Kısaca
6306 Uygulama Yönetmeliği 21 Mayıs 2024'te salt çoğunluk ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı düzenine uyarlandı. 4 Şubat 2026 değişikliği ise usulü sıkılaştırdı:
- Talep hâlinde tüm malikler Ek-12 formuyla toplantıya çağrılır
- Tekrar satışlar Ek-13 ile 15 gün ilan edilir ve e-Devlet'ten bildirilir
- Ruhsattan önce tebligat ve pay satışı tamamlanmalıdır
- Yıkım sonrası tapuya "6306 kapsamında" ibaresi yazılır
Bu yazıda 5 başlık
6306 sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği son iki yılda iki büyük değişiklik geçirdi. 21 Mayıs 2024 tarihli değişiklik, 7471 sayılı Kanun'la gelen salt çoğunluk ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı düzenini yönetmeliğe taşıdı. 4 Şubat 2026 tarihli değişiklik ise uygulamada en çok sorun çıkan alanlara odaklandı: malik toplantısı, tebligat, pay satışı ilanları ve ruhsat öncesi şartlar. Bu yazı iki değişikliği ve bugün kat malikleri için ne anlama geldiklerini özetler.
Arka plan: Kanun değişti, yönetmelik ardından geldi
Uygulama Yönetmeliği ilk olarak 15 Aralık 2012 tarihli Resmî Gazete'de yayımlandı. Kasım 2023'te yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun, 6306'da üç temel değişiklik yaptı:
- Karar nisabı: "En az üçte iki" ibaresi "salt" oldu. Riskli yapılarda, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında hisseleri oranında salt çoğunluk yeterli (md. 6/1).
- Yetkili kurum: Kanundaki "Bakanlık" ibaresi büyük ölçüde "Başkanlık" (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı) oldu.
- Yıkım süresi: Riskli yapının yıktırılması için maliklere verilecek süre "doksan günden fazla olmamak üzere" belirlendi (md. 5/3).
Sonraki kanun değişiklikleri de çerçeveyi genişletti. 7534 sayılı Kanun (Aralık 2024) Başkanlığa kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ile yenileme alanı ilanlarının hazırlık işlerini verdi. 7566 sayılı Kanun (Aralık 2025) ise dönüşüm projeleri özel hesabını 31 Aralık 2027'ye kadar uzattı.
21 Mayıs 2024 değişikliği: ne getirdi?
21 Mayıs 2024 tarihli ve 32552 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan değişikliğin çoğu hükmü yayım tarihinde, kentsel dönüşüm danışmanlık ve müzakere kuruluşlarına ilişkin 15/B maddesi ise 9 Kasım 2024'te yürürlüğe girdi.
| Konu | Değişiklik |
|---|---|
| Kurum | Yönetmelikteki "Bakanlık" ibareleri büyük ölçüde "Kentsel Dönüşüm Başkanlığı" oldu; "Başkanlık" ve "Müdürlük" tanımları eklendi. |
| Rezerv yapı alanı | Özel mülkiyetteki taşınmazın rezerv alan ilan edilmesini isteyenler, arsa metrekaresinin yüzde otuzunun devrine muvafakat etmeli veya bu değeri Başkanlığa ödemeli. |
| Riskli alan | Riskli alan dosyasında istenen belgeler genişletildi; kararlar Cumhurbaşkanına sunulur. |
| Kira yardımı | Riskli yapılarda yardım süresi 18 ay; riskli alan ve rezerv yapı alanlarında 48 ayı geçmemek üzere ilgili kurumca belirlenir. |
| Arsa payı satışı | Salt çoğunluk kararına katılmayanların payları açık artırmayla satılır; satış için yapının yıkılmış olması gerekmez. |
| Tahliye ve yıkım | Süreler, tebligat ve ilan usulleri Kanundaki yeni düzenle uyumlu hâle getirildi; yıkım ruhsatının koşulları belirlendi. |
| Danışmanlık ve müzakere kuruluşları | Başkanlıkça lisanslandırılan yeni bir kuruluş türü tanımlandı (md. 15/B). Ayrıntılar için ilgili yazımıza bakabilirsiniz. |
4 Şubat 2026 değişikliği: maddeler ve etkileri
4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklik yayım tarihinde yürürlüğe girdi. Yönetmeliğin yürütücüsü de Bakan yerine Kentsel Dönüşüm Başkanı oldu.
Malik toplantısı zorunlu usul hâline geldi
Bir malik talep ederse tüm malikler toplantıya çağrılır. Çağrı yeni Ek-12 formuyla yapılır; muhtarlıkta veya binada 15 gün ilan, noter ya da elektronik tebligat kullanılabilir. Toplantı tutanağı ve çağrının ispatı, pay satışı dosyasında aranan belgeler arasına eklendi (md. 15 ve 15/A). Uygulamada kararların toplantı yapılmadan, tek tek imza toplanarak alınması maliklerin müzakere imkânı bulamaması nedeniyle eleştiriliyordu; değişiklik bu boşluğu kapatıyor.
Tekrar satışlarda ilan ve e-Devlet bildirimi
Karara katılmayanların payları ilk açık artırmada satılamazsa yapılacak tekrar satışlar Ek-13 formuyla 15 gün ilan edilir ve tüm maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir (md. 15/A-12). Böylece hem anlaşan hem anlaşmayan malikler satış sürecinden haberdar olur.
Ruhsat başvurusu öncesi şartlar
Yapı ruhsatı başvurusundan önce karar ve teklifin karara katılmayan maliklere usulüne uygun tebliğ edilmiş olması gerekir. Pay satışı süreci varsa tamamlanmış olmalıdır. Eksik tebligat artık doğrudan ruhsat aşamasında dosyayı durduran bir sorun.
Tapu kaydı: riskli yapı şerhi yerine "6306 kapsamında" ibaresi
Bina yıkılıp arsa hâline geldikten sonra riskli yapı şerhi kaldırılır ve tapuya taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğu yazılır (md. 8/9). Parseldeki sonraki işlemler bu Kanun kapsamında yürütülmeye devam eder.
Parsel birleştirme, ifraz ve imar hakkı aktarımı
- Tevhit: Birden fazla parselin birleştirilmesinde malikler her parseldeki hisseleri oranında karar verir. Riskli yapı bulunmayan boş parsellerin birleştirmeye katılması için oybirliği aranır.
- İfraz: Bölünen parsellerde yalnızca riskli yapının bulunduğu kısım Kanun kapsamında kalır; şerh diğer parsellerden kaldırılır.
- İmar hakkı aktarımı: Zemin, afet riski veya mevzuat nedeniyle aynı yere yapı yapılamıyorsa yeni yapı başka bir parselde yapılabilir. Bunun için tüm maliklerin yeni parselde birleşmesi ve diğer maliklerin muvafakati gerekir.
Harç muafiyeti ve teminat
İmar hakkı aktarımında ve boş parselle birleştirmede harç ve ücret muafiyeti, riskli parselin alanının yeni parsele oranı kadar uygulanır (md. 16/11). Müteahhit tarafında ise 1 Ocak 2024'ten sonra ruhsat almış müteahhitler, teminatlarının %6 oranına (md. 13/9-c) göre yeniden düzenlenmesini isteyebilir (Geçici md. 5).
Önce ve sonra: kısa karşılaştırma
| Konu | 4 Şubat 2026 öncesi | 4 Şubat 2026 sonrası |
|---|---|---|
| Malik toplantısı | Toplantıya çağrı usulü ve formu yönetmelikte düzenlenmemişti | Talep hâlinde tüm malikler Ek-12 formuyla çağrılır; tutanak ve çağrı ispatı aranır |
| Tekrar satış | Ek-13 formu ve tüm maliklere e-Devlet bildirimi şartı yoktu | Ek-13 ile 15 gün ilan ve tüm maliklere e-Devlet bildirimi |
| Ruhsat öncesi | Bu ön şartlar yönetmelikte açıkça sayılmıyordu | Tebligat yapılmış, varsa pay satışı tamamlanmış olmalı |
| Yıkım sonrası tapu | Şerhin kaldırılması ve yeni ibare düzenlenmemişti | Şerh kalkar, "6306 kapsamında" ibaresi yazılır |
| İfraz | Kapsamın riskli kısımla sınırlanması açıkça yazılı değildi | Yalnızca riskli kısım kapsamda kalır |
Kat malikleri için pratik sonuçlar
- Toplantı çağrısını Ek-12 formuyla, ispatlanabilir bir yolla yapın; WhatsApp mesajı tek başına yeterli değildir.
- Toplantı tutanağına katılanları, arsa paylarını ve oy dağılımını açıkça yazın.
- Katılmayanlara teklifi noter veya muhtarlık ilanıyla bildirin; 15 günlük inceleme süresini takvime işleyin.
- Müteahhitle ruhsat takvimini konuşurken pay satışının bitmesini bekleme süresini hesaba katın.
- Komşu parselle birleşme veya imar hakkı aktarımı düşünüyorsanız oybirliği ve muvafakat şartlarını baştan değerlendirin.
Adım adım işleyiş için kentsel dönüşüm süreci rehberimize, toplantı ve tebligat sürecinde destek için kentsel dönüşüm hizmetlerimize bakabilirsiniz. Kanun'un kendisine dair kısa bir özet için kardeş girişimimiz BinaBina'nın 6306 sayılı Kanun yazısı da kullanışlı bir başlangıçtır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir. Yönetmeliğin güncel metnini Resmî Gazete ve mevzuat.gov.tr üzerinden kontrol edin.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye yerine geçmez. Mevzuat ve destek tutarları değişebilir; karar vermeden önce güncel Resmî Gazete metnini ve ilgili kurumu kontrol edin veya bizden destek alın.
Sık sorulan sorular
4 Şubat 2026 değişikliği ne zaman yürürlüğe girdi?
Değişiklik 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı ve yayım tarihinde yürürlüğe girdi.
Karar nisabı 2026'da değişti mi?
Hayır. Karar nisabı 7471 sayılı Kanun'dan beri hisseleri oranında salt çoğunluktur (6306 md. 6/1). 2026 değişikliği nisabı değil, toplantı ve tebligat usulünü düzenledi.
Ek-12 formu nedir?
Malik toplantısına çağrı için kullanılan formdur. Muhtarlıkta veya binada 15 gün ilan edilerek, noter aracılığıyla ya da elektronik tebligatla kullanılabilir.
Daha önce alınmış kararlar geçersiz mi oldu?
Değişiklik yayım tarihinde yürürlüğe girdi; süren dosyaların hangi aşamada olduğuna göre değerlendirme gerekir. Ruhsat aşamasına gelmemiş dosyalarda tebligat ve toplantı belgelerini yeni şartlara göre gözden geçirmek ihtiyatlı olur.
