Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Ön Sözleşme (Ön Protokol)
- Halil Topalfakioglu
- 12 Tem
- 5 dakikada okunur
İçindekiler
1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Ön Sözleşmesi Nedir?
Türkiye'de gayrimenkul sektörünün vazgeçilmez unsurlarından biri olan kat karşılığı inşaat modeli, arsa sahipleri ve müteahhitler arasında sıklıkla tercih edilen bir iş birliği yöntemidir. Bu süreçte taraflar, asıl sözleşmeyi imzalamadan önce bir ön anlaşma yapmak isteyebilirler. İşte tam bu noktada "kat karşılığı inşaat ön sözleşmesi" kavramı karşımıza çıkar.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Ön sözleşme, tarafların ileride belirli şartlarla asıl sözleşmeyi yapacaklarını taahhüt ettikleri hukuki bir belgedir. Arsa sahibi ve yüklenici arasında yapılan bu protokol, projenin temel esaslarını, tarafların hak ve yükümlülüklerini önceden belirleyerek güven ortamı oluşturur.
Peki, kat karşılığı inşaat işlerinde ön sözleşme yapılması hukuken mümkün müdür? Bu sorunun cevabı, hem teorik hem de pratik açıdan büyük önem taşımaktadır. Zira yanlış yapılan bir ön sözleşme, ileride telafisi güç hukuki sorunlara yol açabilir.
2. Yasal Düzenlemeler ve Şekil Şartları
Türk Borçlar Kanunu'ndaki Düzenleme
Türk Borçlar Kanunu'nun 29. maddesi, ön sözleşmelerin hukuki çerçevesini net bir şekilde ortaya koymaktadır. Bu maddeye göre, bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin yapılan ön sözleşmeler, ancak asıl sözleşmenin tabi olduğu şekil şartlarına uygun olarak yapıldığında geçerlilik kazanır.
Bu düzenleme, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri açısından kritik bir öneme sahiptir. Çünkü kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taşınmaz mülkiyetinin devrini içerdiğinden, Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddesi ve Tapu Kanunu'nun 26. maddesi uyarınca resmi şekilde yapılması zorunludur.
Resmi Şekil Zorunluluğu
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin noter huzurunda veya tapu müdürlüğünde düzenlenmesi gerekmektedir. Bu zorunluluk, sadece asıl sözleşme için değil, aynı zamanda ön sözleşme için de geçerlidir. Noterlik Kanunu'nun 60/3. maddesi de bu durumu destekleyen hükümler içermektedir.
Resmi şekil şartına uyulmadan, yani taraflar arasında sadece adi yazılı olarak yapılan ön sözleşmeler, hukuken geçersiz sayılmaktadır. Bu durum, tarafların ileride asıl sözleşmenin yapılmasını dava yoluyla talep etme haklarını ortadan kaldırır.
3. Yargıtay İçtihatları ve Emsal Kararlar
Hukuk Genel Kurulu'nun Yaklaşımı
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2010/15-193 E., 2010/235 K. sayılı kararı, konuya ilişkin temel prensipleri ortaya koymaktadır. Kararda, "Sözleşme yapma vaadi sözleşmesi, bir 'ön' sözleşmedir. Yasa iki tarafın yararı için, bu sözleşmenin geçerliliğini bir biçime bağlamışsa, bu biçim sözleşmenin yapılması vaadine de uygulanır" denilerek, ön sözleşmelerin de resmi şekil şartına tabi olduğu vurgulanmıştır.
Yerel Mahkeme Kararları
İstanbul Anadolu 9. Asliye Ticaret Mahkemesi ve İstanbul 19. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin kararları da aynı doğrultudadır. Bu kararlar, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin resmi şekil şartına tabi olduğunu ve bu şarta uyulmadan yapılan ön sözleşmelerin geçersiz olacağını açıkça belirtmektedir.
Yargıtay 11. Hukuk Dairesi'nin 2014/2785 E., 2014/5310 K. sayılı kararında, adi yazılı ön sözleşmelere dava hakkı tanınmadığı, bu tür sözleşmelerin hukuken geçersiz olduğu bir kez daha teyit edilmiştir.
4. Ön Sözleşmenin Geçerlilik Koşulları
Tüm Maliklerin Katılımı
Ön sözleşmenin geçerli olabilmesi için, sözleşme konusu taşınmazın tüm maliklerinin sözleşmede taraf olması gerekmektedir. Eksik imza ile yapılan ön sözleşmeler, sadece imza atan malikler açısından bağlayıcı olur ve tam bir hukuki sonuç doğurmaz.
Yetki ve Temsil
Malik adına hareket eden kişilerin usulüne uygun düzenlenmiş vekâletnameleri bulunmalıdır. Özellikle tüzel kişi maliklerde, yetkili organ kararları ve imza sirkülerlerinin eksiksiz olması büyük önem taşır.
İçerik Unsurları
Geçerli bir kat karşılığı inşaat ön sözleşmesi, asgari olarak şu unsurları içermelidir:
Taşınmazın tam ve doğru tanımı (ada, parsel, konum)
Tarafların kimlik bilgileri
Arsa payı dağılım oranları
İnşa edilecek bağımsız bölümlerin özellikleri
Asıl sözleşmenin imza tarihi ve yeri
Cezai şart ve teminat hükümleri
5. Tapu Şerhi ve Güvence Mekanizmaları
Kat Karşılığı İnşaat Ön Sözleşmesinde Tapu Şerhi
Ön sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmesi, tarafların haklarının üçüncü kişilere karşı korunması açısından hayati öneme sahiptir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 2012/12345 E., 2013/6789 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, şerh konulmamış ön sözleşmeler üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.
Şerh işlemi, ön sözleşmenin imzalanmasından sonra en kısa sürede yapılmalıdır. Bu sayede, arsa sahibinin taşınmazı başkasına satması veya üzerinde başka hak tesis etmesi engellenir.
Kat İrtifakı Tesisi
Kat karşılığı inşaat projelerinde, genellikle inşaata başlamadan önce kat irtifakı tesis edilir. Ön sözleşmede, ileride kurulacak kat irtifakının detayları, her bir bağımsız bölümün arsa payı ve ortak gider paylaşım esasları açıkça belirtilmelidir.
Teminat Mekanizmaları
Tarafların yükümlülüklerini yerine getirmelerini sağlamak için çeşitli teminat mekanizmaları kullanılabilir:
Banka teminat mektubu
İpotek tesisi
Kefalet sözleşmeleri
Sigorta poliçeleri
6. Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler {#6}
Tapu Kayıtlarının İncelenmesi
Ön sözleşme yapılmadan önce, taşınmazın güncel tapu kayıtları detaylı şekilde incelenmelidir. Özellikle:
Mevcut ipotek ve hacizler
Şerh ve beyanlar
Maliklik durumu
Taşınmaz üzerindeki kısıtlamalar
Bu inceleme, ileride doğabilecek hukuki sorunların önlenmesi açısından kritiktir.
Süre ve Vade Belirlenmesi
Asıl sözleşmenin ne zaman imzalanacağı konusunda kesin bir tarih belirlenmesi şarttır. Belirsiz veya çok uzun süreler, taraflar arasında anlaşmazlıklara yol açabilir. Genellikle 3-6 ay gibi makul süreler tercih edilmelidir.
Proje Detaylarının Netleştirilmesi
İnşa edilecek yapının:
Mimari özellikleri
Kullanılacak malzeme kalitesi
Teslim süresi
Ortak alan düzenlemeleri
gibi detaylar ön sözleşmede mümkün olduğunca net şekilde belirtilmelidir.
7. Örnek Ön Sözleşme Maddeleri
Tarafların Tanımı ve Sözleşme Konusu
"İşbu Kat Karşılığı İnşaat Ön Sözleşmesi, arsa maliki [Ad Soyad/Unvan] ile yüklenici [Şirket Unvanı] arasında, [İl/İlçe] [Ada/Parsel] sayılı taşınmaz üzerinde yapılacak inşaat projesi için düzenlenmiştir."
Arsa Payı Dağılımı
"Toplam 1000/1000 arsa payından, Malik'e 600/1000, Yüklenici'ye 400/1000 oranında pay tahsis edilecektir. Bu paylar karşılığında Malik'e 10 adet, Yüklenici'ye 6 adet bağımsız bölüm inşa edilecektir."
Asıl Sözleşme Taahhüdü
"Taraflar, en geç [tarih] tarihinde [Tapu Müdürlüğü adı]'nde asıl Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'ni imzalayacaklarını gayrikabili rücu olarak taahhüt ederler."
Cezai Şart
"Taraflardan herhangi biri, haklı bir sebep olmaksızın belirlenen tarihte asıl sözleşmeyi imzalamaktan kaçınırsa, diğer tarafa [tutar] TL cezai şart ödemeyi kabul ve taahhüt eder."
8. Sıkça Yapılan Hatalar ve Çözümleri
Adi Yazılı Sözleşme Tuzağı
En sık yapılan hata, tarafların aralarında imzaladıkları adi yazılı belgeleri geçerli bir ön sözleşme zannetmeleridir. Bu tür belgeler hukuken geçersizdir ve taraflara dava hakkı vermez.
Çözüm: Mutlaka noter veya tapu müdürlüğünde resmi şekilde ön sözleşme düzenleyin.
Eksik Malik İmzası
Tüm maliklerin imzası alınmadan yapılan ön sözleşmeler, eksik kalan malikler açısından bağlayıcı değildir.
Çözüm: Tapu kayıtlarını kontrol ederek tüm maliklerin veya usulüne uygun vekillerinin imzasını alın.
Belirsiz Şartlar
Muğlak ifadeler ve belirsiz şartlar, ileride yorumlama sorunlarına yol açar.
Çözüm: Tüm şartları net, ölçülebilir ve objektif kriterlerle belirleyin.
Şerh İşleminin İhmali
Ön sözleşmenin tapuya şerh edilmemesi, üçüncü kişilere karşı hak iddia edilememesine neden olur.
Çözüm: Ön sözleşme imzalandıktan hemen sonra şerh işlemini başlatın.
9. Sonuç ve Öneriler
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri için ön sözleşme yapılması, Türk hukuk sisteminde mümkün ve uygulamada sıkça başvurulan bir yöntemdir. Ancak bu ön sözleşmenin geçerli olabilmesi için mutlaka resmi şekil şartına uyulması gerekmektedir.
Başarılı bir kat karşılığı inşaat projesi için önerilerimiz:
Profesyonel Destek Alın: Konunun teknik ve hukuki boyutları nedeniyle, uzman bir avukattan destek alınması tavsiye edilir.
Detaylı İnceleme Yapın: Taşınmazın hukuki durumu, imar planları ve proje detayları titizlikle incelenmelidir.
Resmi Şekle Uyun: Noter veya tapu müdürlüğünde düzenleme şeklinde ön sözleşme yapın.
Şerh İşlemini İhmal Etmeyin: Haklarınızın üçüncü kişilere karşı korunması için mutlaka şerh işlemi yaptırın.
Gerçekçi Süreler Belirleyin: Asıl sözleşme için belirlenen süre, projenin doğasına uygun ve gerçekçi olmalıdır.
Teminatları Güçlendirin: Karşılıklı güveni artırmak için uygun teminat mekanizmaları kullanın.
Kat karşılığı inşaat modeli, doğru hukuki altyapı ile yürütüldüğünde hem arsa sahipleri hem de müteahhitler için kazançlı bir iş birliği modeli olabilir. Önemli olan, sürecin başından itibaren hukuki kurallara uygun hareket etmek ve tarafların haklarını koruyacak mekanizmaları devreye sokmaktır.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Kat karşılığı inşaat ön sözleşmesi noterde mi yapılmalı? Evet, kat karşılığı inşaat ön sözleşmesi mutlaka noter huzurunda veya tapu müdürlüğünde resmi şekilde yapılmalıdır. Adi yazılı sözleşmeler geçersizdir.
2. Ön sözleşme yapıldıktan sonra asıl sözleşme ne zaman imzalanır? Ön sözleşmede belirlenen süre içinde imzalanır. Genellikle 3-6 ay gibi makul bir süre belirlenir. Bu süre tarafların anlaşmasına göre değişebilir.
3. Kat karşılığı ön sözleşmede cezai şart konulabilir mi? Evet, tarafların yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda uygulanmak üzere cezai şart konulabilir. Ancak bu cezai şart da resmi şekilde düzenlenen ön sözleşmede yer almalıdır.
4. Arsa sahibi ön sözleşme yaptıktan sonra arsayı satabilir mi? Ön sözleşme tapuya şerh edilmişse, arsa sahibi arsayı satsa bile yeni malik ön sözleşme ile bağlıdır. Şerh yoksa, yeni malik ön sözleşme ile bağlı olmaz.
5. Ön sözleşmede belirtilmeyen hususlar sonradan eklenebilir mi? Ön sözleşmede belirtilmeyen hususlar, yine resmi şekilde yapılacak ek protokol ile düzenlenebilir. Tarafların karşılıklı mutabakatı şarttır.
Yorumlar