Apartman Yönetimi ve KVKK: Kişisel Veri İhlali Sayılan Durumlar ve Başvuru Yolları

Apartman yöneticisi kişisel verilerinizi ihlal ediyor olabilir. Aidat borcunuzun panoya asılması, telefon numaranızın izniniz olmadan paylaşılması veya kamera görüntünüzün WhatsApp grubuna atılması KVKK'ya aykırılık oluşturabilir. 2026'da Kişisel Verileri Koruma Kurulu apartman ve siteleri doğrudan ilgilendiren iki ilke kararı yayımladı. Kurum ayrıca apartman kameraları hakkında bir kamuoyu duyurusu yaptı. Bu yazıda yönetimin yükümlülüklerini, en sık karşılaşılan ihlalleri ve sakinlerin başvurabileceği yolları güncel kararlarla birlikte anlatıyoruz.

Apartman yönetimi hangi kişisel verileri işler?

Kanunun temel ilkeleri apartman yönetimini de bağlar. Veriler hukuka ve dürüstlük kurallarına uygun, doğru ve güncel işlenmelidir. Belirli, açık ve meşru amaçlarla, amaçla bağlantılı, sınırlı ve ölçülü işlenmelidir. Gerektiği süre kadar saklanmalıdır (KVKK md. 4).

Apartmanda veri sorumlusu kim?

KVKK'ya göre veri sorumlusu, işleme amaçlarını ve vasıtalarını belirleyen kişi veya kuruldur. Apartmanda yönetim tarzını kat malikleri kurulu belirler (KMK md. 27). Yönetici ise kurul kararlarını uygular ve kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur (KMK md. 38). KVKK'nın 8 Haziran 2026 tarihli kamera duyurusu da "apartman gibi toplu yapı yönetimi bünyesinde kişisel veri işleme süreçlerine ilişkin kararları alan ve uygulayan veri sorumluları" ifadesini kullanır. Pratikte yükümlülükleri yerine getiren kişi yöneticidir. Profesyonel yönetim şirketi ise genellikle yönetim adına veri işleyen konumundadır.

2026'da ne değişti?

Borç listesini ortak alana asmak yasak: 2026/348

Kurulun 18.02.2026 tarihli ve 2026/348 sayılı ilke kararı 31.03.2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlandı. Karar, aidat ve avans borçlarına ilişkin ad-soyad, daire numarası, borç tutarı ve gecikme bilgilerini içeren listelerin asansör, giriş veya koridor gibi ortak alanlara asılmasını hukuka aykırı bulur. Bu listeler belirsiz sayıda üçüncü kişinin görebileceği yerlerdedir. İsim yazılmadan yalnızca daire numarasıyla borç ilan etmek de kişiyi belirlenebilir kıldığı için kişisel veri işleme sayılır. Eski yazımızdaki "isim yazmadan sadece daire numarası yazılabilir" önerisi bu karar nedeniyle artık geçerli değildir.

Kat maliklerinin bilgilendirilmesi yine mümkündür. Ancak bu bilgilendirme ölçülü olmalı ve yalnızca ilgili kişilerin erişebileceği kapalı ve kontrollü kanallarla yapılmalıdır. Örneğin kişiye özel bildirim, kapalı devre yönetim uygulaması veya genel kurulda sunulan yönetim raporu bu tür kanallardır. Borç tahsilatı için hukuki yollar ortak gider tahsilatı yazımızda anlatılıyor.

Aydınlatma ve açık rıza ayrı metinler olmalı: 2026/347

Kurulun aynı tarihli 2026/347 sayılı ilke kararı 24.03.2026 tarihli ve 33203 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı. Karara göre aydınlatma metni ile açık rıza metni aynı belgede, iç içe veya tek onayla sunulamaz. Aydınlatma, kişiyi bilgilendirmek için her durumda yapılır. Açık rıza ise ancak Kanundaki diğer işleme şartları yoksa ve gerçekten gerekiyorsa istenir. Sakinlere tek bir "KVKK formu" imzalatma alışkanlığı bu karar nedeniyle gözden geçirilmelidir.

Yönetimin KVKK yükümlülükleri

• Aydınlatma (md. 10): Veri sorumlusunun kimliği, işleme amacı, aktarılacağı kişiler, toplama yöntemi, hukuki sebebi ve ilgili kişinin hakları bildirilir.
• Veri güvenliği (md. 12): Hukuka aykırı işlemeyi ve erişimi önleyecek teknik ve idari tedbirler alınır. Örneğin kilitli dosya dolabı, şifreli bilgisayar ve yetkili kişi listesi bu tedbirlerdendir.
• İhlal bildirimi: Veriler hukuka aykırı biçimde başkalarınca ele geçirilirse veri sorumlusu bunu ilgili kişiye ve Kurula en kısa sürede bildirir (md. 12/5). Kurulun 2019/10 sayılı kararına göre bu süre, ihlalin öğrenilmesinden itibaren 72 saattir.
• Silme ve imha (md. 7): İşleme sebebi ortadan kalkan veriler silinir. Örneğin taşınan kiracının bilgileri ve süresi dolan kamera kayıtları bu kapsamdadır.
• Başvuruları cevaplama (md. 13): İlgili kişinin başvurusu en geç 30 gün içinde ücretsiz olarak sonuçlandırılır.

Apartmanlarda sık görülen ihlaller

Kamera kullanımının ayrıntıları için kamera kayıtlarına erişim yazımıza bakabilirsiniz. Genel kurul duyurularının usulü için ilan tahtasına asılan tebligatlar yazımız yol gösterir.

Verileriniz ihlal edildiyse ne yapabilirsiniz?

1. Yönetime yazılı başvuru: Talebinizi yazılı olarak veya Kurulun belirlediği diğer yöntemlerle yönetime iletin (KVKK md. 13). Örneğin listenin kaldırılmasını veya verinizin silinmesini isteyebilirsiniz.
2. 30 gün bekleme: Yönetim talebi en geç 30 gün içinde sonuçlandırmalıdır.
3. Kurula şikâyet: Başvurunuz reddedilir, cevap yetersiz bulunur veya süresinde cevap verilmezse cevabı öğrendiğiniz tarihten itibaren 30 gün içinde Kurula şikâyette bulunabilirsiniz. Her hâlükârda bu süre başvuru tarihinden itibaren 60 gündür (KVKK md. 14).
4. Tazminat ve ceza yolu: Uğradığınız zarar için genel hükümlere göre tazminat isteyebilirsiniz. Özel hayata ilişkin görüntülerin ifşası gibi durumlarda suç duyurusu da gündeme gelir.

Kurul, KVKK md. 18'e göre veri sorumlularına idari para cezası uygulayabilir. Ceza tutarları her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir. Eski yazımızdaki tutar aralığını bu nedenle kaldırdık. Güncel tutarları kvkk.gov.tr'den kontrol edin.

Yönetici için hızlı KVKK kontrol listesi

• Sakinlere ayrı bir aydınlatma metni verildi mi?
• Panoda veya asansörde kişisel veri içeren liste var mı?
• Sakin listesi ve borç tablosu kimlerde, hangi cihazlarda duruyor?
• Yönetici değişiminde eski yöneticideki veriler teslim alındı ve silindi mi?
• Kamera sistemi 08.06.2026 duyurusuna uygun mu?
• Bir ihlal olursa 72 saat içinde ne yapılacağı belli mi?

ADAADA nasıl yardımcı olur?

ADAADA, yönettiği binalarda aydınlatma metnini, borç bildirim düzenini ve veri saklama kurallarını güncel Kurul kararlarına göre hazırlar. Bu iş genel ve hukuki yönetim hizmetimizin bir parçasıdır. Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut bir uyuşmazlıkta avukata danışın.