Kısaca
Banka, yönetici sıfatıyla hesap açacak kişiden kimliğini, noter tasdikli karar defterindeki seçim kararını ve imza beyannamesini isteyebilir. Arsa payı çoğunluğu hesabı, tüm maliklerin imzası veya yönetim planının yorumlanması ise kurul kararını denetlemek anlamına gelir; bu yetki KMK Ek md. 1 ve md. 33 uyarınca sulh hukuk mahkemesindedir.
Bu yazıda 5 başlık
Banka, apartman yöneticisinden kimliğini, seçildiğini gösteren kurul kararını ve imzasını belgelendirmesini isteyebilir. Bunlar hesap açmak ve işletmek için makul taleplerdir. Arsa payı hesabı yapılması, tüm maliklerin tek tek imzası veya yönetim planının bankaca yorumlanması ise yöneticinin temsil yetkisini fiilen askıya alan ve hukuken bankanın görevi olmayan taleplerdir. Bu yazıda hangi talebin yerinde, hangisinin yetkiyi aşan bir talep olduğunu ve yöneticinin ne yapabileceğini anlatıyoruz.
Yöneticinin banka hesabı açma görevi
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 35/j, yöneticiye topladığı paraları ve avansları yatırmak üzere "muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle" hesap açtırma görevi verir. Yani hesap, tüzel kişiliği olmayan "apartman yönetimi" adına değil, yöneticinin adına ama yönetici sıfatıyla açılır. Paranın sahibi kat malikleridir; yönetici bu parayı vekil sıfatıyla tutar (md. 38).
Banka bu nedenle iki şeyi bilmek ister: karşısındaki kişinin kim olduğunu ve gerçekten bu binanın yöneticisi olup olmadığını. Birincisi kimlik tespitiyle, ikincisi noter tasdikli karar defterindeki seçim kararıyla kanıtlanır (md. 32/4, md. 34/4).
Bankanın makul olarak isteyebileceği belgeler
| Belge | Neden istenir? |
|---|---|
| Yöneticinin kimlik belgesi ve adres bilgisi | Suç gelirlerinin aklanmasının önlenmesi mevzuatı kapsamında müşteri kimliğinin tespiti (5549 sayılı Kanun md. 3) |
| Seçim kararının bulunduğu karar defteri sayfasının noter onaylı örneği | Yönetici sıfatının ve görev süresinin kanıtı |
| Yönetici sıfatıyla noterde düzenlenmiş imza beyannamesi | İmza örneğinin resmî kaydı |
| Yönetim kurulu varsa imza yetkisini gösteren karar | Kimin tek başına, kimin birlikte işlem yapacağının bilinmesi |
| Mahkemece atanmış yönetici için atama kararı | Yetkinin mahkeme kararından doğduğunun kanıtı |
| Varsa yönetim adına alınmış vergi kimlik numarası | Bazı bankaların iç prosedürü; nasıl alınacağını vergi dairenizden teyit edin |
Bankaların kat mülkiyetinde yönetici yetkisini aşan talepleri
Sahada sık karşılaştığımız ve yöneticiyi aylarca hesapsız bırakabilen talepler şunlardır:
- Arsa payı ve sayı çoğunluğu hesabı: Toplantıya katılanların arsa paylarının tek tek dökümü ve çoğunluğun sağlandığının "ispatı".
- Tüm maliklerin imzası: Yüzlerce bağımsız bölümlü sitede her malikin ayrıca bankaya gelmesi veya imza vermesi.
- Yönetim planının yorumlanması: Planın bir maddesine dayanarak yöneticinin yetkisinin dar yorumlanması.
- Tapu kayıtlarının tamamı: Bütün bağımsız bölümlerin güncel tapu kayıtlarının sunulması.
- Toplantı usulünün denetlenmesi: Çağrı mektuplarının, tebligat belgelerinin ve hazirun listesinin tamamının istenmesi.
Bu taleplerin ortak noktası, kurul kararının geçerliliğini denetlemeye yönelmeleridir. Bir kararın yeter sayıyla alınıp alınmadığı, çağrının usule uygun olup olmadığı veya yönetim planının kanuna aykırı olup olmadığı, KMK Ek md. 1 uyarınca sulh hukuk mahkemesinin görevidir. Kararın iptali ancak md. 33'teki sürelerde açılacak davayla istenebilir. Mahkemece iptal edilmemiş bir seçim kararı kural olarak hüküm doğurur. Noter de bu konuları esastan incelemez; bankanın noterin yapmadığı bir denetimi üstlenmesi için hukuki bir dayanak yoktur.
Dürüst olmak gerekirse: bankanın takdir alanı
Banka özel hukuk tüzel kişisidir ve yeni bir müşteri ilişkisine girip girmemek konusunda takdir hakkı vardır. Kimlik tespiti ve risk değerlendirmesi de yasal yükümlülüklerindendir. Bu nedenle sorun genellikle "banka hiçbir şey isteyemez" değil, talebin ölçülü olup olmadığıdır. Özellikle mevcut bir hesapta yalnızca yöneticinin değişmesi durumunda, noter onaylı karar örneği yerine mahkeme işi sayılabilecek hesaplar istenmesi ölçüyü aşar.
Yönetici ne yapabilir?
- Belge paketini baştan eksiksiz hazırlayın: Noter onaylı karar örneği, hazirun listesi, imza beyannamesi, kimlik ve varsa yönetim kurulu imza kararı.
- Talebi yazılı isteyin: Şubeden hangi belgeyi hangi mevzuata veya iç düzenlemeye dayanarak istediğini yazılı olarak bildirmesini isteyin.
- Yazılı itiraz edin: Talebin karar geçerliliğini denetlemeye yöneldiğini, bunun KMK Ek md. 1 ve md. 33 uyarınca mahkemenin görevi olduğunu kısa bir dilekçeyle şubeye ve bankanın müşteri şikâyet birimine iletin.
- Kurumsal başvuru yapın: Sonuç alınamazsa Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu'na (BDDK) şikâyet başvurusu yapılabilir.
- Alternatif bankayı değerlendirin: Kurul kararında "yönetici, bina adına uygun gördüğü bankada hesap açmaya yetkilidir" ifadesi bulunursa banka değiştirmek için yeni karar gerekmez.
Yönetici değişikliğinde hesabın devri
En çok sorun, yeni yönetici seçildiğinde mevcut hesabın devrinde çıkar. Eski yöneticinin yetkisi kaldırılmadan yeni yöneticiye yetki verilmesi veya tam tersi, ödemelerin durmasına yol açar. Pratik öneriler:
- Seçim kararına "önceki yöneticinin banka hesaplarındaki yetkisi sona ermiştir; hesaplar yeni yöneticiye devredilecektir" cümlesini ekleyin.
- Devir teslim tutanağında hesap bakiyelerini ve son ekstreyi kayda geçirin.
- Otomatik ödeme talimatlarını (asansör, elektrik, su, personel) devirden önce listeleyin.
- Karar defterini yıl sonunda notere kapattırmayı unutmayın (md. 36/2); bazı bankalar güncel tarihli kapanış onayı ister.
Yetkinin noter ve diğer kurumlar karşısında nasıl belgelendirileceğini yöneticinin temsil yetkisi yazımızda ayrıntılı anlattık. Seçim kararının sağlam olması için toplantının nasıl yürütüleceğine genel kurul divanı yazımızdan bakabilirsiniz.
ADAADA, yönettiği binalarda banka yetkilendirmelerini seçimden hemen sonra tek bir belge dosyasıyla tamamlıyor. Yönetici değişikliği yaşayan binalara bina ve site yönetimi kapsamında destek veriyoruz.
Sık sorulan sorular
Apartman adına banka hesabı kimin adına açılır?
KMK md. 35/j'ye göre hesap, yöneticinin kendi adına ama yönetici sıfatı gösterilerek açılır. Yöneticinin şahsi hesabında aidat parası tutulmamalıdır.
Banka yönetim planını isteyebilir mi?
İsteyebilir, ancak planı yorumlayarak kurulca seçilmiş yöneticinin yetkisini daraltması bankanın görevi değildir. Planın kanuna uygunluğu konusunda karar verme yetkisi sulh hukuk mahkemesindedir.
Banka arsa payı ve çoğunluk hesabı isteyebilir mi?
Bu hesap, kurul kararının geçerliliğini denetlemek anlamına gelir ve mahkemenin işidir. Noter onaylı karar örneği yönetici sıfatının kanıtı olarak yeterli kabul edilmelidir.
Banka talebi ölçüsüzse nereye başvurulur?
Önce bankanın şubesine ve müşteri şikâyet birimine yazılı itiraz edilir. Sonuç alınamazsa BDDK'ya şikâyet başvurusu yapılabilir.
