İçindekiler
Giriş
Kat mülkiyeti rejimine tabi bağımsız bölümlerde, ortak alanların bakımı, onarımı, ısınma ve güvenlik gibi giderlerin dağıtımı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde düzenlenmiştir. Özellikle kat mülkiyeti kanununda ortak gider tahsilatı, yöneticiler, kat malikleri ve kiracılar arasında sıkça uyuşmazlık yaratan konulardan biridir. Uygulamada, kimin hangi giderden sorumlu olduğu, avans niteliğindeki ödemelerin tahsilat esasları, gecikme durumlarında uygulanacak yöntemler ve ipotek tesis edilmesi süreci teknik anlamda detaylı bir hukuki zemine oturur.
Bu rehber, KMK’nın 20, 21 ve 22. maddeleri başta olmak üzere ilgili mevzuat, yargı kararları ve uygulama örnekleri ışığında teknik bir bakış sunmaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanununda Ortak Gider Tahsilatı ve Yasal Dayanaklar
KMK, ortak yerleri ve bu yerlere ilişkin giderlerin nasıl paylaştırılacağını açıkça tanımlar. Ortak giderler; merdiven, asansör, çatının tamiratı, dış cephe mantolaması, kapıcı ücreti, sigorta bedelleri, bahçe bakımı, güvenlik hizmetleri gibi masrafları kapsar. Bu giderlerin paylaşım esası genellikle bağımsız bölümlerin arsa payına göre yapılır (KMK m.20).
Kanun, bu giderlerin zamanında ve eksiksiz tahsil edilmesini, yapı genelinde düzenin sağlanması, tesislerin aksamadan işletilmesi amacıyla öngörür. Kanunun emredici hükümleri çerçevesinde taraflar, anlaşmalarını kira sözleşmesi veya yönetim planı ile yapsalar dahi, yönetime karşı asıl borçlu konumunda kat maliki yer alır.
Kat Maliki ve Kiracı Arasındaki Sorumluluklar
Kat Malikinin Hukuki Yükümlülükleri (KMK m.20)
KMK m.20’ye göre, kat maliki, ortak giderlere ilişkin tüm borcun asıl muhatabıdır. Kat maliki, bağımsız bölümün sahibi sıfatıyla, mülkiyet hakkı devam ettiği sürece ortak alanların bakımı, onarımı, yenilenmesi, sigorta masrafları ve diğer aidat niteliğindeki ödemelerden sorumludur. Giderlerin ödenmemesi durumunda yönetim, icra takibi yoluyla alacağını malik üzerinden tahsil etme yoluna gidebilir.
Kiracının Durumu, Borç İlişkisi ve Limitleri
Kiracılar, kira sözleşmesindeki özel hükümler gereği, malik ile yaptıkları anlaşma doğrultusunda ortak giderleri üstlenebilir. Ancak bu durum, kiracının yönetim nezdinde doğrudan borçlu olduğu anlamına gelmez. Yönetim, KMK gereği borcu malik üzerinden takip eder. Kiracı, ödediği ortak gider tutarlarını kira ödemesinden mahsup edebilir. Böylece kira sözleşmesiyle kiracıya yüklenen ortak gider sorumluluğu, yönetimi bağlamaz; yönetim, hukuki işlem tesisinde her zaman malike rücu eder.
Avans Ödemeleri ve İşletme Projesi (KMK m.20-21)
Avansın Niteliği ve Hukuki Statüsü
Avans ödemeleri, işletme projesinde belirtilen geleceğe yönelik bakım, onarım ve yenileme masraflarının önceden finanse edilmesi amacıyla tahsil edilir. KMK m.20, m.21 uyarınca kat maliklerinin avans niteliğindeki bu ödemeleri, işletme projesine uygun olarak yapması zorunludur. Avans, ileride ortaya çıkabilecek giderlerin hızlı ve etkin şekilde karşılanması için bir tür teminat fonksiyonu görür.
Tahsilat Esasları, Gecikme ve Faiz Uygulamaları
Tahsilat süreci, işletme projesinde belirtilen süre ve tutara göre yürütülür. Avans veya aidat ödemelerinde gecikme yaşanması halinde gecikme tazminatı uygulanabilir. Bu oran, KMK 20. Madde'de %5 olarak belirlenmiştir. Yönetim planında farklı oranlar belirlenebilir.
İcra, İpotek ve Hukuki Yollar (KMK m.22)
Borcun Tahsili İçin İcra Takibi
KMK m.22’ye göre kat maliki, ödemelerini yapmadığında yönetici veya diğer kat malikleri, ödenmeyen ortak giderler ve avanslar için yasal yollara başvurabilir. Öncelikle icra takibi yolu açılır. İcra takibi sırasında kat maliki ödemez ise malikin mülkiyet hakkını sınırlayıcı bir tedbir alınabilir.
Mahkeme Kararı ve İpotek Tescili Süreci
Yönetici veya herhangi bir kat maliki, borcun ödenmemesi halinde mahkemeye başvurarak, bilirkişi incelemesi sonucu tespit edilecek borç tutarı üzerine ipotek hakkı tesisini talep edebilir (KMK m.22/b). Mahkeme, borcun varlığını saptadıktan sonra tapu siciline ipotek şerhi koydurabilir. Bu ipotek, kat malikinin bağımsız bölümünün teminat altına alınması anlamına gelir. İpotek oluşturulduktan sonra borç ödenmedikçe kaldırılması mümkün değildir. Bu, ortak giderlerin tahsilatında yönetime güçlü bir hukuki dayanak sağlar.
Kira Sözleşmeleri, Yönetim Planı ve İç İlişkiler
Kira Sözleşmesinde Ortak Gider Maddeleri
Kira sözleşmesinde, “ortak giderlerin kiracı tarafından ödeneceği” yönünde hükümler bulunabilir. Bu hükümler kiracı ile malik arasındaki iç ilişkiyi düzenler. Ancak KMK açısından bakıldığında, yönetim muhatabı kiracı değil, maliktir. Bu nedenle kira sözleşmesindeki madde, yönetim için üçüncü kişi sözleşmesi niteliğindedir ve yönetime karşı doğrudan sonuç doğurmaz.
Yönetim Planının Bağlayıcılığı ve Yargıtay İçtihatları
Yönetim planı, kat maliklerinin anagayrimenkulün yönetimi konusunda uyacağı bağlayıcı bir metindir. Yargıtay kararları, yönetim planında belirtilen ortak gider paylaştırma esaslarının, tüm kat malikleri bakımından bağlayıcı olduğunu vurgular. Kiracı, bu planın doğrudan tarafı olmadığı için yönetim planı kiracıya karşı ileri sürülemez. Ancak malik, kiracıya karşı kira sözleşmesi çerçevesinde talepte bulunabilir.
Kiracının Ortak Gider Ödemelerine Mahsup Hakkı
Kiracı, kira bedelini öderken aynı zamanda malik tarafından kendisine yansıtılan ortak giderleri de ödemek durumundaysa, yapmış olduğu bu ödemeleri kira borcundan düşebilir (mahsup). Mahsup hakkının kullanımında, kiracının ortak gider ödemesini kanıtlaması gerekebilir. Bu durum, tahsilat makbuzları, banka dekontları veya yönetimden alınacak yazılı tevsik edici belgelerle sağlanır.
Yargıtay uygulamasında, kiracı tarafından ödenen ortak giderin, kira borcundan düşülebileceği genel kabul görmektedir. Ancak kiracı, ödediği tutarları aşan bir miktarı mahsuba konu edemez. Aşırı veya haksız zenginleşmeye yol açacak işlemler hukuken korunmaz.
Yönetimin Bilgilendirme Yükümlülüğü ve İhbar Prensipleri
Yönetim, geciken ödemeler konusunda kat malikini derhal bilgilendirmelidir. Özellikle kiracının ortak giderleri ödememesi durumunda malik, durumu erken öğrenerek hukuki tedbirler alabilir. Aksi halde malik, “Neden önceden haber verilmedi?” şeklinde savunmalar ileri sürerek sorumluluktan kaçınmaya çalışabilir. Bu nedenle yönetim, işletme projesi, hesap ekstresi, uyarı yazıları ve ihtarnameler ile düzenli ve şeffaf bir bilgilendirme süreci yürütmelidir.
Bilgilendirme yükümlülüğü, aynı zamanda işletme projesinin kat maliklerine usulüne uygun tebliğini de içerir. Tebligatın doğru yapılmaması, ileride açılacak davalarda itirazlar ve gecikmeler yaratabilir.
Tahliye, Müşterek Sorumluluk ve Sonraki Süreçler
Kiracının tahliye edilmesi, geçmiş dönemlere ait ortak gider borçlarını ortadan kaldırmaz. Yönetim, var olan borç için yine malik aleyhine takibe devam edebilir. Malikin tapuda mülkiyet hakkı devam ettiği sürece, geçmiş dönemlere ait avans veya gider borcu da malikten talep edilebilir.
Müşterek (müteselsil) sorumluluk ilkesi gereği, belirli durumlarda birden fazla kat maliki veya intifa hakkı sahibi, ortak gider borcunun ödenmesinde eş zamanlı sorumluluk üstlenebilir. Özellikle paylı mülkiyete konu bağımsız bölümlerde, paydaşların borcu bölüşümü iç ilişkide çözümlenir; ancak yönetime karşı borcun tamamından her malik sorumlu tutulabilir.
Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)
1. Ortak gider borcu kiracıdan doğrudan tahsil edilebilir mi?
Hayır. KMK uyarınca yönetimin muhatabı her zaman kat malikidir. Kiracı, kira sözleşmesindeki hükümler gereğince malike ödeme yapar. Yönetim doğrudan kiracıya karşı icra takibi başlatamaz.
2. Avans ödemesi nedir ve ödenmezse ne olur?
Avans, gelecekteki bakım ve onarım giderleri için önceden tahsil edilen meblağdır. Ödenmemesi halinde, kat maliki hakkında icra takibi başlatılabilir veya ipotek tesis edilebilir.
3. İpotek hakkı nasıl tesis edilir?
Yönetici veya kat maliki, mahkemeye başvurarak borcun tespitini sağlar. Mahkeme kararına dayanarak tapu siciline ipotek şerhi konur. Bu ipotek, borç ödenmeden kaldırılamaz.
4. Kira sözleşmesine “ortak giderleri kiracı öder” yazmak yönetimi bağlar mı?
Hayır. Bu madde, malik ve kiracı arasındaki iç ilişkidir. Yönetim, daima borcu kat malikinden talep eder.
5. Geciken ödemelerde faiz oranı nasıl belirlenir?
Faiz oranı, yönetim planında veya kat malikleri kurul kararında belirlenebilir. Aşırı yüksek faiz oranları yargı denetimine tabidir. KMK 20. Madde'de faiz bulunmaz. Gecikme tazminatı yer alır. bu oran %5 olarak belirlenmiştir.
Comments