şartnameyle gitmektir. Kardeş girişimimiz BinaBina da teklifleri müteahhitlerden ortak bir formatta topluyor; binanızı BinaBina başvuru sayfasından listeleyebilirsiniz. Şartnamede mevcut bağımsız bölüm listesi, beklenen paylaşım esası ve teslim beklentisi yer almalıdır. Teklifler aşağıdaki tabloyla yan yana konulabilir.
| Karşılaştırma kalemi | Neden önemli? |
|---|---|
| Her malike düşen daire: kat, cephe, net ve brüt m² | "Aynı büyüklükte daire" ifadesi ölçülemez |
| Paylaşım oranı ve müteahhide kalan bölümler | Toplam değerin nasıl bölüşüldüğünü gösterir |
| Kira yardımı tutarı, başlangıç tarihi, süresi | Tahliyeden teslime kadar malikin nakit ihtiyacını belirler |
| Teslim süresi ve aylık gecikme cezası | Gecikmenin bedelini müteahhide yükler |
| Tapu devrinin aşamaları | Erken ve tam devir en büyük risktir |
| Teminat (ipotek, teminat mektubu) | İşin yarım kalmasına karşı güvencedir |
| Malzeme ve marka listesi | "Birinci sınıf malzeme" anlaşmazlık konusudur |
Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması ve tapuya şerh verilmesi, üçüncü kişilere karşı da koruma sağlar. Ön protokol ve üçüncü kişilere devir konuları için kat karşılığı inşaat sözleşmesinde üçüncü kişi hakları yazımıza bakabilirsiniz.
5. İletişim, raporlama ve sorun çözme düzeni
Kentsel dönüşüm uzun bir ilişkidir; müteahhitle iletişim düzeni sözleşmenin parçası olmalıdır. Kimin malikleri temsil edeceği, ilerleme raporlarının ne sıklıkla verileceği ve proje değişikliklerinin nasıl onaylanacağı yazılı olmalıdır. Proje değişikliği, malikin dairesinin yerini veya büyüklüğünü etkiliyorsa ilgili malikin yazılı onayı alınmalıdır.
Kanun, işi bırakan müteahhide karşı bir yol da öngörür: Müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmazsa veya iş en az altı aydır yeterli ekiple sürdürülmüyorsa, malikler salt çoğunlukla fesih kararı alıp Başkanlığa başvurabilir (md. 6/14). Bu hükmün işletilebilmesi için düzenli raporlama ve şantiye kayıtları büyük kolaylık sağlar.
Teklifleri puanlamak: basit bir yöntem
Malikler arasında tartışmayı azaltmanın etkili yolu, kriterleri toplantıdan önce birlikte ağırlıklandırmaktır. Örneğin teslim geçmişi, mali güç, teklif şartları, teminat ve iletişim için her malik 1 ile 5 arasında puan verir; ağırlıklar önceden kararlaştırılır. Böylece "en çok daireyi veren" teklif ile "en güvenilir" teklif arasındaki fark görünür hâle gelir.
Puanlamanın sonucu tek başına karar değildir, ama toplantı tutanağına eklendiğinde seçimin gerekçesini belgeler. Karara katılmayan maliklerle sonraki görüşmelerde de bu gerekçe işe yarar; çoğu itiraz, seçimin keyfî yapıldığı düşüncesinden doğar.
Puanlamada mali güç ve teslim geçmişine düşük ağırlık vermek yaygın bir hatadır. Paylaşım oranındaki birkaç puanlık fark, yarım kalan bir inşaatın maliyeti yanında küçük kalır.
Müteahhit görüşmesinde sorulacak sorular
- Son teslim ettiğiniz üç binanın adresi ve iskân tarihleri nedir?
- Şu anda kaç şantiyeniz devam ediyor?
- Yetki belgesi grubunuz nedir?
- Kira yardımını hangi tarihten itibaren, hangi tutarla ödüyorsunuz?
- Tapu devrini hangi aşamalara bağlamayı kabul edersiniz?
- Hangi teminatı veriyorsunuz?
- Gecikme cezası aylık ne kadar?
Yaygın hatalar
- Yalnızca en yüksek paylaşım oranını veren teklife bakmak; oran yüksek, firma zayıfsa proje bitmeyebilir.
- Komşunun tanıdığı müteahhitle teklif almadan anlaşmak.
- Sözlü vaatleri (ek oda, otopark, kira artışı) sözleşmeye yazdırmamak.
- Sözleşmeyi her malikin ayrı ayrı ve farklı şartlarla imzalaması; bu, sonradan eşitsizlik iddialarına yol açar.
Projenin genel risklerini kentsel dönüşümdeki uyarı işaretleri yazımızda, adım adım işleyişi süreç rehberimizde bulabilirsiniz. ADAADA, malikler adına şartname hazırlığı, teklif karşılaştırması ve sözleşme müzakeresinde destek verir; hizmet kapsamı için kentsel dönüşüm hizmetlerimize bakabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye yerine geçmez. Mevzuat ve destek tutarları değişebilir; karar vermeden önce güncel Resmî Gazete metnini ve ilgili kurumu kontrol edin veya bizden destek alın.
Sık sorulan sorular
Müteahhidin yetki belgesi neden önemli?
Belediye ruhsat düzenlerken müteahhidin yetki belgesi numarasını elektronik ortamda kontrol eder. Numara yoksa, iptal edilmişse veya grubu işe yetmiyorsa yapı ruhsatı düzenlenmez.
Müteahhit seçimi için kaç teklif almak gerekir?
Kanunda sayı yoktur. Uygulamada aynı şartnameyle birkaç firmadan teklif almak, paylaşım oranı ve şartların gerçekçi olup olmadığını görmeyi sağlar.
Müteahhit inşaat başlamadan daire satabilir mi?
6306 kapsamındaki projelerde müteahhit payına düşen bölümlerin satışı, idarenin belirlediği tamamlanma oranının yüzde on altına kadar izinle yapılabilir (md. 6/13). Daha yüksek oranda satış için tüm maliklerin muvafakati gerekir.
Müteahhidi salt çoğunluk seçebilir mi?
Evet. Riskli yapılarda kat karşılığı ve benzeri usullerle yeniden yapım kararı, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır (md. 6/1). Karara katılmayanların payları Kanundaki usule göre satılabilir.
