Kat Karşılığı İnşaat Ön Sözleşmesi: Şekil Şartı, İçerik ve Tapu Şerhi

Kat karşılığı inşaat ön sözleşmesi (ön protokol), arsa sahipleri ile müteahhidin asıl sözleşmeyi ileride belirli şartlarla imzalamayı taahhüt ettikleri sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu'na göre ön sözleşme geçerlidir; ancak geçerliliği, ileride kurulacak asıl sözleşmenin şekline bağlıdır (TBK md. 29). Arsa payı devri içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmî şekle tabi olduğu için, ön sözleşmenin de noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir.

Bu yazı, sözleşme imzalanmadan önceki aşamayı anlatır: ön protokolün şekli, içeriği, tapuya şerhi ve en sık yapılan hatalar. Sözleşme imzalandıktan sonraki riskler için bu serinin diğer yazılarına bakabilirsiniz: teminat ve ipotek, müteahhitten daire alan üçüncü kişilerin hakları ve müteahhidin iflası.

Kat karşılığı inşaat ön sözleşmesi neden yapılır?

Malikler ile müteahhit genellikle proje, bağımsız bölüm paylaşımı ve takvim konusunda anlaştıktan sonra asıl sözleşmeye geçmeden önce bazı işlerin tamamlanmasını bekler. Örneğin imar durumu netleşmemiştir, avan proje hazırlanmaktadır ya da bazı maliklerin vekâletnameleri eksiktir. Ön sözleşme, bu bekleme döneminde iki tarafı da bağlar ve müteahhidin pazarlık sonrası geri çekilmesini ya da malikin başka bir firmayla anlaşmasını zorlaştırır.

Ön sözleşme, asıl sözleşmenin yerini tutmaz. Asıl sözleşmenin yapılmasını sağlayan bir taahhüttür. Taraflardan biri asıl sözleşmeyi imzalamaktan kaçınırsa, geçerli bir ön sözleşmeye dayanarak dava yoluyla asıl sözleşmenin kurulması veya tazminat istenebilir.

Şekil şartı: noterde düzenleme şeklinde yapılmalı

Şekil konusu dört hükme dayanır:

• TBK md. 29: Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında ön sözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.
• TMK md. 706: Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlıdır. Kat karşılığı sözleşmede arsa payının müteahhide devri taahhüt edildiği için bu hüküm uygulanır.
• Tapu Kanunu md. 26: Noterlerce düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, taraflardan biri isterse tapu siciline şerh verilir.
• Noterlik Kanunu md. 60: Kanunlarda resmî olarak yapılması emredilen ve mercii belirtilmemiş hukuki işlemleri düzenlemek noterlerin görevidir.

Sonuç olarak taraflar arasında imzalanan adi yazılı bir "protokol" veya "mutabakat metni", arsa payı devri taahhüdü bakımından geçerli bir ön sözleşme sayılmaz. Bu metin ancak tarafların niyetini gösteren bir belge olarak kalır. Yalnızca noter onaylı (imzası onaylanmış) bir metin de yeterli değildir; noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir.

Uygulamada şekil eksikliğine rağmen edimlerin büyük ölçüde yerine getirildiği durumlarda, şekle aykırılığı sonradan ileri sürmenin dürüstlük kuralına aykırı (TMK md. 2) sayılabileceği tartışılır. Bu bir istisnadır ve her olayda ayrı değerlendirilir. Planınızı bu istisnaya göre yapmayın.

Kimlerin imzası gerekir?

Kural olarak paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemi, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır (TMK md. 692). Bu nedenle 6306 sayılı Kanun dışındaki klasik kat karşılığı projelerde, imzalamayan malik ön sözleşmeyle bağlı olmaz ve proje onun payı yüzünden durabilir.

Riskli yapı kararı alınmış binalarda durum farklıdır. 6306 sayılı Kanun md. 6/1'e göre riskli yapılarda hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuyla karar alınabilir. Karara katılmayanların payları Kanun'daki usulle satışa çıkarılır. Yine de sözleşmenin kendisini imzalayan maliklerin her biri ayrı ayrı taraf olur. Salt çoğunluk kararı, imzalamayan bir malik adına sözleşme imzalanması anlamına gelmez. Süreç için kentsel dönüşüm sürecinin aşamaları yazısına bakabilirsiniz.

Malik yerine vekil imza atacaksa vekâletnamenin bu işi açıkça kapsaması gerekir. Tüzel kişi maliklerde güncel imza sirküleri ve yetki kararı istenir. Mirasçıların henüz intikal yaptırmadığı paylarda, önce veraset ve intikal işlemlerinin tamamlanması gerekir.

Ön sözleşmede bulunması gereken başlıklar

Ön sözleşme ne kadar ayrıntılı olursa, asıl sözleşme aşamasında o kadar az pazarlık yeniden açılır. Asgari olarak şu başlıkları ekleyin:

Cezai şart tutarını taraflar serbestçe belirleyebilir. Ancak hâkim aşırı gördüğü cezai şartı kendiliğinden indirir (TBK md. 182). Bu nedenle ölçüsüz bir tutar yazmak, beklenen caydırıcılığı sağlamayabilir.

Tapuya şerh: üçüncü kişilere karşı koruma

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh verilen haklar, o taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilir (TMK md. 1009). Şerh yoksa, sözleşme yalnızca taraflar arasında hüküm doğurur. Örneğin malikin payını şerhten haberi olmayan başka birine devretmesi riski artar.

Tapu Kanunu md. 26'ya göre şerhten itibaren beş yıl içinde satış veya tescil yapılmazsa şerh tapu müdürlüğünce resen terkin edilir. Uzun süren projelerde şerhin durumunu takip etmek gerekir.

Şerh talebini tarafların biri yapabilir. Ön sözleşme ve asıl sözleşme imzalandıktan sonra şerhin tapu kaydına işlendiğini güncel tapu kaydından kontrol edin.

Ön sözleşmeden önce kontrol listesi

1. Güncel tapu kaydını alın: ipotek, haciz, ihtiyati tedbir, aile konutu şerhi ve önceki sözleşme şerhleri var mı?
2. İmar durumunu ve riskli yapı kararının olup olmadığını öğrenin. Paylaşım oranı imar hakkına göre konuşulur.
3. Müteahhidin yapı müteahhidi yetki belgesini, tamamladığı projeleri ve devam eden işlerini araştırın.
4. Malik listesini tapudan çıkarın; mirasçı, yurt dışındaki malik ve vekil gerektiren durumları baştan belirleyin.
5. Paylaşım tablosunu ve teknik şartnameyi ön sözleşmeye ek yapın.
6. Noter randevusundan önce taslak metni bütün maliklerle paylaşın ve itirazları yazılı toplayın.

Sahada sık görülen hatalar

• "Nasılsa noterde asıl sözleşmeyi yaparız" diyerek adi protokolle yetinmek. Müteahhit veya malik vazgeçtiğinde bu metne dayanarak asıl sözleşmenin yapılması istenemez.
• Paylaşım oranını yazıp bağımsız bölümleri belirsiz bırakmak. Hangi dairenin kime kalacağı yazılmadığında, kura ve cephe tartışmaları malikler arasında ciddi anlaşmazlığa dönüşür.
• Ön şartları sorumlusuz bırakmak. İmar durumu veya proje onayı gecikirse kimin sorumlu olduğu ve sürenin nasıl uzayacağı yazılmalıdır.
• Teminatı asıl sözleşmeye ertelemek. Teminat ilkesi ön sözleşmede kararlaştırılmazsa, asıl sözleşme aşamasında müteahhit bunu yeni bir pazarlık konusu yapabilir.
• Yalnızca birkaç malikle imzalamak. Diğer maliklerin sonradan farklı şartlar istemesi, imzalayanlar arasında eşitsizlik yaratır.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

ADAADA, kentsel dönüşüm danışmanlığı kapsamında maliklerin müteahhit tekliflerini karşılaştırmasına, paylaşım tablosu ve teknik şartnamenin hazırlanmasına ve noter sürecinin koordinasyonuna destek verir. Sözleşme metninin hukuki incelemesi için bir avukatla çalışmanızı öneririz. Ayrıntılar için kentsel dönüşüm hizmetleri sayfasına bakabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye yerine geçmez. Mevzuat ve destek tutarları değişebilir; karar vermeden önce güncel Resmî Gazete metnini ve ilgili kurumu kontrol edin veya bizden destek alın.