Kısaca
Teminat ipoteği kanunen zorunlu değildir; sözleşmeyle kararlaştırılır. En yaygın uygulama, müteahhide devredilen paylar üzerine arsa sahibi lehine ipotek kurulmasıdır (TMK md. 881). İpotek, müteahhit iflas ederse arsa sahibine rüçhan hakkı sağlar (İİK md. 206).
- Riskli yapılarda müteahhit, ruhsattan önce İdareye yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı kadar teminat verir (Uygulama Yönetmeliği md. 13/9-c).
- Bu teminat İdareye verilir; maliklerin sözleşmesel güvencesinin yerini tutmaz.
Bu yazıda 8 başlık
Kat karşılığı inşaatta arsa sahibi, arsa payını inşaat bitmeden müteahhide devrettiğinde en büyük riski üstlenir. Bu riske karşı en yaygın güvence, müteahhide devredilen paylar veya bağımsız bölümler üzerine arsa sahibi lehine kurulan teminat ipoteğidir. Henüz doğmamış ama doğması olası bir alacak da ipotekle güvence altına alınabilir ve ipotek konusu taşınmazın borçluya ait olması gerekmez (TMK md. 881).
Teminat ipoteği kanunen zorunlu değildir; tarafların sözleşmede kararlaştırmasına bağlıdır. Riskli yapılarda ise ayrıca müteahhidin İdareye yasal teminat vermesi zorunludur. Bu teminat 13.12.2024'ten beri yapı yaklaşık maliyetinin %6'sıdır. Bu yazı arsa sahibinin güvence seçeneklerini anlatır. Sözleşme öncesi hazırlık için ön sözleşme, alıcıların durumu için 3. kişi hakları, en kötü senaryo için müteahhit iflası yazılarına bakabilirsiniz.
Arsa sahibi hangi riske karşı teminat ister?
Kat karşılığı sözleşmede edimler aynı anda ifa edilmez. Arsa sahibi payını çoğu zaman inşaatın başında veya ortasında devreder. Müteahhidin edimi olan bağımsız bölümlerin teslimi ise yıllar sonra gelir. Bu arada şu riskler doğar:
- İnşaatın gecikmesi veya durması (iş sahibinin bu durumdaki dönme hakkı için TBK md. 473).
- Eserin ayıplı veya sözleşmeye aykırı yapılması (TBK md. 475).
- Müteahhidin devraldığı payları satması, ipotek ettirmesi veya bu paylara haciz gelmesi.
- Müteahhidin mali güçsüzlüğe düşmesi veya iflası.
Sözleşmeden doğan güvenceler
| Güvence | Nasıl işler? | Dikkat edilecek nokta |
|---|---|---|
| Teminat ipoteği | Müteahhide devredilen paylar, bağımsız bölümler veya müteahhidin başka taşınmazları üzerine arsa sahibi lehine ipotek kurulur | İpotek tutarı, derecesi, kapsadığı alacaklar ve fek takvimi sözleşmede yazılmalı |
| Aşamalı tapu devri | Arsa payları tek seferde değil, inşaatın belirli seviyelerine ulaşmasıyla kademeli devredilir | Seviye tanımı ölçülebilir olmalı (ör. yapı denetim hakediş oranı, kaba inşaatın bitmesi) |
| Banka teminat mektubu | Bankanın belirli bir tutarı ödeme taahhüdü; nakde çevrilmesi hızlıdır | Süresi işin bitişine göre ayarlanmalı, kesin ve süresiz olup olmadığı kontrol edilmeli |
| Cezai şart | Gecikme veya ifa etmeme hâlinde ödenecek tutar | Tek başına teminat değildir; müteahhidin malvarlığı yoksa tahsil edilemeyebilir |
| Bina tamamlama sigortası | İnşaatın tamamlanmama riskini sigorta güvencesine bağlar | Poliçenin kapsamı, lehtarı ve istisnaları okunmalı |
Bu güvenceler birbirinin alternatifi değildir. Sahada en dengeli sonuç, aşamalı tapu devrini ipotekle birlikte kurmaktan çıkar. Müteahhit devrettiği her aşamada bir sonraki payı almak için ilerleme göstermek zorunda kalır. Arsa sahibi ise devredilen payların değerinin ipotekle güvence altında olduğunu bilir.
Teminat ipoteğinin kurulması ve kapsamı
Teminat ipoteği tapu müdürlüğünde resmî senetle kurulur ve tescille doğar. Kat karşılığı projelerde ipotek genellikle arsa payının müteahhide devredildiği işlemle aynı anda, devredilen paylar üzerine kurulur. Böylece müteahhit payı devralır almaz üzerinde arsa sahibi lehine bir yük bulunur.
Sözleşmede ipoteğin hangi alacakları güvence altına aldığı açıkça yazılmalıdır. Örneğin bağımsız bölümlerin teslim edilmemesinden doğan tazminat, gecikme cezası, eksik ve ayıplı işlerin giderilme bedeli ve kira yardımı borcu. Tutar belirlenirken arsa sahiplerine teslim edilecek bağımsız bölümlerin değeri, gecikme cezası ve yarım kalan işin başka bir müteahhide tamamlatılma maliyeti birlikte düşünülmelidir. Tutarı belirlemek için bağımsız bir değerleme raporundan yararlanmak, sonradan çıkabilecek tartışmaları azaltır.
İpotekli bir payı müteahhit üçüncü bir kişiye satabilir. Ancak ipotek taşınmazla birlikte gider ve yeni malik de bu yükü taşır. Bu nedenle ipotek, devredilen payların ileride satılması riskine karşı da koruma sağlar.
Fek (terkin) takvimi
Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir (TMK md. 883). Fek koşulları sözleşmede açık yazılmazsa, en sık anlaşmazlık bu noktada çıkar: müteahhit dairelerini satmak için ipoteğin kaldırılmasını ister, arsa sahibi ise işin bittiğinden emin olmak ister. Fek koşullarını sözleşmenin diğer maddeleriyle birlikte düşünmek için kardeş girişimimiz BinaBina'nın kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazısına da bakabilirsiniz.
- Kısmi fek: Belirli bir aşama tamamlandığında (ör. kaba inşaat, dış cephe) ipoteğin belirli bölümler üzerinden kaldırılması.
- Satış için kısmi fek: Müteahhidin alıcıya satacağı bölüm üzerindeki ipoteğin, satış bedelinin bir kısmının teminat hesabına yatırılması karşılığında kaldırılması.
- Tam fek: Arsa sahiplerine düşen bağımsız bölümlerin eksiksiz teslimi, yapı kullanma izin belgesinin alınması ve tapuların devrinden sonra.
Kentsel dönüşümde yasal teminat: %6
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların bulunduğu parsellerde, yapım işini üstlenen müteahhidin yapı ruhsatı alınmadan önce İdareye yapı yaklaşık maliyet bedelinin %6'sı kadar teminat vermesi zorunludur (Uygulama Yönetmeliği md. 13/9-c). Bu oran 13.12.2024 tarihli ve 32751 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikle %10'dan %6'ya indirildi.
4 Şubat 2026 tarihli değişiklikle eklenen geçici madde 5'e göre, 01.01.2024'ten itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatlar, yapı müteahhidinin talebi hâlinde %6 oranına göre yeniden düzenlenir. Bu, devam eden bazı projelerde İdarede tutulan teminatın azalabileceği anlamına gelir.
| Konu | Kural (Uygulama Yönetmeliği md. 13/9) |
|---|---|
| Kime verilir? | İdareye; muhasebe birimine yatırılır |
| Ne zaman? | Yapı ruhsatı alınmadan önce |
| Tutar | Yapı yaklaşık maliyet bedelinin %6'sı |
| Teminat türü | 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu'nda teminat olarak kabul edilen değerler |
| İade | İş sözleşme ve şartnameye uygun tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra |
| İş tamamlanmazsa | Teminat paraya çevrilerek işi tamamlamayı üstlenecek kurum veya kişilere aktarılır |
| İstisna | Bina tamamlama sigortası yaptırılırsa teminat şartı aranmaz; ayrıca küçük ölçekli yapılarda (tek parsel, bodrum hariç en çok iki kat, toplam 500 m²'yi geçmeyen) kendi yapısını yapan malik için şartlı istisna vardır |
Kanun da, müteahhidin ruhsattan önce bina tamamlama sigortası yaptırmasını veya Başkanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlamasını zorunlu tutar (6306 sayılı Kanun md. 8/6). Bu teminatlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamaz (md. 7/11).
Önemli ayrım şudur: Bu yasal teminat İdareye verilir ve işin tamamlanmasını güvenceye alır. Maliklere doğrudan ödenecek bir tazminat değildir. Oran %6'ya indiği için, maliklerin sözleşmeyle kendi lehlerine ipotek veya benzeri güvence alması daha da önem kazanır. Yönetmelik değişikliklerinin özeti için bu yazıya bakabilirsiniz.
Müteahhit iflas ederse ipotek ne işe yarar?
İflasta rehinli malların satış tutarı üzerinde rehinli alacaklıların rüçhan hakkı vardır (İİK md. 206). Rehinli mallar, rehin sahibinin rüçhan hakkı saklı kalmak üzere masaya girer ve satış bedelinden önce rehinli alacaklının hakkı ödenir (İİK md. 185). Teminatsız bir arsa sahibi ise adi alacaklılarla birlikte sıraya girer. Müteahhidin iflası hâlinde izlenecek yol, serinin müteahhit iflası yazısında anlatılıyor.
Sözleşmeye yazılacak teminat maddeleri: kontrol listesi
- İpoteğin konusu: hangi paylar veya bağımsız bölümler?
- İpotek tutarı, derecesi ve hangi alacakları güvence altına aldığı.
- İpoteğin kurulacağı an: pay devriyle aynı işlemde mi?
- Kısmi ve tam fek koşulları; fek için gereken belgeler.
- Müteahhidin devraldığı paylar üzerinde başka ipotek kurdurma yasağı veya izin şartı.
- Teminat mektubu varsa süresi ve yenileme yükümlülüğü.
- 6306 kapsamındaysa İdareye verilen yasal teminatın veya bina tamamlama sigortasının belgesinin maliklere verilmesi.
ADAADA nasıl yardımcı olur?
ADAADA, kentsel dönüşüm danışmanlığında müteahhit tekliflerindeki teminat yapısını karşılaştırır ve maliklerin aşamalı devir ile fek takvimini sözleşme müzakeresine taşımasına destek verir. Teminat maddelerinin hukuki incelemesi için bir avukatla çalışılmasını öneririz. Ayrıntılar: kentsel dönüşüm hizmetleri.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye yerine geçmez. Mevzuat ve destek tutarları değişebilir; karar vermeden önce güncel Resmî Gazete metnini ve ilgili kurumu kontrol edin veya bizden destek alın.
Sık sorulan sorular
Kat karşılığı inşaatta teminat ipoteği zorunlu mu?
Hayır, kanunen zorunlu değildir; taraflar sözleşmede kararlaştırırsa kurulur. Arsa payını inşaat bitmeden devredecek maliklere önerilir.
Kentsel dönüşümde müteahhidin verdiği %6 teminat maliklere mi ödenir?
Hayır. Bu teminat İdareye verilir ve iş tamamlanmazsa işi tamamlayacak kurum veya kişilere aktarılır. Yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra müteahhide iade edilir.
Müteahhit ipotekli payı başkasına satabilir mi?
Satabilir, ancak ipotek taşınmazla birlikte gider ve yeni malik de bu yükü taşır. Bu nedenle ipotek, devredilen payların satılması riskine karşı da koruma sağlar.
İpotek ne zaman kaldırılır?
Sözleşmedeki fek takvimine göre kaldırılır. Alacak sona erdiğinde malik, ipoteğin terkinini isteyebilir (TMK md. 883). Kısmi fek koşulları önceden yazılmazsa en sık anlaşmazlık bu konuda çıkar.
%6 teminat oranı ne zaman yürürlüğe girdi?
Oran, 13.12.2024 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikle %10'dan %6'ya indi. 4 Şubat 2026 değişikliğiyle 01.01.2024'ten sonra ruhsat alan müteahhitler, teminatlarının %6'ya göre yeniden düzenlenmesini isteyebilir.
