İçindekiler
Giriş
Apartman ortak yerlerde kullanım anlaşmazlıkları, özellikle Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamındaki yapılarda sıkça karşılaşılan, teknik ve hukuki boyutu yüksek sorunlardır. KMK 4. madde, ortak yerlerin tanımını yaparak hangi alanların bağımsız bölüm maliklerince ortak kullanımda olması gerektiğini belirler. Ancak bu tanım, uygulamada her zaman netlik taşımaz. Yapısal unsurlar (kiriş, kolon, perde duvar), çatı veya teras gibi alanların tekil kullanımı, ortak bahçe ve garaj gibi yerlerden haksız yararlanma girişimleri kat malikleri arasında uyuşmazlıklara neden olur. Bu kapsamda, Yargıtay kararları, anlaşmazlıkların nasıl ele alınması gerektiği konusunda yol gösterici bir niteliğe sahiptir.
Bu makalede, KMK 4. madde ışığında ortaya çıkan ortak yer anlaşmazlıklarının sebeplerini, Yargıtay örneklerini, teknik analizleri ve uzman görüşleriyle birlikte çözüm önerilerini bulacaksınız. Böylece, mülkiyet sahiplerinin ve bina yöneticilerinin ortak alanların hakkaniyetli kullanımı için hangi adımları atmaları gerektiğini daha net kavramaları amaçlanmaktadır.
KMK 4. Madde ve Ortak Yer Kavramının Tanımı
KMK 4. madde, hangi alanların ortak yer sayılacağını kanuni bir çerçeveye oturtur. Temel olarak, binanın taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile bunları tamamlayan yapısal unsurlar (merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar), genel kullanım alanları (kapıcı dairesi, sığınaklar, su depoları, kalorifer daireleri) ve benzeri mekânlar ortak yerler kapsamına girer. Kanun, ayrıca bağımsız bölümleri ayıran duvarlar, genel çamaşırhane, çatı, bahçe gibi alanları da ortak yer olarak tanımlamaktadır.
Bu tanım, bina yapısının bütünlüğünün korunması, can ve mal güvenliğinin sağlanması, adil kullanımın temini açısından büyük önem taşır. Ortak yerlerin statüsünün doğru anlaşılmaması veya ihlal edilmesi durumunda anlaşmazlıklar ortaya çıkar.
Apartman Ortak Yerlerde Kullanım Anlaşmazlıklarının Kaynakları
Mülkiyet Sınırları ve Yetki Aşımı
Ortak yer anlaşmazlıklarının başlıca kaynağı, mülkiyet sınırlarının tam olarak anlaşılmamasıdır. Kat malikleri, mülkiyet haklarının yalnızca bağımsız bölümleriyle sınırlı olmadığını, ortak yerlerde de eşit haklara sahip olduklarını bilmelidir. Herhangi bir kat maliki, ortak alanda tek taraflı değişiklik yapmaya veya bu alanı kendine tahsis etmeye kalktığında sorunlar doğar.
Yapısal Değişiklikler ve Ortak Alan Statüsü
KMK 4. maddenin içeriği, taşıyıcı sistemin parçası olan elemanların ortak yer sayılacağını açıkça vurgular. Bu durumda, perde duvarın kaldırılması, kolonun kesilmesi ya da kirişin güçlendirilmesi gibi müdahaleler ortak alana ilişkin onarım ve tadilat çalışmaları kapsamında değerlendirilmelidir. Yapısal değişiklikler, genellikle tüm kat maliklerinin onayını gerektirir. Onaysız yapılan yapısal değişiklikler hukuki ihtilaflara yol açar.
Ortak Alanların Tekil Kullanımı ve Haksız Kazanç
Bazı kat malikleri, çatı terasını kendi özel alanı gibi kullanmak veya koridorları depolama alanına dönüştürmek suretiyle ortak yerlerden tek başına yararlanmak isteyebilir. Bu tür durumlar, diğer maliklerin hakkına tecavüz niteliği taşır ve Yargıtay kararlarında sıklıkla ele alınır. Ortak alanların bireysel mülkiyet alanı gibi kullanılması hukuken geçersizdir ve söz konusu durumların giderilmesi için yargı yoluna başvurulabilir.
Yargıtay Kararları Işığında Ortak Yer Uyuşmazlıkları
Yargıtay, ortak yer ihtilaflarında genellikle kat malikleri lehine koruyucu bir yaklaşım benimser. Farklı tarihli kararlarda, ortak yerlerin dönüştürülmesi, kapatılması veya tek taraflı kullanımına ilişkin örnekler göze çarpar.
Ortak Teraslar ve Çatı Kullanımı
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun (Y.H.G.K.) çeşitli kararlarında, terasların niteliği tartışılmış, apartman çatısının veya terasın tek bir kat maliki tarafından kullanımı açıkça haksız bulunmuştur. Örneğin, Y.H.G.K. 29.04.1981 tarihli bir kararda, çekme katın içinden çıkılan terasın dahi genel nitelikte ortak yer olduğu vurgulanmış, bu alanın yalnızca o kata aitmiş gibi kullanılamayacağı belirtilmiştir. Bu tür kararlar, çatı veya teras gibi alanların bir malik tarafından kapatılmasının veya özelleştirilmesinin hukuka aykırılığını açıkça ortaya koyar.
Ortak Alanların Kapalı Hale Getirilmesi
Yine Yargıtay içtihatlarında, ortak kullanım alanlarının kapatılarak bağımsız bölüm sınırlarına dahil edilmesi çabaları genellikle hukuka aykırı bulunur. Özellikle merdiven sahanlıklarının, koridorların, asansör hollerinin kapalı bir mekâna dönüştürülerek tek bir daireye ilave edilmesi durumunda yargı mercileri, bu değişikliklerin kat maliklerinin oybirliği olmadan yapılamayacağına hükmeder.
Bu tip kararlar, Yargıtay’ın ortak yerlerin tanımını daraltmaya yönelik girişimlere izin vermediğini gösterir. Anayapının bütünlüğünü koruyan ve adil kullanım ilkesine uygun yargı yaklaşımı, mülkiyet hakkının anayasal korumasıyla uyumludur.
Ortak Bahçe, Garaj ve Diğer Tesislerin Kullanımı
Ortak bahçe ve garajlar da uyuşmazlık alanlarından biridir. Yargıtay kararları, bahçe veya garaj alanlarının belirli bir malik ya da zümre tarafından tek taraflı kullanımına izin vermez. Eğer bu alanların kullanımına ilişkin yönetim planında özel düzenlemeler yoksa, herkesin eşit şekilde yararlanması esastır. Tek taraflı yapılan fiziki düzenlemeler (çit çekme, park alanını özel alana dönüştürme) genellikle Yargıtay tarafından geçersiz sayılmıştır.
Çözüm Önerileri ve Uzlaşma Yöntemleri
Yönetim Planının Etkin Kullanımı
Kat mülkiyetiyle ilgili anlaşmazlıkların çözümünde ilk başvurulması gereken belge, yönetim planıdır. Yönetim planında ortak yerlerin tanımı, kullanım esasları, onarım ve bakım masraflarının paylaşımı gibi hususlar detaylı şekilde belirtilmelidir. Böylece ortaya çıkabilecek anlaşmazlıklar, henüz başından giderilebilir. Mevcut planın yetersiz olduğu durumlarda kat malikleri kurulunda alınacak oybirliği kararları ile yönetim planının revizyonu yoluna gidilebilir.
Profesyonel Danışmanlık ve Bilirkişi Raporları
Mimari, mühendislik ve hukuk alanında uzmanların devreye girmesi, teknik hususların netleşmesini sağlar. Yapısal bir değişikliğin ortak yer statüsünü ihlal edip etmediği, bu konuda uzman bir mühendis veya mimarın hazırlayacağı bilirkişi raporuyla belirlenebilir. Aynı şekilde hukuki boyutta da bir avukat veya hukuk müşavirinin görüşü, doğru adımların atılmasını kolaylaştırır.
Bilirkişi raporları, Yargıtay kararlarında da büyük önem taşır. Mahkeme, yapının niteliğini belirlemede mimari projeyi, yönetim planını ve bilirkişi raporunu esas alır. Böylece adil bir sonuca ulaşılır.
Yasal Süreçler ve Önleyici Tedbirler
İdari ve Hukuki Başvuru Yolları
Anlaşmazlık durumunda taraflar önce iç barış yollarını denemeli, son çare olarak hukuki yollara başvurmalıdır. İhtilaf çözülemezse, Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir. Bu mahkemelerde görülecek davalarda Yargıtay içtihatları, bilirkişi raporları ve yönetim planındaki hükümler delil teşkil eder. Mahkeme kararı kesinleştikten sonra gerekirse icra yoluyla sorunlu yapısal değişiklikler kaldırılabilir.
Sözleşme Revizyonları ve Teknik Standartlar
KMK 4. maddeye rağmen teknoloji ve yaşam koşulları değişmektedir. Ortak yerlerin tanımına son yıllarda doğal gaz tesisatları, internet altyapıları gibi modern unsurlar da girmiştir. Yönetim planlarının güncellenmesi, teknik standartların sözleşmelere yansıtılması ve profesyonel site yönetim firmalarının devreye alınması, ileride doğabilecek uyuşmazlıkları azaltır.
Örneğin, bina sakinleri arasında bir mutabakata vararak ortak kullanım alanlarının hangi zamanlarda, hangi amaçlarla kullanılabileceğini detaylandıran ek protokoller hazırlamak mümkündür. Bu protokoller ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklarda yol gösterici olur.
Sonuç
Ortak yerlerde kullanım anlaşmazlıkları, kat mülkiyeti hukuku içinde özel bir önem taşır. KMK 4. madde, hangi alanların ortak yer sayılacağını belirleyerek mülkiyet haklarının sınırlarını çizer. Uygulamada ise Yargıtay kararları, ortak alanların tek başına kullanımının sınırlarını netleştirir ve hakkaniyetli bir yaklaşım geliştirir.
Bu bağlamda yönetim planının dikkatli hazırlanması, yapısal değişikliklerde oybirliği aranması, uzman görüşlerinden yararlanılması ve teknik raporların kullanılması, uyuşmazlıkların önüne geçmekte etkilidir. Eğer anlaşmazlık çözülemezse, hukuki yollara başvurmak kaçınılmazdır. Ancak bilinçli adımlar, taraflar arasında uzlaşma sağlamayı ve binanın bütünlüğünü, estetiğini ve değerini korumayı mümkün kılar.
Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)
Soru 1: Ortak yerlerde değişiklik yapmak için tüm kat maliklerinin onayı gerekli midir?
Cevap: Genellikle, ortak yerlerde yapısal veya kullanıma etki edecek değişiklikler için tüm kat maliklerinin oybirliği gerekir. Yargıtay kararları da bu yöndedir.
Soru 2: Çatı terasını yalnızca bir kat maliki kullanabilir mi?
Cevap: Hayır. Yargıtay kararları, çatı ve teras gibi alanların ortak yer niteliğini vurgular. Bu alanların tek bir malik tarafından özel mülkiyet gibi kullanılması hukuka aykırıdır.
Soru 3: Ortak garajda bir malikin fazladan araç park etmesi mümkün müdür?
Cevap: Her malik eşit kullanım hakkına sahiptir. Fazladan araç park edilmesi diğer maliklerin hakkını ihlal ediyorsa, bu durum hukuki ihtilaf doğurur.
Soru 4: Ortak yerin kapatılıp bağımsız bölüm haline getirilmesi mümkün mü?
Cevap: Yargıtay içtihatlarına göre, ortak alanların bağımsız bölüm haline dönüştürülmesi için tüm maliklerin oybirliği gerekir. Aksi durum kanuna aykırıdır.
Soru 5: Anlaşmazlıklar için ilk başvurulacak merci hangi mahkemedir?
Cevap: Genellikle Sulh Hukuk Mahkemeleri kat mülkiyetinden kaynaklanan anlaşmazlıklar için ilk mercidir. Burada alınan kararlar, gerekirse Yargıtay’a taşınabilir
.
Comments