Günümüzde şehirleşme, konut stokunun çeşitlenmesi ve gayrimenkul yatırımlarının artması ile birlikte apartman, site ve benzeri ortak yaşam alanlarında “bağımsız bölümlerin kullanımı” son derece önemli bir konu haline gelmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde belirlenmiş olan bu kullanım esasları, her bir kat malikinin hak, yetki ve sorumluluklarını netleştirmekte; aynı zamanda ortak yaşamın düzenini sağlamaktadır. Özellikle mesken, iş yeri, depo veya benzeri niteliklerle tapuya kayıtlı bağımsız bölümlerin kullanılış biçimi, kat maliklerinin huzuru, can ve mal güvenliği ile toplumsal yaşamın standartlarını doğrudan etkilemektedir.
Bu kapsamlı rehberde, “bağımsız bölümlerin kullanımı” ile ilgili Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer alan yasaklar, izinler, oybirliği gerektiren durumlar, mesken ve işyeri niteliklerinin değiştirilme şartları gibi pek çok önemli konuya değineceğiz. Ayrıca meskenlerin doktor muayenehanesi, mali müşavirlik bürosu veya avukatlık bürosu gibi kullanım türlerine dönüştürülmesi, yönetim planı hükümlerinin geçerliliği, mesken ve işyeri niteliği arasındaki farklılıklar ile ilgili güncel uygulamaları da ele alacağız.
Bağımsız Bölümlerin Kullanımı Nedir ve Neden Önemlidir?
Bağımsız bölümlerin kullanımı, bir apartman veya sitedeki her kat malikinin mülkiyet hakkına konu olan alanını, hukuki sınırlar dahilinde, amacına uygun ve diğer maliklerin haklarına saygı göstererek kullanması anlamına gelir. Bu kullanım biçimi, sadece kat maliklerini değil, kiracıları, ziyaretçileri, yatırımcıları, potansiyel alıcıları ve hatta toplumu da ilgilendirmektedir.
Neden önemlidir? Çünkü:
Toplumsal Düzen: Ortak yaşam alanlarında uyum ve huzur sağlamak, herkesin kendi haklarını gözetirken başkalarının haklarını ihlal etmemekle mümkündür.
Hukuki Güvenlik: Kat Mülkiyeti Kanunu, tapu kayıtları ve yönetim planları, “bağımsız bölümlerin kullanımı” ile ilgili sınırlamaları açıkça belirler. Bu sayede hukuki belirsizlikler azalır.
Gayrimenkul Değeri: Bir binada uygunsuz ya da yasaya aykırı kullanım biçimleri, o gayrimenkulün değerini düşürür.
Sağlık ve Güvenlik: Bazı işletmelerin açılması, bina sakinlerinin sağlık ve can güvenliğini tehdit edebileceğinden, kanunda kesin yasaklar öngörülmüştür.
Bağımsız Bölümlerin Kullanımını Etkileyen Temel Kavramlar
Bağımsız bölüm: Kat mülkiyetine konu olan, tapuda ayrı bir sayfada kayıtlı ve genellikle daire, işyeri, depo, dükkân gibi nitelendirmelerle belirlenmiş mülkiyet birimidir.
Kat maliki: Bağımsız bölümün sahibi olan gerçek veya tüzel kişidir. Kat maliki, bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkını Kanun ve yönetim planı ile getirilen sınırlamalar haricinde dilediği gibi kullanabilir.
Yönetim planı: Binanın veya sitenin kullanım ve yönetim esaslarını düzenleyen, tüm kat maliklerini ve mirasçılarını bağlayan sözleşme niteliğinde bir belgedir. Bağımsız bölümlerin kullanım biçimi, yönetim planında açıkça belirtilmiş olabilir.
Tapu kütüğü: Bağımsız bölümlerin niteliği (mesken, işyeri, depo vb.) tapu kaydında belirtilir. Bu kayıt, ilgili bağımsız bölümün hangi amaçla kullanılacağına dair resmi bir referanstır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Bağımsız Bölümlerin Kullanımı ile İlgili Genel İlkeler
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), apartman ve site gibi çoklu yaşam alanlarının hukuki çerçevesini çizer. Bu Kanun’a göre:
Her kat maliki, bağımsız bölümünü mülkiyet hakkının verdiği yetkiyle, ancak KMK ve yönetim planı ile belirlenen sınırlamalara uyarak kullanır.
Tapu kütüğünde, bağımsız bölümün niteliği (mesken, işyeri, depo gibi) açıkça belirtilir.
KMK’ya uygun olarak düzenlenmiş yönetim planı, tüm kat malikleri ve onların halefleri için bağlayıcıdır.
Bu ilkeler, “bağımsız bölümlerin kullanımı” konusunda temel bir çerçeve sunar. Herhangi bir uyuşmazlık veya belirsizlik durumunda, bu ilkeler çerçevesinde bir çözüme ulaşılır.
Bağımsız Bölümlerin Kullanımı ile İlgili Kesin Yasaklar (KMK Madde 24)
KMK Madde 24, bazı kullanım şekillerini kesinlikle yasaklamak suretiyle bina sakinlerinin sağlık, güvenlik ve huzurunu öncelik haline getirmiştir. Bu kapsamda:
Mutlak Yasaklar:Bağımsız bölümlerin, niteliği ne olursa olsun (mesken, işyeri, depo vb.), aşağıdaki gibi işletmelere dönüştürülmesi yasaktır:
Dispanser
Hastane
Klinik
Poliklinik
Ecza laboratuvarı
Bu sayılan türlere benzer şekilde, binada oturanların sağlık ve can güvenliğini tehdit eden işletmeler de yasak kapsamındadır. Örneğin:
Patlayıcı madde imalathaneleri
Kimya laboratuvarları
Patoloji laboratuvarları
Yasaklar sadece burada sayılanlarla sınırlı değil, “gibi” ifadesi ile geniş yorumlanmaya elverişlidir. Ancak güzellik salonu, solaryum merkezi gibi yerler bu kapsamda değildir.
Oybirliği ile Dahi Değiştirilemeyen Yasaklar:Kat malikleri, oybirliği ile bile bu yasağı kaldıramaz. Bu emredici nitelikteki hüküm, toplumsal ve kamusal sağlığı koruma amacı güder.Bu tür bir yasağa aykırı alınan yönetim planı hükümleri ya da kat malikleri kararları da geçersizdir. Tescil edilse dahi hükümsüz sayılır; kat malikleri mahkemeye başvurarak hakimin müdahalesini talep edebilir.
Muayenehaneler İstisnası:Muayenehane, tıp ve diş doktorlarının münferit olarak mesleklerini icra ettikleri, pansuman ve küçük operasyon dışında kapsamlı tıbbi müdahale yapılmayan yerlerdir. Bu yerler dispanser, klinik veya poliklinik niteliğinde değerlendirilmez. Dolayısıyla, yönetim planında veya kat malikleri kurulunca alınmış açık bir yasaklama kararı yoksa mesken nitelikli bir bağımsız bölüm muayenehane olarak kullanılabilir.
Veteriner muayenehaneleri, sağlık kabinleri, sünnet yapılan yerler, diş laboratuvarları ve büro niteliğindeki meslek odaları da bu kapsamın dışındadır. Ancak yönetim planında veya kat malikleri kurulunca açıkça yasaklanmışsa muayenehane ya da büro açılması mümkün olmaz.
Oybirliği ile Karar Alınması Gereken Durumlar
KMK’ya göre, bağımsız bölümün özgülendiği kullanım amacının dışında kullanılabilmesi için tüm kat maliklerinin oybirliği ile karar alması gereken durumlar da mevcuttur. Buradaki amaç, toplu yaşamın huzuru, ailenin sükûnu, güvenlik ve bina bütünlüğünün korunmasıdır.
Mesken Nitelikli Bağımsız Bölümlerin Diğer İşlere Dönüştürülmesi:Mesken olarak kayıtlı bir bağımsız bölüme, tüm kat maliklerinin oybirliği ile karar alınması şartıyla şu tür işletmeler açılabilir:
Sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu gibi eğlence ve toplantı yerleri.
Fırın, lokanta, pastane gibi gıda ve beslenme yerleri.
Sendika merkezi, meslek odaları merkezi ve şubesi, lokal, banka şubesi, dernek merkezi, kuaför, güzellik merkezi, yazıhane, sigorta acentesi, emlak ofisi, noter, dikiş yurdu, ticaret veya şirket merkezi, jimnastik salonu gibi diğer iş yerleri.
Alınan oybirliği kararı, tapu kütüğünde bağımsız bölümün sayfasına şerh edilir. Böylece yeni alıcılar da bu durumu bilerek satın alma yapar.
İstisnalar ve Bağlayıcılık:Oybirliğiyle alınan bu karar, binayı sonradan iktisap edenleri de bağlar. İleride gelen yeni kat maliki, bu durumu değiştirebilmek için tekrar oybirliği kararı aldırmak zorundadır. Ayrıca yönetim planının emredici hükümlere aykırı olmaması kaydıyla, bağımsız bölümlerin kullanımı konusunda daha katı veya daha esnek düzenlemeler içermesi mümkündür.
Yönetim Planının Etkisi ve Bağlayıcılığı
Yönetim planı, bağımsız bölümlerin kullanımı ile ilgili kuralları detaylı bir biçimde belirleyebilir. Bu plan:
Tüm kat maliklerini, onların mirasçılarını ve bağımsız bölümü sonradan satın alanları da bağlayan bir sözleşme niteliğindedir.
Kat malikleri kurulunca oybirliği ile değiştirilmedikçe veya mahkeme kararıyla hükümsüz hale getirilmedikçe, geçerlidir.
Eğer yönetim planında, meskenlerin muayenehane veya büro olarak kullanımını yasaklayan açık hükümler varsa, bu hükümlere uyulması zorunludur.
Yönetim planı, Kanun’un emredici hükümlerine aykırı olamaz. Örneğin, Kanun’un açıkça izin verdiği bir kullanım şeklini yönetim planı komple yasaklayamaz veya Kanun’un kesin yasak getirdiği bir durumu yönetim planı serbest bırakamaz.
Mesken mi, İşyeri mi? Nitelik Değişikliği ve Sonuçları
Bağımsız bölümlerin tapu kütüğündeki niteliği (mesken, işyeri, depo vb.) o bölümün kullanım amacını belirler. Ancak bu nitelik, kesin ve değişmez değildir. Bazı koşullar sağlandığında, kullanım amacı oybirliği kararıyla veya yönetim planı değişikliği ile farklılaştırılabilir.
İşyerinden Meskene Dönüşüm:İşyeri niteliğindeki bir bağımsız bölümün mesken olarak kullanılması genellikle serbesttir. Çünkü meskene dönüşüm, genellikle daha fazla huzur ve sessizlik sağlar, dolayısıyla bina sakinlerini rahatsız etmez. Ancak tesisat projelerine aykırı işlem yapılamaz.
Meskenin İşyerine Dönüşümü:Meskenin işyerine dönüştürülmesi daha katı kurallara tabidir. Kanun veya yönetim planı bu konuda sınırlamalar getirebilir. Mesken, yukarıda belirtilen kategorilerde bir işyerine dönüştürülmek isteniyorsa, tüm kat maliklerinin oybirliği gerekir.
Bağımsız Bölüm Birleştirmeleri:KMK Md.19/2’ye göre iki bağımsız bölüm birleştirilebilir. Ancak biri mesken diğeri işyeri ise, birleştirme sonrası ortaya çıkan bölümün işyeri olarak kullanılması kendiliğinden meşrulaşmaz. İlgili kurallar yine geçerli olacaktır.
Zaman Aşımının Yokluğu:Meskenin bir süre yasaya aykırı biçimde iş yeri olarak kullanılması, sonradan gelen malike aynı kullanım hakkını vermez. Yani, önceki malik yasaya aykırı kullanımda bulunsa bile bu durum hukuki meşruiyet sağlamaz.
Avukatlık ve Mali Müşavirlik Bürolarında İstisnalar
“Bağımsız bölümlerin kullanımı” konusundaki önemli istisnalardan biri, Avukatlık Kanunu ile Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik (SMMM) veya Yeminli Mali Müşavirlik (YMM) mesleklerine tanınan ayrıcalıklardır.
Avukatlık Kanunu ve ilgili düzenlemeler, mesken nitelikli bağımsız bölümlerde kat maliklerinin iznine gerek kalmaksızın avukatlık bürosu açılmasına izin verir.
Aynı şekilde, SMMM veya YMM büroları da mesken nitelikli bağımsız bölümlerde faaliyet gösterebilir.
Bu durumda, yönetim planındaki aksine hükümler uygulanmaz. Yani yönetim planı ne derse desin, avukatlar ve mali müşavirler mesken niteliğindeki bağımsız bölümleri büro olarak kullanabilirler.
Bu düzenlemenin amacı, serbest meslek sahiplerinin mesleklerini icra edecekleri yerleri kolaylıkla temin edebilmesi, büro açma sürecinde toplu konutlarda engellerle karşılaşmamalarıdır.
Ancak burada dikkat edilmesi gereken bazı noktalar vardır:
Avukatlık veya mali müşavirlik faaliyeti, tıpkı bir muayenehane gibi bireysel meslek icrasını içerir. Geniş çaplı ticari faaliyetin gerçekleştirildiği, çok sayıda personelin çalıştığı, ses, gürültü veya yoğun insan trafiğinin olduğu yerler söz konusu olmamalıdır.
Mesken nitelikli alanlarda bu tür bürolar faaliyet gösterirken genel bina huzurunu bozacak, yaşam kalitesini düşürecek uygulamalardan kaçınılmalıdır.
Muayenehanelerin Kullanımı ve Sınırları
Daha önce de değinildiği gibi, muayenehane nitelikli kullanım biçimleri (doktor, diş hekimi vb.) klinik, poliklinik veya dispanser gibi yasaklı kategorilerde değerlendirilmez. Ancak:
Yönetim planında veya oybirliği ile alınmış kat malikleri kurulu kararında “Mesken niteliğindeki bağımsız bölümler, tapu kütüğünde kayıtlı nitelikleri dışında kullanılamaz” gibi bir ifade varsa, muayenehane açılamaz.
Muayenehanelerde yapılan işlemler, ufak müdahaleler, pansumanlar ve muayenelerle sınırlı olmalıdır. Ameliyat, büyük cerrahi müdahale veya hastane koşulları gerektiren işlemler muayenehane statüsünü aşar.
Bu sayede, bina sakinlerinin sağlığı ve huzuru ile muayenehanede hizmet alacak kişilerin güvenliği ve memnuniyeti bir arada sağlanır.
Bürolar, Şirket Merkezleri ve Emlak Ofisleri Arasındaki Farklar
KMK ve ilgili düzenlemeler, “büro” niteliğini kişinin bireysel meslek icra ettiği, fikir ürettiği, pazarlama, danışmanlık veya benzeri bağımsız çalışma şekillerine imkan tanıyan yerler olarak tanımlar. Bu tür yerlerde en fazla bir sekreter ve bir yardımcı çalışabilir.
Ancak:
Vakıf ve dernek merkezleri büro sayılmaz.
Emlak alım-satım ve kiralama faaliyetlerinin yürütüldüğü gayrimenkul danışmanlık ofisleri büro niteliğinde kabul edilmez.
Şirket merkezi, şubesi veya irtibat bürosu da büro değildir; iş yeri niteliğindedir.
Bu ayrımlar önemlidir; zira “bağımsız bölümlerin kullanımı” konusunda hangi kategoride değerlendirileceği, o bölümün mesken mi işyeri mi olacağı, oybirliği gerekip gerekmediği gibi hususları doğrudan etkiler.
Gayrimenkul Değerlemesi ve Bağımsız Bölümlerin Kullanımı
Bağımsız bölümlerin kullanım biçimi, gayrimenkul değerlemesi süreçlerinde de büyük önem taşır. Bir meskenin, yönetim planına aykırı olarak işyeri haline getirilmesi veya tam tersi, mülkün değerini değiştirebilir. Yasalara uygun, nitelikli ve öngörülebilir bir kullanım:
Potansiyel alıcılar için güvencedir.
Uzun vadeli yatırım planlaması yapanlar için istikrarlı bir gelir ve değer artışı sağlar.
Emlak piyasasında şeffaflık ve güven oluşturur.
Örneğin, yasa dışı şekilde klinik haline getirilmiş bir mesken, ileride hukuki sorunlar yaşadığında, gayrimenkulün satış değeri düşecek veya potansiyel alıcılar caydırılacaktır.
Kentsel Dönüşüm Süreçlerinde Bağımsız Bölümlerin Kullanımı
Kentsel dönüşüm projelerinde mevcut binalar yıkılarak yeniden inşa edilirken, bağımsız bölümlerin nitelikleri de yeniden belirlenebilmektedir. Bu süreçte:
Eski yapıda mesken olan bir bağımsız bölüm, yeni projede işyeri olarak tasarlanabilir. Ancak bu proje sürecinde kat maliklerinin onayı, yüklenici firma ile yapılan sözleşmeler, belediye imar planları ve KMK hükümleri dikkate alınır.
Kentsel dönüşüm kapsamında yeniden inşa edilen binaların yönetim planları baştan oluşturulur. Bu planlarda, “bağımsız bölümlerin kullanımı” hususu detaylıca belirlenebilir.
Kentsel dönüşüm süreçlerinde, projeye dahil olan tüm tarafların yararına olacak şekilde net kurallar konulması, sonradan ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkları en aza indirir.
Uygulamaya Yönelik Örnekler
Örnek 1: Mesken Olarak Gösterilen Bağımsız Bölümde Eczane Açmak
Eczane, ecza laboratuvarı niteliğinde değerlendirilebileceğinden yasak kapsamına girebilir. Dolayısıyla eczane açılamaz. Yönetim planı veya oybirliği kararları bu yasağı kaldıramaz.
Örnek 2: Mesken Olarak Gösterilen Bağımsız Bölümde Doktor Muayenehanesi
Eğer yönetim planında yasak yoksa ve kat malikleri kurulundan da aksi bir karar alınmamışsa, doktor kendi mesken nitelikli bölümünde muayenehane açabilir.
Örnek 3: Meskeni Lokantaya Dönüştürme
Lokanta, oybirliği ile alınan kararla meskene dönüştürülebilir. Bu karar tapuya şerh edilir. Böylece binadaki herkes durumu bilir ve yeni malikler bu karara uymak zorundadır.
Örnek 4: Avukatlık Bürosu Açılması
Mesken niteliğindeki bağımsız bölümde yönetim planı yasaklasa bile avukatlık bürosu açılabilir. Zira ilgili kanunlar yönetim planındaki aksine hükümleri geçersiz kılar.
Bağımsız Bölümlerin Kullanımına İlişkin Uyumsuzluklar ve Çözüm Yolları
Uygulamada zaman zaman kat malikleri arasında uyuşmazlıklar yaşanabilir. Bazı kat malikleri kurallara uymayarak bağımsız bölümlerini yasaklı iş kollarında kullanmaya çalışabilir. Bu tür durumlarda:
Öncelikle site veya apartman yönetimi ile görüşülmeli, yönetim planı hükümleri hatırlatılmalıdır.
İhlal devam ediyorsa, kat malikleri kurulunda gündeme getirilebilir.
Sorun çözülemezse, mahkemeye başvurularak hakimin müdahalesi istenebilir.
Mahkeme, yasaya aykırı kullanımın durdurulmasına, bağımsız bölümün eski haline getirilmesine veya gerekli tedbirlerin alınmasına karar verebilir.
Stratejik Öneriler ve Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Yatırımcılar İçin Öneriler: Bir gayrimenkule yatırım yapmadan önce, o gayrimenkulün kullanım amaçlarını, yönetim planını ve tapu kayıtlarını inceleyin. Uzun vadede, yasal sorunlarla uğraşmak yerine başlangıçta gerekli araştırmayı yapmak yatırım güvenliğinizi artırır.
Yönetim Planı Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gerekenler: Yönetim planını hazırlarken Kanun’un emredici hükümlerine aykırı olmamaya özen gösterin. Muhtemel meslek odaklı kullanım ihtiyaçlarını (avukatlık, mali müşavirlik, doktor muayenehanesi) göz önüne alın. Yeterince açık ve net ifadelere yer vererek ileride ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkları minimize edin.
Kat Maliklerine Tavsiyeler: Toplu yaşam alanlarında hoşgörü, iletişim ve uzlaşma önemlidir. Bir meskeni ofis, muayenehane veya başka bir nitelikte kullanmak istiyorsanız bunu komşularınızla paylaşın, gerekli oybirliği kararlarının alınmasını sağlayın. Uzlaşmazlıkları mahkemeye taşımadan önce diyalog yolunu deneyin.
Dijitalleşme ve Yeni Trendler
Günümüzün değişen ihtiyaçları ve teknolojik gelişmeler, “bağımsız bölümlerin kullanımı” konusunda da yeni yaklaşımları beraberinde getiriyor:
Uzaktan Çalışma (Home-Office) Modelleri: Pandemi sonrası yaygınlaşan evden çalışma kültürü, mesken nitelikli alanların aynı zamanda çalışma mekanı olarak kullanılmasını artırdı. Burada dikkat edilmesi gereken husus, sessiz ve basit çalışma ortamlarının genellikle sorun yaratmayacağıdır. Ancak gelen-giden müşteri trafiği, reklam tabelaları veya işin niteliği meskenin işyeri kategorisine geçmesine neden olabilir.
Teknolojik Girişimler ve Start-Up Ofisleri: Küçük çaplı danışmanlık, yazılım geliştirme veya online satış yapan girişimler de home-office konsepti kapsamında meskenleri ofis olarak kullanabilir. Bu tür faaliyetler genellikle gürültü, koku, insan trafiği yaratmadığı için çoğu zaman sorun teşkil etmez.
Ortak Çalışma Alanları (Co-Working Spaces):Bağımsız bölümlerin “co-working” alanlarına dönüştürülmesi için yine yasal prosedürlerin takip edilmesi, gerekirse oybirliği kararlarının alınması gereklidir. Çünkü bu tür alanlar bazen yoğun kullanım ve insan trafiğine sebep olabilir.
Sonuç: Bağımsız Bölümlerin Kullanımı Dengeli, Hukuki ve Toplumsal Çerçevede Şekillenmeli
“Bağımsız bölümlerin kullanımı” konusu, kentleşmenin arttığı, gayrimenkul piyasasının çeşitlendiği ve toplu yaşamın yayıldığı günümüz koşullarında her zamankinden daha önemli. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili hükümleri, yönetim planları ve oybirliği ile alınacak kararlar, bu kullanımın çerçevesini belirler.
Uygulamada dikkat edilmesi gereken temel noktalar şunlardır:
Yasaklı kullanımlar kat maliklerinin oybirliği ile bile izin veremeyeceği mutlak yasaklar kapsamındadır.
Bazı kullanımlar (fırın, lokanta, eğlence mekânları, sendika merkezi vb.) ancak tüm kat maliklerinin oybirliği ile mümkün hale gelir.
Avukatlık ve mali müşavirlik büroları, mesken niteliğindeki bağımsız bölümlerde özgürce açılabilir; yönetim planı buna engel olamaz.
Muayenehaneler, klinik veya poliklinikten farklıdır; bu ayrım, mesken nitelikli alanların doktor muayenehanesi olarak kullanımında belirleyicidir.
Yönetim planı hükümlerine, Kanun’un emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla uyulmalıdır.
Herhangi bir kullanım değişikliği planlanırken bina sakinlerinin huzuru, gayrimenkulün değerinin korunması, sağlık ve güvenlik konuları ön planda tutulmalıdır.
Doğru bilgilendirme, etkin iletişim, yasal çerçeveye uygunluk ve ortak akıl ile hareket edildiğinde, “bağımsız bölümlerin kullanımı” konusunda hem bireysel hem de toplumsal kazanç sağlanabilir.
Comments