top of page
Ara

Genel Kurul Divanı: Seçimi, Görevleri ve Yapısı

Güncelleme tarihi: 30 Eyl 2023

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yapılan genel kurullarda, yönetimi yapacak kişi veya kişilerin sayısı çok önemlidir. Tapu sicilinde kayıtlı yönetim planı incelenmeli ve genel kurulların yapısı hakkında bilgi sahibi olunmalıdır.


Genel Kurul Divanı Seçimi

Tapu sicilinde kayıtlı olan yönetim planında toplantıyı yönetecek divan heyeti hakkında bir madde bulunuyorsa, o madde doğrultusunda divan heyeti oluşturulmalıdır. Eğer yönetim planında divan heyeti hakkında bir madde bulunmuyorsa, bağımsız bölüm sayısına göre bir divan heyeti oluşturulması gerekir. Örneğin 30 bağımsız bölümlü bir apartmanda, mevcut görevi tamamlanacak olan yönetici toplantı başkanı olarak seçilebilir. Ancak, 500 bağımsız bölümlü bir yapıda tek bir toplantı başkanı veya 3 kişilik bir divan heyeti yeterli olmayabilir ve daha fazla kişiden oluşan bir divan heyeti toplantıyı daha doğru ve kanuna uygun yönetebilir.


Divan Heyetinin Görevleri

Divan heyetinin en önemli görevi, toplantıdaki görüşmeleri ve kararları yazmaktır. Bu yüzden divan heyetinde bir ve ya daha fazla "yazman" veya "divan sekreteri" bulunabilir. Ayrıca divan heyetinin görevi, toplantıya katılanların sayısını, oy kullananların sayısını ve kararda belirtilmesi gereken oyları tespit etmektir. Bu nedenle divan heyetinde bir veya daha fazla "sayman" veya "oy toplayıcı" bulunabilir.

Toplantıyı yönetmek için divan heyetinde bir "başkan" bulunması da önemlidir. Başkanın görevleri arasında, divan heyetinin görevlerini bir koordine içinde yürütmesi, toplantı gündemine uygun sürecin yönetilmesi, genel kurul katılımcılarına söz verilmesi, toplantının verimli ve zamanında tamamlanması, gereksiz vakit kaybından kaçınılması ve toplantıda alınan kararların KMK'ya uygun olarak kayda geçirilmesi gerekmektedir.


Genel Kurul Divanı Yapısı

Genel kurul divanının yapısı, tapu sicilinde kayıtlı yönetim planına veya bağımsız bölüm sayısına göre belirlenir. Az sayıdaki bağımsız bölümlü yapılarda, toplantıyı yönetmek üzere yönetici seçilebilir. Çok sayıdaki bağımsız bölümlü yapılarda ise, divan heyeti kurulması önerilir. Divan heyeti, genel kurul toplantısı sırasında toplantıyı yönetmek, oylamaları yapmak, kararların kaydedilmesi gibi görevleri yerine getirir. Divan heyeti, genel kurul toplantısındaki katılımcılar tarafından seçilir ve genel kurulun bitiminde yeniden seçilme ihtimali vardır.

Genel kurul divanının yapısı, tapu sicilinde kayıtlı yönetim planına veya bağımsız bölüm sayısına göre belirlenebilir. Ancak genel olarak divan heyeti, başkan, yazman ve saymanlarından oluşur. Başkan, divan heyetinin görevlerini bir koordine içinde yürütür ve toplantı gündemine uygun süreci yönetir. Yazman, toplantıda alınan kararları kayda geçirir ve genel kurulun bitiminde yapılan oylamaların sonuçlarını rapor eder. Sayman ise toplantıya katılanların sayısını ve oy kullananların sayısını tespit eder.

Genel kurul divanı, genel kurul toplantısı sırasında önemli bir rol oynar ve toplantının verimli ve zamanında tamamlanmasını sağlar. Divan heyeti üyeleri, toplantı gündemine uygun süreci yönetmeli ve alınan kararların kaydedilmesine özen göstermelidir. Ayrıca, toplantı sırasında katılımcıların görüşlerini dikkate alması ve adil bir şekilde oylamaların yapılması gerekir.

Genel kurul divanının oluşması ve görevlendirilmesi, genel kurul toplantısına katılanlar tarafından yapılmalıdır. Bu nedenle, genel kurul toplantısı alkışlar, gürültüler veya diğer seslerle onaylanmalıdır. Genel kurul divanı, genel kurul toplantısından sonra divan heyeti üyelerinin imzaları ile onaylanan raporunu kat maliklerine göndermelidir.

Genel kurul divanının yapısı ve görevleri, yönetim planına göre değişebilir. Ancak, genel olarak divan heyetinin görevleri toplantıyı yönetmek, oylamaları yapmak, kararları kaydetmek ve genel kurulun bitiminde raporu kat maliklerine göndermektir. Divan heyeti üyeleri, adil ve tarafsız bir şekilde görevlerini yerine getirmelidir ve genel kurul toplantısının verimli ve zamanında tamamlanmasını sağlamalıdır.


Divan Heyeti Üyelerinin Oy Kullanma Yetkileri ve Karar Tutanağı İmzalama Şartları

Divan Heyeti, yönetim kurulu üyelerinden oluşan bir kurulun görevini yerine getirdiği bir yapıdır. Divan Heyeti üyeleri, malik olup olmamalarına göre kendi adlarına veya vekalet almış başkalarının adlarına oy kullanabilirler. Yönetim planında yasaklama yok ise, Divan Heyeti üyeleri arasında yönetim kurulu üyeleri bulunması oylamalarda bir engel teşkil etmez.


Divan Heyeti Üyelerinin Kendi Adlarına Oy Kullanma Yetkisi

Divan Heyeti üyeleri, malik olup olmamalarına göre kendi adlarına oy kullanabilirler. Eğer Divan Heyeti üyesi malik ise, kendi bağımsız bölümü için oy kullanabilir. Ancak kendi bağımsız bölümünü ilgilendiren bir konuda diğer tüm malik katılımcılar gibi oy kullanamaz. Başka kat maliklerine verilmiş vekaletler ise bu vekaletler güven anlamına geldiğinden, bu konulardaki oylamalarda kullanabilir.


Divan Heyeti Üyelerinin Başkalarının Adlarına Oy Kullanma Yetkisi

Divan Heyeti üyeleri, yönetim kurulu üyelerine verilen vekaletlere güven telakkisi olarak örüleceğinden, vekil oldukları kat maliklerinin oylarını kendi ibralarında kullanabileceklerdir.


Divan Heyeti Kararlarının Tutanağının İmzalama Şartları

Divan Heyeti seçildiğinde, KMK Madde 32/4'e göre kat malikleri kurulu kararlarının tutanağı noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan tüm kat maliklerince imzalanması gerekir. Karara aykırı oy verenler ise bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar. Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin kararları da bu şekil şartlarına uymayı önemli göstermektedir. İptali istenen toplantılar için, davacıların katılmamış olması ve divan heyetine toplantı tutanaklarına imzalama yetkisi verilmemiş olması durumunda 634 sayılı kanunun 32/4. maddesinde belirtilen şekil şartlarına uymadığından söz edilir.


Sonuç

Divan Heyeti üyelerinin oy kullanma yetkileri, malik olup olmamalarına göre farklılık gösterir. Başkalarının adlarına oy kullanma yetkisi, verilen vekaletlere güven telakkisi olarak kabul edildiğinden vekil oldukları kat maliklerinin oylarını kullanabilirler. Divan Heyeti kararları için, KMK Madde 32/4'e göre kat malikleri kurulu kararlarının tutanağı noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan tüm kat maliklerince imzalanması gerekir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin kararları da bu şekil şartlarına uymayı önemli göstermektedir. İptali istenen toplantılar için, davacıların katılmamış olması ve divan heyetine toplantı tutanaklarına imzalama yetkisi verilmemiş olması durumunda 634 sayılı kanunun 32/4. maddesinde belirtilen şekil şartlarına uymadığından söz edilir.

Divan Heyeti üyelerinin ve kararlarının tutanağının imzalama şartları hakkında açık ve net bir şekilde belirlenmiş kurallar bulunmaktadır. Bu kurallara uymak, Divan Heyeti'nin işleyişinin düzgün ve adil olmasını sağlar. Ayrıca, kat maliklerinin haklarının korunmasını ve tutanağın geçerli olmasını da garanti eder.


Divan Heyeti Üyelerinin Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Divan Heyeti üyeleri, genel kurul toplantılarının düzenli ve adaletli bir şekilde yürütülmesi için bazı hususlara dikkat etmelidir. Bu hususlar, genel kurul ilanının doğru şekilde yapılmasından, katılım listelerinin tutulmasına, kararların yazılmasına ve imzalanmasına kadar uzanır. Aşağıdaki hususlarda Divan Heyeti üyelerinin dikkat etmeleri gerekmektedir.


Genel Kurul İlanı

Genel kurul ilanı, 7201 sayılı Tebligat Kanunu’na uygun olarak elden imzalı veya taahhütlü posta ile yapılmalıdır. Kat maliklerine veya bağımsız bölümden faydalananlara yönetim tarafından tebliğ edilmelidir. Eğer bu süreç sağlıklı yapılmaz ise gerçekleşecek genel kurul toplantısının mahkeme yolu ile iptali söz konusu olabilir.


Katılım Listesi

Kat maliklerinin imzaladıkları “katılma listesi” (hazirun listesi) bulunmalıdır. Divan Heyeti bu listedeki asil ve vekil sayılarını tespit ederek, toplantıda bulunan katılımcı sayısı ile doğrulamalıdır.


Tapu Sicilinde Kayıtlı Yönetim

Toplantıyı yönetecek Divan Heyeti, tapu sicilinde kayıtlı olan yönetim planında bu heyet hakkında belirtilen maddelere göre oluşturulmalıdır.


Tutanakların İmzalama Yetkisi

Karar içeriğinde toplantıya katılanlar tarafından Divan Heyeti'ne tutanakları imzalama yetkisi verilmelidir. Özellikle olağanüstü genel kurulların çağrılarında gündeme ilk maddelerde bu yetkinin verileceğine dair kayıt olmalıdır.


Toplantıda Alınan Kararlar

Toplantıda alınan kararlar ayrı bir kağıda yazılarak altı Divan Heyeti üyesi tarafından isim, soyadı ve eğer temsil ediyorlarsa bağımsız bölüm numaraları yazılarak imzalanmalıdır. Karara aykırı oy verenlerin isim, soyadı ve bağımsız bölüm numaraları ile “ifade ettikleri aykırılık sebepleri” de belirtilerek karar içeriğinde Divan Heyeti tarafından kayıt altına alınmalıdır.


Karar Tutanağı Eki İmza Listesi

Katılım listesi toplantının başında alınıyorsa, divan heyetinin kaleme dökeceği kararın eki olarak aynı şekilde hazırlanacak bir “karar tutanağı eki imza listesi”nin bulunması tavsiye edilir. Bu listede “karara aykırı oy kullananların” el yazısı ile “aykırılık sebeplerini” belirtebilecekleri bir alanın bulunması önemlidir.


Kararların Yazılması ve İmzalanması

Divan Heyeti kararları toplantı devam ederken yazmalı ve toplantı sonunda karar yazımı tamamlanmalıdır. Aksi halde daha sonra karar tutanağında eksiltme / ilavelerin yapılması riski söz konusudur. Bu sebeple çoğu zaman kat maliklerinin vekaleti ile toplantıya katılan avukat veya danışmanlar genel kurul sonrasında beklemek sureti ile Divan Heyeti'nin altına imza attıkları karar tutanağının ve ekleri listelerin bir kopyasını talep etmektedirler.

Divan Heyeti kararların altına imza attıkları gibi kararın eki olan katılım listesi, düzenlenmiş ise karar tutanağı eki imza listesi, kabul edilmiş ise işletme projesine ve toplantı öncesinde ve sırasında ek olarak kat maliklerine ilan edilmiş olan denetim raporu, faaliyet raporu ve diğer eklere de aynı şekilde imza atmalıdır.


Noterlik İşlemleri

Genel kurul sonrasında yöneticinin yaptıracağı noterlik işlemlerinde dayanak olarak gösterilecek belgeler konusunda Divan Heyeti'nin yapması gerekenleri belirtmek gerekir. Notere götürülecek belgeler arasında; genel kurul tutanağı, katılım listesi, karar tutanağı eki imza listesi, işletme projesi, denetim raporu, faaliyet raporu ve diğer ekler bulunmalıdır.

Noterlik işlemleri genel kurul kararlarının yürürlük kazanması için yapılması gereken son adımdır. Bu sebeple Divan Heyeti'nin noterlik işlemleri konusunda dikkatli ve titiz davranması gerekir.


Sonuç

Yapılan genel kurullarda alınan kararların yürürlük kazanması, kararların yazılması, imzalanması, noterlik işlemleri ve kat maliklerine ilan edilmesi gerekmektedir. Bu adımların eksik veya yanlış yapılması kararların yürürlük kazanmamasına ve hukuki problemlerin ortaya çıkmasına sebep olabilir. Divan Heyeti'nin bu konuda hassas ve titiz davranması gerekmektedir.

Ayrıca, toplantıların düzenli olarak belirlenen sürelere uygun olarak yapılması, tutanakların ve kararların sürekli olarak güncellenmesi ve arşivlenmesi gerekmektedir. Bu sayede kat maliklerinin haklarının korunması ve her zaman ulaşabilecekleri bir kayıt sistemi oluşturulmuş olur.

Bu noktalar da dikkate alındığında, yapılan genel kurulların hukuki açıdan geçerli ve yürürlükte olan kararlar vermesi sağlanabilir. Divan Heyeti'nin bu konuda sorumlu ve dikkatli davranması, toplantıların verimli ve etkili yapılmasını ve kat maliklerinin haklarının korunmasını sağlar.

Divan Heyeti, genel kurullarda alınacak olan kararlarda 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun belirlemiş olduğu karar yeter sayılarına uygun bir şekilde hareket etmelidir. Aksi halde alınan kararların hukuki geçerliliği sorgulanabilir ve iptal edilebilir. Divan Heyeti, toplantıya katılan kat maliklerinin sayısını ve arsa paylarını dikkate alarak karar yeter sayılarını hesaplamalı ve karar tutanağında belirtmelidir.

Her karar için belirlenen karar yeter sayılarına uygun davranmak, kat maliklerinin haklarının korunmasını ve kararların hukuki geçerliliğinin sağlanmasını garanti eder. Divan Heyeti, genel kurullarda alınacak olan kararların hukuki olarak geçerli ve yürürlükte olan kararlar olmasını sağlamak amacıyla, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun belirlediği karar yeter sayılarına uygun hareket etmelidir.


Divan Heyetinin Toplantılarında Alınan Kararların Geçerliliği

Divan heyeti toplantıları, kat maliklerinin veya temsilcilerinin katıldığı genel kurul toplantılarıdır. Bu toplantılarda alınan kararların geçerliliği, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun belirlediği karar yeter sayılarına göre belirlenir.


Toplantıya Katılanların Çoğunluğu İle Alınabilen Kararlar

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32 (Genel Kararlar), 37 (İşletme Projesi'nin Yapılması) ve 39. (Yöneticinin Hesap Vermesi) maddeleri, genel kurula ne kadar az katılım olursa olsun, katılanların salt çoğunluğu ile alınabilen kararları belirler.


Toplantıya Katılanların Çoğunluğunun Yeterli Olmadığı, Nitelikli Çoğunluk ile Alınması Gereken Kararlar

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, bazı kararlar için tüm anagayrimenkuldeki bağımsız bölümler esas alınarak, toplantıya katılıp katılmamalarına bakılmaksızın bütün malik sayısı (bazı kararlarda arsa payları da) dikkate alınarak hesaplanması gerekir.


634 Sayılı KMK'ya Göre Alınması Gereken Yeter Sayılar

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, genel kurullarda ve tapu sicilinde kayıtlı olan yönetim planlarında 28, 29, 30, 31, 32, 34, 41, 42, 43, 69 ve 71. maddelerindeki sayılara uyulması gerekir.


4/5 Kat Maliki Sayısına Göre Oy Çokluğu Gerektiren Kararlar

19. (Ortak Yerlerde İnşaat), 28. (Yönetim Planının Değiştirilmesi), Geçici 4. Madde (Kat İrtifakına Geçiş) maddelerindeki kararlar, kat maliki sayısına göre 4/5 oy çokluğu gerektirir.


Oy Birliği Gerektiren Kararlar

24. (Yasak İşler), 43. (Masraflı, Lüks Yenilik ve İlaveler), 44. (Ruhsat Projesi'nin Değiştirilmesini Gerektiren İşler), 45. (Temliki Tasarruf İşleri, Ortak Alanların Kiralanması vs.) maddelerindeki kararlar, kat maliki sayısına göre oy birliği gerektirir.


Kararların Geçerliliği ve İptali

Yeter sayı ile saklı olan kararlarda, yeter sayı sağlanmış ise kararın iptali söz konusu olmayacaktır. Ancak, divan heyetinin yeter sayıların sağlanıp sağlanmadığının karar tutanağında belirtilmesi önemlidir. Aksi halde, yeter sayı olmadan alınan kararlar mahkemece iptal edilebilir. Yeni seçilecek yönetici veya yönetim kurulu, alınan kararlarla ilgili olarak tüm şartları yerine getirmesi gerekir.


Çifte Çoğunluk Şartı Gerektiren Kararlar

25. (Kat Mülkiyetinin Devri), 30. (İlk Toplantı Nisabı), 34. ve 71. (Yönetici, Yönetim Kurulu Seçimi), 41. ve 71. (Denetçi ve Denetim Kurulu'nun Atanması), 42. (Faydalı Yenilik ve İlaveler / Yatırım Kararı) maddelerindeki kararlar, kat maliki sayı ve arsa payı çoğunluğu gerektirir.


Kat Maliki Sayı Çoğunluğu Gerektiren Kararlar

Geçici 2. Madde (Toplu Yapıya Geçiş), Ek Madde 5 (Hatalı Bağımsız Bölüm Numaralarının değiştirilmesi), 71. (Toplu Yapılarda Temsilciler Kurulunda Alınan Yönetim Kurulu ve Denetim Kurulu seçimindeki temsil oyları sayısına göre) maddelerindeki kararlar, kat maliki sayı çoğunluğu gerektirir.


Seçimlerin Usul ve Esasları

634 Sayılı KMK'ya göre, kat maliki seçimlerinin usul ve esasları şu şekildedir:

1. Seçimler, genel kurul toplantılarında yapılır.

2. Her bir kat malikinin bir oy hakkı vardır.

3. Seçimler, yazılı oylama yoluyla veya açık oylama yoluyla yapılabilir.

4. Seçilen yönetici veya yönetim kurulu üyeleri, yapılan seçimin sonuçlarının yazılı olarak belirlenmesinden sonra görevlerine başlarlar.

5. Seçimlerin usul ve esasları, yönetim planı veya tapu sicilinde kayıtlı ise bu belgelerde belirtilir. Aksi halde, 634 Sayılı KMK'nun ilgili maddeleri uygulanır.


Genel Kurul Toplantısının Usul ve Esasları

1. Genel kurul toplantıları, yönetim kurulu veya yöneticinin belirlediği tarihlerde yapılır.

2. Toplantıya katılmak isteyen kat malikleri, belirlenen tarihte yönetici veya yönetim kurulu tarafından düzenlenen çağrıya uymak zorundadır.

3. Toplantıya katılmak isteyen kat malikleri, belirlenen tarihte yönetici veya yönetim kurulu tarafından düzenlenen çağrıya uymak zorundadır.

4. Genel kurul toplantısında, gündem maddeleri ve karar teklifleri yönetici veya yönetim kurulu tarafından hazırlanır ve kat maliklerine gönderilir.

5. Genel kurul toplantısı, yeter sayı sağlandığı takdirde geçerli kararlar alabilir.

6. Toplantı tutanağı, genel kurul toplantısı sonunda yönetici veya yönetim kurulu tarafından hazırlanır ve tüm kat maliklerine gönderilir.

7. Genel kurul toplantısı sonrasında alınan kararlar, yönetici veya yönetim kurulu tarafından derhal uygulanır.


Sonuç

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, kat mülkiyeti yapılarının yönetimi, karar alma sürecini ve toplantıların usul ve esaslarını belirlemektedir. Kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri, bu kanunun ilgili maddeleri ile belirlenmiştir. Kat mülkiyeti yapılarının yönetiminde adaletli ve eşitliği sağlamak amacıyla bu kanunun ilgili maddelerine uygun hareket edilmesi gerekir.

100 görüntüleme

Son Yazılar

Hepsini Gör

תגובות


bottom of page