Bankaların Kat Mülkiyetinde Yönetici Temsil Yetkisini Aşan Talepleri

İçindekiler

1. Bankaların Hukuki Konumu ve Yetki Sınırları

2. Kat Mülkiyetinde Yönetici Temsil Yetkisinin Bankalar Açısından Niteliği

3. Bankaların Sıklıkla Talep Ettiği Yetki Aşan Belgeler

4. Yönetim Planı Talebi ve Hukuki Sınır

5. Arsa Payı, Bağımsız Bölüm Sayısı ve Nisap İncelemesi Sorunu

6. Yargısal Denetim – Bankaların Yargı Yetkisini Üstlenememesi

7. Uygulamada Doğru Yaklaşım

8. Sonuç

9. Sıkça Sorulan Sorular

   
   

Giriş

Kat mülkiyeti rejimi kapsamında seçilen yöneticiler, kanundan doğan temsil yetkileri çerçevesinde üçüncü kişilerle hukuki ilişki kurabilmektedir. Bu ilişkilerin başında bankalar ile kurulan hesap açma, mevcut hesapların işletilmesi, kredi işlemleri ve teminat ilişkileri gelmektedir. Ancak uygulamada bankaların Kat Mülkiyetinde Yönetici Temsil Yetkisini Aşan Talepleri ve Yetki Sınırları hukuki dayanağı bulunmayan taleplerde bulunduğu sıklıkla görülmektedir.

Bu çalışma, bankaların kat mülkiyeti ilişkilerinde yöneticilerden talep ettiği belgeleri, yetki – görev – denetim ayrımı çerçevesinde ele alarak, hangi taleplerin hukuka uygun, hangilerinin ise yetki aşımı niteliğinde olduğunu ortaya koymayı amaçlamaktadır.

1. Bankaların Kat Mülkiyetinde Yönetici Temsil Yetkisini Aşan Talepleri ve Yetki Sınırları

Bankaların kat mülkiyeti ilişkilerinde yöneticilerden talep ettiği belgeler değerlendirilirken, yalnızca Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili Yargıtay içtihatları değil; aynı zamanda 5411 sayılı Bankacılık Kanunu ve Türkiye Bankalar Birliği (TBB) Bankacılık Etik İlkeleri de dikkate alınmalıdır. Zira bankalar, her ne kadar özel hukuk tüzel kişisi olsa da, faaliyetlerini serbest iradeleriyle değil; kanunla çizilmiş çerçeve ve etik yükümlülükler içinde yürütmekle yükümlüdür.

Bankalar, özel hukuk tüzel kişisi olmakla birlikte, faaliyetleri sıkı kamu denetimine tabi finansal kuruluşlardır. Bununla birlikte bankaların, müşteri kabulü ve sözleşme kurulması aşamasında sahip oldukları takdir yetkisi, onları yargı veya idari denetim makamı haline getirmez. Bankaların görevi, kendilerine ibraz edilen belgelerin varlığını ve şekli yeterliliğini kontrol etmekle sınırlıdır.

Bu nedenle bankaların, kat mülkiyeti kapsamında seçilmiş bir yöneticinin temsil yetkisini esastan incelemesi veya hukuki geçerliliğini tartışması, normlar hiyerarşisi ve yetki ilkesiyle bağdaşmaz.

2. Kat Mülkiyetinde Yönetici Temsil Yetkisinin Bankalar Açısından Niteliği

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetici, kat malikleri kurulunun iradesini temsil eden ve kanundan doğan temsil yetkisi ile donatılmış bir yönetim organıdır. Bu temsil yetkisi, noter onaylı kat malikleri kurulu kararı ile belgelendirildiği anda üçüncü kişiler bakımından geçerlilik kazanır. Bankalar açısından esas alınması gereken belge, yöneticinin seçildiğini gösteren geçerli kurul kararıdır.

Bu noktada bankaların, yöneticinin temsil yetkisini yeniden ve esastan incelemeye yönelmesi; yalnızca Kat Mülkiyeti Kanunu’na değil, aynı zamanda Bankacılık Kanunu’nda düzenlenen özen ve bilgilendirme yükümlülüklerine de aykırılık teşkil eder.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetici, kat malikleri kurulunun iradesini temsil eden ve kanundan doğan yetkilerle donatılmış bir yönetim organıdır. Bu temsil yetkisi, noter onaylı kat malikleri kurulu kararı ile belgelendirildiği anda, üçüncü kişiler bakımından geçerlilik kazanır. Bankalar açısından esas alınması gereken belge, yöneticinin seçildiğini gösteren geçerli kurul kararıdır.

Bankaların bu noktadan sonra yöneticinin yetkisini yeniden değerlendirmesi, kat malikleri kurulunun iradesini dolaylı olarak geçersiz kılma sonucunu doğurur.

3. Bankaların Sıklıkla Talep Ettiği Yetki Aşan Belgeler

Uygulamada bankaların; yöneticiden binadaki bağımsız bölüm sayısının tespiti, arsa payı çoğunluğunun hesaplanması, toplantı nisaplarının yeniden değerlendirilmesi ve hatta kat maliklerinin bireysel imzalarının sunulması gibi taleplerde bulunduğu görülmektedir. Bu talepler, bankaların hukuki yetki alanı dışında kalan, açıkça yargısal değerlendirme gerektiren hususlardır.

Bankaların bu yöndeki talepleri, yöneticinin temsil yetkisini fiilen askıya almakta ve kat mülkiyeti yönetimini işlemez hale getirebilmektedir.

4. Yönetim Planı Talebi ve Hukuki Sınır

Bankalar tarafından sıklıkla talep edilen belgelerden biri de yönetim planıdır. Yönetim planı, kat maliklerini bağlayan özel sözleşme niteliğinde olmakla birlikte, bankalar bakımından yöneticinin temsil yetkisini sınırlayan bağımsız bir denetim aracı değildir. Yönetim planının kanuna aykırı olup olmadığı veya yöneticinin yetkisini daraltıp daraltmadığı hususu, bankalarca değil ancak yargı mercilerince değerlendirilebilir.

Bu nedenle bankaların, yönetim planını yorumlayarak yöneticinin yetkisini sınırlandırması hukuken mümkün değildir.

5. Arsa Payı, Bağımsız Bölüm Sayısı ve Nisap İncelemesi Sorunu

Bankaların, yöneticiden arsa payı çoğunluğunun veya sayı bakımından yeterli çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığını gösteren hesaplamalar talep etmesi, bankacılık faaliyetinin kapsamını aşan bir denetimdir. Bu tür hesaplamalar, ancak bir uyuşmazlık halinde mahkemeler tarafından yapılabilecek hukuki değerlendirmelerdir.

Bankaların bu yönde bir rol üstlenmesi, kendilerini fiilen yargı yetkisi kullanan bir konuma taşır ki, bu durum hukuk devleti ilkesiyle bağdaşmaz.

6. Bankacılık Kanunu ve Türkiye Bankalar Birliği Etik İlkeleri Çerçevesinde Bankaların Sorumluluğu

Bankaların kat mülkiyeti kapsamında yöneticilerden talep ettiği belgeler ve sergilediği uygulamalar, yalnızca Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili Yargıtay içtihatları ışığında değil; aynı zamanda 5411 sayılı Bankacılık Kanunu ile Türkiye Bankalar Birliği (TBB) Bankacılık Etik İlkeleri çerçevesinde de değerlendirilmelidir. Zira bankalar, özel hukuk tüzel kişisi olmakla birlikte, faaliyetlerini serbest takdir yetkisiyle değil; kanunla çizilmiş sınırlar ve etik yükümlülükler çerçevesinde yürütmekle yükümlüdür.

5411 sayılı Bankacılık Kanunu’nun 76. maddesi, bankaların müşterilerine sundukları hizmetlere ilişkin her türlü soru ve başvuruya cevap verebilecek bir sistem kurmalarını ve bu hizmetlere dair bilgileri doğru, eksiksiz ve zamanında sunmalarını zorunlu kılar. Bu düzenleme, yalnızca aktif bilgilendirme yükümlülüğünü değil; aynı zamanda başvuruların cevapsız bırakılmamasını ve işlemlerin belirsiz sürelerle sürüncemede bırakılmamasını da kapsar. Bankanın, noter onaylı belgeler ibraz edilmiş olmasına rağmen işlem tesis etmemesi veya gerekçesiz biçimde geciktirmesi, bu anlamda zımni ret niteliği taşır ve Bankacılık Kanunu m.76 kapsamında yükümlülük ihlali olarak değerlendirilir.

Aynı Kanun’un 75. maddesi, bankalar ile bunların mensuplarının; faaliyetlerini yürütürken adalet, doğruluk, dürüstlük ve sosyal sorumluluk ilkelerine uygun davranmakla yükümlü olduklarını düzenler. Kat mülkiyeti kapsamında seçilmiş bir yöneticinin, kanundan doğan temsil yetkisini fiilen etkisiz hale getirecek şekilde keyfî belge taleplerinde bulunulması veya işlemlerin askıya alınması, bu ilkelere açıkça aykırıdır.

Bankacılık Kanunu’nun genel sistematiği içinde yer alan basiretli tacir ilkesi (m.4), bankaların risk yönetimi gerekçesiyle yaptıkları taleplerin ölçülü olmasını zorunlu kılar. Noter onaylı kat malikleri kurulu kararı ve temsil belgeleri ibraz edilmişken; arsa payı hesaplanması, toplantı ve karar yeter sayılarının yeniden tespiti veya yönetim planının yorumlanmasının talep edilmesi, ölçülülük ilkesini aşan ve basiretli tacir davranışıyla bağdaşmayan uygulamalardır.

Bu hukuki çerçeve, Türkiye Bankalar Birliği Bankacılık Etik İlkeleri ile de pekiştirilmektedir. Etik İlkeler’in 9. maddesinde, bankaların müşterilerine sundukları tüm ürün ve hizmetler bakımından, hizmet ilişkisinin her aşamasında doğru, tutarlı, eksiksiz ve zamanında bilgi verme yükümlülüğü açıkça düzenlenmiştir. Ayrıca tarafsızlık ilkesi uyarınca bankaların, müşterileri arasında ayrım gözetmemesi ve keyfî uygulamalardan kaçınması esastır. Aynı hukuki statüde bulunan apartman veya site yönetimleri arasında farklı belge ve işlem standartları uygulanması, etik ilkelere aykırılık teşkil eder.

Son olarak vurgulanmalıdır ki, noterlerin dahi sahip olmadığı bir denetim yetkisinin bankalar tarafından fiilen kullanılması hukuken mümkün değildir. Bankalar, noterlerin dahi girmediği nisap, arsa payı veya yönetim planı yorumuna ilişkin değerlendirmeleri yapamaz. Bu tür talepler, bankaların yetki sınırlarını aşarak fiilen yargısal bir rol üstlenmesi sonucunu doğurur ki, bu durum hukuk devleti ilkesiyle bağdaşmaz.

7. Uygulamada Doğru Yaklaşım

Bankalar açısından hukuka uygun yaklaşım; noter onaylı kat malikleri kurulu kararının ve varsa imza sirkülerinin ibrazı ile yetinmek, yöneticinin temsil yetkisini esastan sorgulamamak ve yargısal değerlendirme gerektiren alanlara girmemektir. Aksi yöndeki uygulamalar, bankaların hukuki sorumluluğunu gündeme getirebileceği gibi, kat mülkiyeti yönetiminde ciddi aksamalara yol açmaktadır.

8. Sonuç

Bankaların kat mülkiyeti kapsamında seçilen yöneticilerden, kendi yetki sınırlarını aşan belge ve hesaplamalar talep etmesi hukuken isabetli değildir. Bankalar, noterlerin dahi sahip olmadığı bir denetim yetkisini fiilen kullanamaz. Kat mülkiyeti rejiminde yöneticinin temsil yetkisi, kanundan ve kat malikleri kurulu kararından doğar; bu yetkinin sınırları ve geçerliliği ancak yargı mercileri tarafından tartışılabilir.

9. Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)

Banka, apartman yöneticisinden yönetim planını isteyebilir mi?

Banka yönetim planını talep edebilir; ancak bu planı yorumlayarak yöneticinin yetkisini sınırlayamaz.

Banka, arsa payı ve çoğunluk hesabı yapabilir mi?

Hayır. Bu tür hesaplamalar bankaların yetki alanı dışındadır ve ancak mahkemelerce yapılabilir.

Banka, yöneticinin seçimini geçersiz sayabilir mi?

Hayır. Yönetici seçimi, ancak mahkeme kararıyla iptal edilmedikçe geçerlidir.

Noter belgeleri bankalar için bağlayıcı mıdır?

Evet. Noter onaylı belgeler, bankalar bakımından temsil yetkisinin ispatı açısından yeterlidir.

Banka talepleri hukuka aykırıysa ne yapılabilir?

Yazılı itiraz yapılabilir; gerekli hallerde Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’na (BDDK) ve yargı mercilerine başvurulabilir.