Kısaca
Ödenmeyen aidat için yönetici veya herhangi bir kat maliki icra takibi başlatabilir ya da dava açabilir; gecikme tazminatı aylık %5'tir (KMK md. 20). Kiracı, kira tutarıyla sınırlı olarak malikle birlikte sorumludur ve borç alınamazsa bağımsız bölüme kanuni ipotek tescil edilebilir (md. 22).
- Kesinleşen işletme projesi İİK md. 68/1 belgesidir; itirazın kaldırılması istenebilir.
- Dava açmadan önce arabuluculuk zorunludur (6325 md. 18/B).
Bu yazıda 7 başlık
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ödenmeyen aidat (gider ve avans payı) için yönetici veya herhangi bir kat maliki dava açabilir ya da icra takibi başlatabilir (KMK md. 20). Borçtan malikle birlikte bağımsız bölümde oturan kiracı da kira tutarıyla sınırlı olarak sorumludur. Takip sonuç vermezse bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tescili istenebilir (md. 22). 2026'dan itibaren genel kurulun onayladığı işletme projesi, İcra ve İflas Kanunu md. 68/1 belgesi sayılıyor; bu da itiraz halinde yönetimin elini güçlendiriyor.
Bu yazı ortak gider tahsilatının hukuki sürecini adım adım anlatır. Aidatın nasıl hesaplandığını aidat hesaplama yöntemleri, ödeme düzeninin neden önemli olduğunu ise aidat sorumluluğu yazısında ele aldık.
Ortak gider tahsilatının yasal dayanakları
| Hüküm | Ne düzenler? |
|---|---|
| KMK md. 20 | Giderlerin paylaşımı; ödemeyene dava ve icra takibi; aylık %5 gecikme tazminatı |
| KMK md. 22/1 | Kiracı, oturma hakkı sahibi ve sürekli yararlananların müteselsil sorumluluğu (kiracı için kira tutarıyla sınırlı) |
| KMK md. 22/2-3 | Mahkemece tespit edilen borç için kanuni ipotek; kat maliklerinin alacağının önceliği |
| KMK md. 35/d, i | Yöneticinin avans toplama ve borçlulara karşı dava, icra takibi ve ipotek tescili görevi |
| KMK md. 37 | İşletme projesi, bildirim şekli, İİK 68/1 belgesi niteliği |
| KMK md. 25 | İki takvim yılında üç kez takibe sebep olan malik için devir mecburiyeti |
| 6325 sayılı Kanun md. 18/B | KMK'dan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuk zorunluluğu |
Borçlu kim? Malik, kiracı ve diğer kullanıcılar
Kat maliki asıl borçludur ve borcun tamamından sorumludur. Bağımsız bölümde kira sözleşmesine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak sürekli yararlananlar ise malikin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından malikle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK md. 22/1).
Bu hüküm, eski bazı rehberlerde yer alan "yönetim kiracıya karşı takip yapamaz, muhatap yalnızca maliktir" görüşünü geçersiz kılar. Yönetim kiracıya da başvurabilir. Ancak kiracıdan isteyebileceği tutar, kiracının o dönem için ödemekle yükümlü olduğu kira bedelini aşamaz. Uygulamada en sağlıklı yol, takibi malik hakkında başlatmak ve kiracıyı da kanuni sınır içinde dahil etmektir.
Kira sözleşmesindeki "aidatı kiracı öder" maddesi malik ile kiracı arasındaki iç ilişkiyi düzenler. Malikin yönetime karşı sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.
Adım adım tahsilat süreci
- İşletme projesini usulüne uygun kesinleştirin. Proje genel kurulda onaylanmalı; onaylı proje yoksa yöneticinin geçici projesi en geç üç ay içinde genel kurula götürülmelidir. Proje maliklere veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilir (KMK md. 37). Bildirim belgesini saklayın; takipte ilk istenecek belge budur.
- Borcu kişiye özel bildirin. Hesap ekstresini e-posta, kapalı mesaj veya yazılı bildirimle iletin. Borçlu listesini panoya asmayın: KVKK'nın 2026/348 sayılı ilke kararına göre bu uygulama hukuka aykırıdır ve veri sorumlusu olarak yönetim hakkında idari para cezası gündeme gelebilir. Kişisel veri yükümlülükleri için yönetici ve kişisel veri ihlali yazımıza bakabilirsiniz.
- Yazılı ihtar gönderin. Kanunen zorunlu değildir ama ispat ve uzlaşma açısından yararlıdır. Noter ihtarı, borcun ve gecikme tazminatının tarih ve tutarını açıkça gösterir.
- Gecikme tazminatını hesaplayın. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen malik, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder (KMK md. 20). Hesabı her ay için ayrı yapın; toplu tutara tek oran uygulamak sık yapılan bir hatadır.
- İcra takibini başlatın. Yönetici bu konuda kanunen yetkilidir (md. 35/i). Takip talebine kesinleşmiş işletme projesi veya genel kurul kararı, bildirim belgeleri ve hesap dökümü eklenir.
- İtiraz gelirse yolu seçin. Kesinleşen işletme projeleri ve genel kurulun işletme giderlerine ilişkin kararları İİK md. 68/1 belgesi sayıldığı için icra mahkemesinden itirazın kaldırılması istenebilir. Alternatif olarak sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açılabilir; KMK'dan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun md. 18/B, KMK Ek md. 1).
- Gerekirse kanuni ipotek isteyin. Borç bu yollarla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcu ödemeyen malikin bağımsız bölümü üzerine, yöneticinin yoksa bir kat malikinin yazılı istemiyle, borç tutarı kadar diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir (md. 22/2). Kat maliklerinin bu alacağı önceliklidir (md. 22/3).
Tekrarlayan borçlarda devir mecburiyeti
Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için iki takvim yılı içinde üç kez icra veya dava takibine sebep olan malik bakımından kanun, diğer maliklerin haklarının "çekilmez" derecede ihlal edildiğini kabul eder (KMK md. 25/3-a). Bu durumda diğer kat malikleri, bedelini ödeyerek o bağımsız bölümün mülkiyetinin kendilerine devrini mahkemeden isteyebilir. Dava açılması, aksi kararlaştırılmadıkça diğer maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar almasına bağlıdır ve hak düşürücü sürelere tabidir (md. 25). Ağır ve istisnai bir yoldur; ancak takiplerin düzenli ve belgeli yürütülmesi bu seçeneği açık tutar.
Yönetimin sık yaptığı hatalar
- Bildirimsiz proje: Maliklere imza karşılığı veya taahhütlü bildirim yapılmamışsa borçlu, projeden haberi olmadığını ileri sürer.
- Geçici projede sınırı aşmak: 2026'dan beri geçici projede artış yeniden değerleme oranını (2026: %25,49) aşamaz; aşan kısmın takibi itiraza açıktır.
- Karar defterinin eksik tutulması: Genel kurul kararları noter onaylı deftere yazılmalı ve toplantıya katılanlarca imzalanmalıdır (md. 32). İmzasız veya defter dışı kararlar takipte sorun çıkarır.
- Malike geç haber vermek: Kiracının borcu aylarca birikip malike bildirilmezse, uzlaşma şansı azalır ve malikle yönetim arasında yeni bir anlaşmazlık doğar.
- Borcu topluca ve geç takibe koymak: Küçük tutarlar için ihtarla başlamak, birikmiş büyük borcu tahsil etmekten çok daha kolaydır.
- Borç listesini ortak alana asmak: KVKK ilke kararından sonra bu uygulama yönetimi tazminat ve idari para cezası riskiyle karşı karşıya bırakır.
Belge kontrol listesi
- Onaylı işletme projesi veya ilgili genel kurul kararı (karar defteri sureti)
- Projenin maliklere bildirildiğini gösteren imza listesi veya taahhütlü gönderi belgeleri
- Bağımsız bölüm bazında borç ve ödeme dökümü, gecikme tazminatı hesabı
- Varsa ihtarname ve tebliğ şerhi
- Tapu kaydı (güncel malik) ve varsa kira sözleşmesine ilişkin bilgi
- Yöneticinin atandığı genel kurul kararı
ADAADA nasıl yardımcı olur?
ADAADA, bina ve site yönetimi hizmetinde işletme projesinin kesinleştirilmesini, bildirimlerin belgelendirilmesini ve borç dosyalarının avukata eksiksiz teslimini yürütüyor. Hukuki takip, yönetimin anlaştığı avukat aracılığıyla yapılır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir. Takip ve dava işlemleri için bir avukata danışın.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye yerine geçmez. Mevzuat ve destek tutarları değişebilir; karar vermeden önce güncel Resmî Gazete metnini ve ilgili kurumu kontrol edin veya bizden destek alın.
Sık sorulan sorular
Yönetim kiracı hakkında icra takibi yapabilir mi?
Evet. Kiracı, malikin aidat borcu ve gecikme tazminatından malikle birlikte müteselsilen sorumludur; ancak sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır (KMK md. 22/1).
Aidat davası açmadan önce arabulucuya gitmek gerekir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun md. 18/B). İcra takibinin kendisi dava değildir; itiraz üzerine dava açılacaksa bu şart gündeme gelir.
Kanuni ipotek nasıl konulur?
Borç diğer yollarla alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç tutarı için yöneticinin, yönetici yoksa bir kat malikinin yazılı istemiyle bağımsız bölüm üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir (KMK md. 22/2).
Gecikme faizi mi uygulanır, gecikme tazminatı mı?
KMK, ödemede gecikilen günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öngörür (md. 20). Bu oran kanunda yazılıdır ve 2026 değişikliğiyle değişmemiştir.
İşletme projesi tebliğ edilmeden takip yapılabilir mi?
Proje maliklere veya fiilen yararlananlara imza karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilmelidir (KMK md. 37). Bildirimi belgelenmemiş bir proje, takipte borçlunun itirazına zemin hazırlar.
