Kat Karşılığı İnşaatta Müteahhit İflası: Arsa Sahibinin Hakları ve İzlenecek Yol

Kat karşılığı inşaatta müteahhit iflas ederse sözleşme kendiliğinden sona ermez. Kanunda yüklenicinin iflasıyla eser sözleşmesinin kendiliğinden biteceğine dair bir hüküm yoktur; iflas idaresi taahhüdün aynen ifasını üstlenebilir (İİK md. 198). Arsa sahibinin elindeki temel araçlar şunlardır: güvence istemek ve verilmezse sözleşmeden dönmek (TBK md. 98), alacağını süresinde iflas masasına bildirmek (İİK md. 219) ve varsa ipoteğine dayanarak rüçhan hakkını kullanmak (İİK md. 206).

Bu yazı, müteahhidin mali çöküşü hâlinde arsa sahibinin izleyeceği yolu anlatır. Bu durumla karşılaşmamak için sözleşme aşamasındaki önlemler ön sözleşme ve teminat ipoteği yazılarında, müteahhitten daire alanların durumu ise 3. kişi hakları yazısında anlatılıyor.

Müteahhit iflası kat karşılığı inşaat sözleşmesine ne yapar?

İflasın açılmasıyla müteahhidin haczi kabil bütün malları bir masa oluşturur ve alacaklıların ödenmesine ayrılır (İİK md. 184). İflas açıldıktan sonra müflisin masaya ait mallar üzerindeki tasarrufları alacaklılara karşı hükümsüzdür (İİK md. 191). Kat karşılığı projeye doğrudan etkileri şöyle özetlenebilir:

Tapu kaydında iflas kararı şerh edilebilir (TMK md. 1010). Müteahhidin mali durumundan şüpheleniyorsanız, ona devredilen payların güncel tapu kaydında iflas, konkordato veya haciz şerhi olup olmadığını kontrol edin.

Arsa sahibinin seçenekleri

1. Güvence istemek, verilmezse dönmek

Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmede taraflardan biri borcunu ifada güçsüzlüğe düşer ve özellikle iflas ederse, diğer taraf karşı edim güvence altına alınıncaya kadar kendi edimini ifadan kaçınabilir. Uygun sürede güvence verilmezse sözleşmeden dönebilir (TBK md. 98). Bu hüküm, örneğin henüz devredilmemiş arsa paylarının devrini durdurmak için kullanılabilir.

2. Gecikme nedeniyle dönmek

Müteahhit işe zamanında başlamaz veya işi öyle geciktirir ki kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir (TBK md. 473). Temerrüt hâlinde alacaklının seçimlik hakları TBK md. 125'te düzenlenmiştir. Dönme beyanını noter aracılığıyla yapmak ispat açısından güvenlidir.

3. İflas idaresinin işi sürdürmesini beklemek

İflas idaresi taahhüdün aynen ifasını üstlenebilir; bu durumda alacaklı isterse teminat gösterir (İİK md. 198). Pratikte yarım kalan bir inşaatın masa tarafından tamamlanması, masada finansman bulunmasına bağlıdır. Bu seçeneği ancak somut bir tamamlama planı ve teminat sunulursa değerlendirin.

4. Projeyi başka bir müteahhide devretmek

İş başka bir müteahhide devredilecekse, arsa sahipleri, iflas idaresi ve yeni müteahhit arasında yazılı bir protokol gerekir. Yarım kalan işin tespitinin yapılması, devredilmiş payların akıbeti ve müteahhitten daire alan üçüncü kişilerin durumu bu protokolde netleştirilmelidir.

Sözleşmeden dönüldükten sonra arsa payları

Sözleşmeden dönüldüğünde taraflar ifa yükümlülüğünden kurtulur ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilir (TBK md. 125). Müteahhide devredilmiş arsa paylarının geri alınması için genellikle tapu iptali ve tescil davası gerekir. Müteahhit iflas etmişse bu talepler iflas masasına karşı ileri sürülür; davalar İİK md. 194'teki durma kuralına tabidir.

Devredilmiş paylar üzerinde arsa sahibi lehine ipotek varsa, rehinli alacaklının satış tutarı üzerinde rüçhan hakkı vardır (İİK md. 206). Rehinli mallar bu hak saklı kalmak üzere masaya girer (İİK md. 185). Teminatsız arsa sahibi ise adi alacaklılarla birlikte sıraya girer. Bu fark, sözleşme aşamasında ipotek almanın neden önemli olduğunu gösterir.

İflas masasına başvuru: süreler

1. İlanı takip edin: İflas dairesi tasfiyeyi ilan eder. İlanda alacaklılara, alacaklarını ve istihkak iddialarını ilandan itibaren bir ay içinde kaydettirmeleri ve delillerinin asıl veya onaylı suretlerini vermeleri çağrısı yapılır (İİK md. 219).
2. Alacağı kaydettirin: Kat karşılığı sözleşme, tapu kayıtları, ihtarnameler, yapılan ödemeler ve zarar tespitine ilişkin belgelerle başvurun. Teslim alacağınızın parasal karşılığını gerekçelendirin.
3. İstihkak iddiasını ayrıca belirtin: Masaya giren bir pay veya bağımsız bölüm üzerinde mülkiyet iddianız varsa bunu alacaktan ayrı olarak bildirin.
4. Sıra cetveline itiraz: Alacağınız reddedilir veya düşük sırada gösterilirse, cetvelin ilanından itibaren on beş gün içinde iflasa karar verilen yerdeki ticaret mahkemesinde dava açmanız gerekir (İİK md. 235).

Süreler kısadır ve ilan tarihinden işler. Birden fazla malik varsa başvuruları tek bir avukat veya temsilci üzerinden koordine etmek, belge eksikliği riskini azaltır.

Kentsel dönüşümde ek yol: Başkanlık aracılığıyla fesih

6306 sayılı Kanun kapsamındaki parsellerde iflas kararı beklenmeden de bir çıkış yolu vardır. Anlaşma veya salt çoğunluk kararından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmamışsa ya da iş durmuş ve en az altı aydır yeterli ekip ve ekipmanla devam edilmiyorsa, malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla sözleşmenin feshine karar verebilir (6306 sayılı Kanun md. 6/14).

1. Malikler fesih kararını alır ve Başkanlığa başvurarak durumun tespitini ister.
2. Başkanlık durumu tespit ederse müteahhide 30 gün süre vererek işe başlamasını veya devam etmesini, aksi hâlde sözleşmelerin resen feshedileceğini ihtar eder.
3. Süre sonunda işe başlanmazsa sözleşmeler, ilgililerin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır.
4. Tapuya şerh edilmiş inşaat sözleşmeleri maliklerin veya Başkanlığın talebiyle terkin edilir.

Fesih tarihine kadar yapılan işler, devredilen hisseler ve ödemeler için genel hükümler uygulanır. Fesih tarihine kadar müteahhidin maliklere ödediği kira yardımı geri istenemez (md. 6/14). Ayrıca riskli yapılarda müteahhidin İdareye verdiği yasal teminat, iş tamamlanmazsa paraya çevrilerek işi tamamlayacak kurum veya kişilere aktarılır (Uygulama Yönetmeliği md. 13/9-f).

Erken uyarı işaretleri ve ilk adımlar

Sahada iflastan önce genellikle şu işaretler görülür: şantiyede ekip sayısının azalması, alt yüklenicilerin ödeme şikâyetleri, kira yardımlarının aksaması, aynı dairenin birden fazla kişiye satıldığı söylentileri ve müteahhit adına kayıtlı paylara gelen hacizler. Bu işaretleri gördüğünüzde:

• Güncel tapu kaydını alın ve müteahhit adına kayıtlı paylardaki şerhleri inceleyin.
• İnşaatın fiilî durumunu fotoğraf, yapı denetim raporları ve gerekirse mahkeme aracılığıyla delil tespitiyle belgeleyin.
• Henüz devredilmemiş paylar varsa devri TBK md. 98 kapsamında güvence verilene kadar durdurun.
• Maliklerin ortak hareket etmesi için bir temsilci veya yönetim kurulu belirleyin.
• Bir avukatla ihtar, dönme ve masaya başvuru takvimini birlikte planlayın.

Kat malikleri ile müteahhitler arasındaki genel sorunlar ve önlemler için bu yazıya bakabilirsiniz. İflas riskini azaltmanın ilk adımı müteahhidin mali gücünü seçim aşamasında incelemektir; birden fazla firmadan aynı formatta teklif almak, kardeş girişimimiz BinaBina'nın teklif sürecinde olduğu gibi, bu karşılaştırmayı kolaylaştırır.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

ADAADA, projesi duran binalarda maliklerin bilgi ve belgelerini toplamasına, ortak kararların hazırlanmasına ve gerekirse yeni müteahhit arayışına destek verir. Hukuki süreçlerin bir avukat tarafından yürütülmesini öneririz. Ayrıntılar: kentsel dönüşüm hizmetleri.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye yerine geçmez. Mevzuat ve destek tutarları değişebilir; karar vermeden önce güncel Resmî Gazete metnini ve ilgili kurumu kontrol edin veya bizden destek alın.