Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Yönetici Temsil Yetkisi ve Noter Uygulamaları

İçindekiler

1. Kat Mülkiyeti Hukukunda Yönetim Organının Konumu

2. Yönetici Temsil Yetkisinin Kaynağı ve Sınırları

3. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının Hukuki Niteliği

4. Noterlik Kurumunun Denetim Yetkisinin Sınırı

5. İmza Sirküleri Tartışmasının Hukuki Değerlendirmesi

   a. İmza Sirkülerinin Düzenlenmesinde Dayanak Belgeler

   b. Kararların Usulüne Uygun Kaydı ve İspat Sorunu

   c. İmza Sirkülerinde Yetkinin Kapsamı

   d. Yönetim Kurulu Halinde İmza Yetkisi

   e. Seçimin Geçerliliği ve Noterlerin Rolü 

6. Yönetici Seçiminin Geçerliliği ve Yargısal Denetim

7. Yönetim Kurulu Halinde Temsil Yetkisinin Kullanılması

8. Sonuç

9. Sıkça Sorulan Sorular

Kat mülkiyeti rejimi, klasik mülkiyet ilişkilerinden farklı olarak, birden fazla malikin aynı ana taşınmaz üzerinde zorunlu ve sürekli bir hukuki birliktelik içerisinde bulunmasını ifade eder. Bu birliktelik, yalnızca mülkiyet hakkının paylaşılmasını değil; ortak alanların korunması, giderlerin karşılanması, üçüncü kişilerle hukuki ilişkilerin kurulması ve sürdürülmesi gibi çok sayıda yönetsel faaliyetin de birlikte yürütülmesini gerekli kılar. Bu nedenle kat mülkiyetinde yönetim, tali veya ihtiyari bir unsur değil; kanundan doğan zorunlu bir hukuki kurumdur.

Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Yönetici Temsil Yetkisi ve Noter Uygulamaları'nda en fazla uyuşmazlık yaratan konulardan biri, kat malikleri kurulu tarafından seçilen yöneticinin veya yönetim kurulunun temsil yetkisinin kapsamı ve bu yetkinin noterlik işlemlerinde nasıl belgeleneceğidir. Özellikle noterler nezdin

de yapılan işlemlerde, yöneticinin yetkisinin sorgulanması, imza sirküleri talep edilmesi veya kat malikleri kurulu kararlarının içerik bakımından denetlenmesi, hem uygulamada belirsizlik yaratmakta hem de kat mülkiyetine özgü hukuki yapıyla bağdaşmayan sonuçlara yol açmaktadır.

Bu çalışma, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ile noterlik uygulamalarına yön veren ve Türkiye Noterler Birliği tarafından yayımlanan 12.06.2019 tarihli ve Genelge No: 17 kapsamında şekillenen idari uygulamaları birlikte değerlendirerek, yönetici temsil yetkisinin hukuki mahiyetini akademik bir bakış açısıyla incelemeyi amaçlamaktadır.

1. Kat Mülkiyeti Hukukunda Yönetim Organının Konumu

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yönetim yetkisi esas itibarıyla kat malikleri kuruluna aittir. Kat malikleri kurulu, ana taşınmazın yönetimine ilişkin en yetkili ve en üst karar organı olup, bu yetkisini doğrudan kullanabileceği gibi, yönetici veya yönetim kurulu aracılığıyla da kullanabilir. Yönetici bu anlamda, kat malikleri kurulunun yerine geçen bağımsız bir irade sahibi değil; kurulun iradesini hayata geçiren ve kanundan kaynaklanan yetkilerle donatılmış bir yönetim organıdır.

Yöneticinin hukuki konumu, klasik özel hukuk ilişkilerindeki vekil kavramı ile tam olarak örtüşmez. Zira yönetici, bireysel maliklerin tek tek verdikleri yetkilere dayanarak değil, kanun ve kat malikleri kurulu kararı ile yetkilendirilmiş kolektif bir temsilci sıfatıyla hareket eder. Bu durum, yöneticinin yaptığı işlemlerin hukuki dayanağını ve bağlayıcılığını doğrudan etkiler.

2. Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Yönetici Temsil Yetkisi Kaynağı ve Sınırları

Yönetici temsil yetkisinin temel normatif kaynağı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesidir. Bu maddede yöneticinin görevleri sayma yoluyla belirlenmiş; ana taşınmazın yönetimi, ortak giderlerin toplanması, gerekli sözleşmelerin yapılması ve kat maliklerinin temsil edilmesi gibi hususlar açıkça düzenlenmiştir. Kanun koyucunun bu yöntemi tercih etmesi, yöneticinin yetkilerinin belirsiz ve sınırsız olmadığını, aksine kanunla çizilmiş bir çerçeve içinde kullanılabileceğini göstermektedir.

Bununla birlikte, yönetici temsil yetkisinin kapsamı yalnızca kanun hükümleriyle sınırlı değildir. Yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları da bu yetkinin somut kullanım alanını belirler. Yönetici, kanunun kendisine tanıdığı yetkileri ancak yönetim planı ve kurul kararlarına aykırı olmamak kaydıyla kullanabilir. Bu yönüyle yönetici, hem kanuna hem de kat malikleri kurulunun iradesine bağlı bir organ niteliği taşır.

3. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının Hukuki Niteliği

Kat malikleri kurulu kararları, kat mülkiyeti rejimi içerisinde doğrudan hukuki sonuç doğuran kolektif irade açıklamalarıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 32. maddesi, bu kararların karar defterine yazılmasını ve toplantıya katılanlar tarafından imzalanmasını öngörmektedir. Bu düzenlemenin amacı, kararların varlığını ve içeriğini ispat edilebilir hale getirmek ve yönetimde şeffaflığı sağlamaktır.

Ancak kararların geçerliliği, noter onayına veya noter tarafından yapılacak içerik denetimine bağlı değildir. Kararların kanuna veya yönetim planına aykırı olduğu iddiaları, ancak yargı mercileri önünde ileri sürülebilir.

Noterlerin, kararların yeter sayılarla alınıp alınmadığını veya iptale konu olup olamayacağını değerlendirmesi, noterlik kurumunun hukuki fonksiyonunu aşan bir faaliyettir.

4. Noterlik Kurumunun Denetim Yetkisinin Sınırı

Noterlik, hukuki işlemlere resmiyet kazandıran ve belgelendirme işlevi gören bir kamu hizmetidir. Noterlerin asli görevi, kendilerine ibraz edilen belge ve beyanları şekli anlamda düzenlemek ve hukuki güvenliği sağlamaktır. Bu kapsamda noterlerin maddi hukuka ilişkin uyuşmazlıkları çözme veya işlem taraflarının yetkilerini esastan inceleme gibi bir yükümlülüğü bulunmamaktadır.

Kat mülkiyeti uygulamalarında noterlerin, yöneticinin seçiminin geçerliliğini veya temsil yetkisinin kapsamını araştırması, hukuki güvenlik ilkesini zedeleyen sonuçlar doğurabilmektedir. Zira bu tür bir denetim, yargısal yetki alanına giren konuların idari bir merci tarafından değerlendirilmesi anlamına gelir.

5. İmza Sirküleri Tartışmasının Hukuki Değerlendirmesi

Uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir diğer sorun, apartman veya site yöneticilerinden imza sirküleri talep edilmesidir. İmza sirküleri, esas itibarıyla ticaret hukukuna özgü bir belgedir ve tüzel kişiliklerin temsilcilerinin imza örneklerini gösterir. Kat mülkiyeti yönetimi ise tüzel kişiliğe sahip değildir ve ticari işletme niteliği taşımaz.

Bu nedenle yöneticiden imza sirküleri talep edilmesi, kat mülkiyeti hukukunun yapısına uygun değildir. Yönetici bakımından noter nezdinde esas alınması gereken belge, kat malikleri kurulu tarafından seçildiğini gösteren geçerli kurul kararıdır. Bu karar, yöneticinin temsil yetkisinin varlığını ve kaynağını ortaya koymak açısından yeterlidir.

6. Yönetici Seçiminin Geçerliliği ve Yargısal Denetim

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yönetici seçiminin usulsüzlüğü halinde uygulanacak yaptırımlara ilişkin açık bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu boşluk, Yargıtay içtihatlarıyla doldurulmuştur. Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımına göre, kat malikleri kurulu tarafından seçilen yönetici, bu seçime ilişkin bir iptal kararı verilmedikçe görevini sürdürür ve yaptığı işlemler geçerlidir. Nitekim Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 15.02.1996 tarihli, E.1996/336, K.1996/1714 sayılı kararında; kat malikleri kurulunca seçilen yöneticinin, seçimin usulsüz olduğu iddia edilse dahi, mahkeme kararıyla görevden alınmadıkça yetkili olduğu ve bu süre içinde yaptığı işlemlerin kat maliklerini bağlayacağı açıkça belirtilmiştir. Aynı yönde Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 17.10.1995 tarihli, E.1995/8968, K.1995/10260 sayılı kararında da, yöneticinin yetkisinin ancak yargı kararıyla sona ereceği vurgulanmıştır.

Bu yaklaşım, kat mülkiyeti yönetiminde sürekliliğin ve hukuki güvenliğin sağlanması açısından büyük önem taşır. Aksi yöndeki bir yorum benimsendiği takdirde, noterlerin her işlem öncesinde yöneticinin yetkisini yeniden ve esastan denetlemesi gerekecek; bu durum, noterleri fiilen birer yargı mercii gibi hareket etmeye zorlayacaktır. Böyle bir durumda noterlerin, yalnızca kat malikleri kurulu kararının varlığıyla yetinmeyip, ana taşınmazdaki bağımsız bölüm sayısını, arsa payı dağılımını, toplantı ve karar yeter sayılarını hesaplaması; bununla da yetinmeyerek yönetim planını baştan sona inceleyip, planın kanuna aykırı hükümler içerip içermediğini değerlendirmesi gerekir.

Oysa yönetim planı her ne kadar kat malikleri bakımından bağlayıcı ve özel sözleşme niteliğinde bir belge olsa da, kanuna aykırı hükümleri geçerli değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun emredici hükümlerine aykırı düzenlemeler, yönetim planında yer alsa dahi hukuki sonuç doğurmaz ve ancak yargı mercileri tarafından geçersiz sayılabilir. Noterlerin, yönetim planındaki bir hükmün kanuna aykırı olup olmadığını takdir etmesi, normlar hiyerarşisine ve noterlik kurumunun şekli denetim fonksiyonuna açıkça aykırıdır. Bu nedenle noterlerin görevi, yönetim planını içerik bakımından denetlemek değil; ibraz edilen belgelerin varlığını ve şekli bütünlüğünü kontrol etmekle sınırlı olmalıdır. Aksi halde, kat mülkiyeti yönetimi pratikte işlemez hale gelecek ve hukuki belirlilik ciddi biçimde zedelenecektir.

7. Yönetim Kurulu Halinde Temsil Yetkisinin Kullanılması

Kat Mülkiyeti Kanunu, birden fazla kişiden oluşan yönetim kurullarının çalışma usulüne ilişkin ayrıntılı bir düzenleme içermemektedir. Bu durum, üç kişilik yönetim kurullarında temsil yetkisinin birlikte mi yoksa ayrı ayrı mı kullanılacağı sorusunu gündeme getirmektedir. Doktrin ve yargı içtihatları, yönetim planında veya kat malikleri kurulu kararında aksine bir hüküm bulunmadıkça, kurul üyelerinden her birinin kanundan doğan yetkileri tek başına kullanabileceği yönünde birleşmektedir.

Bu yorum, özellikle banka işlemleri, icra takipleri ve noterlik işlemleri bakımından uygulamada önemli kolaylık sağlamaktadır.

8. İmza Sirküleri Meselesi: Kat Mülkiyeti Hukuku Açısından Kavramsal ve Uygulamalı Bir Değerlendirme

Kat mülkiyeti uygulamalarında en çok tartışılan hususlardan biri, apartman ve toplu yapılarda görev yapan yöneticiler adına imza sirküleri düzenlenip düzenlenemeyeceği meselesidir. Öğretide ve uygulamada sıklıkla dile getirilen temel itiraz, apartman ve site yönetimlerinin tüzel kişiliğe sahip olmaması nedeniyle imza sirküleri düzenlenemeyeceği yönündedir. Ancak bu yaklaşım, imza sirkülerinin hukuki mahiyetine ve kat mülkiyetine özgü temsil rejimine yeterince nüfuz etmemektedir.

İmza sirküleri, kat mülkiyeti bağlamında bir temsil belgesi olarak değil; yöneticinin kimliğini, imzasını ve kanundan doğan temsil yetkisini üçüncü kişiler nezdinde ispat etmeye yarayan şekli bir belge olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu nedenle noterlerce düzenlenen imza sirkülerinin hukuki dayanağı, apartman veya site yönetiminin tüzel kişiliği değil; yöneticinin Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan temsil yetkisidir.

1. İmza Sirkülerinin Düzenlenmesinde Dayanak Belgeler

Noterler nezdinde imza sirküleri düzenlenirken esas alınan temel belge, kat malikleri kurulu kararlarının yazılı olduğu noter onaylı karar defteridir. Bu defterde, yöneticinin seçildiğine ilişkin kararın açık ve tereddüde yer vermeyecek şekilde yer alması gerekir. Noter, bu aşamada imza sirkülerini bağımsız bir yetki belgesi olarak değil; yöneticinin seçildiğini gösteren kurul kararının varlığını tespit eden yardımcı bir belge olarak düzenler.

Noterlik Kanunu’nun 79. maddesi uyarınca, karar defterindeki ilgili sayfanın onaylı örneği veya çok sayıda kat malikinin bulunduğu yapılarda divan başkanlığı tarafından imzalanmış karar tutanağı, imza sirkülerinin düzenlenmesi için yeterli dayanak teşkil eder. Bu noktada noterlerin, kararın hukuka uygunluğunu veya yeter sayıların sağlanıp sağlanmadığını araştırma yükümlülüğü bulunmamaktadır.

b. Kararların Usulüne Uygun Kaydı ve İspat Sorunu

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 32. maddesi uyarınca kat malikleri kurulu kararlarının, sayfa numaraları taşıyan ve noter mühürlü karar defterine yazılması ve toplantıya katılan kat maliklerince imzalanması esastır. Ancak uygulamada özellikle çok sayıda bağımsız bölüm içeren sitelerde, tüm kat maliklerinin karar defterini imzalaması fiilen mümkün olmamaktadır. Bu nedenle Yargıtay içtihatları ve noterlik uygulamaları, katılım listesi (hazirun), divan heyeti oluşturulması ve kararların ayrı bir kağıda yazılarak divan heyetince imzalanması yöntemini geçerli kabul etmektedir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 22.01.2019 tarihli, E.2017/5655, K.2019/349 sayılı kararında; çok sayıda kat malikinin bulunduğu yapılarda kararların mutlaka tüm maliklerin imzasını taşımasının aranmasının hakkaniyete ve kat mülkiyetinin fiili ihtiyaçlarına aykırı olacağı, usulüne uygun oluşturulan divan heyeti tarafından imzalanan karar tutanaklarının geçerli kabul edilmesi gerektiği ifade edilmiştir. Benzer şekilde Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 28.09.2017 tarihli, E.2017/3399, K.2017/7048 sayılı kararında da hazirun listesi ve divan imzalı kararların geçerliliği kabul edilmiştir.

Bu yöntem, kararların geçerliliğini zedeleyen bir istisna değil; kat mülkiyetinin fiili ihtiyaçlarından kaynaklanan ve hukuki güvenliği sağlamayı amaçlayan tamamlayıcı bir uygulama olarak değerlendirilmelidir.

c. İmza Sirkülerinde Yetkinin Kapsamı

Yöneticiler adına düzenlenen imza sirkülerinde, yetkilerin kapsamı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesi ile yönetim planında öngörülen görev ve yetkilerle sınırlıdır. Bu yetkiler; ana taşınmazın sigorta ettirilmesi, banka hesabı açılması ve ödemelerin yapılması, tebligatların kabulü, dava açılması ve icra takibi yapılması gibi yönetime ilişkin zorunlu işlemleri kapsar. İmza sirküleri, bu yetkileri genişleten veya yeni yetkiler ihdas eden bir belge olarak değerlendirilemez.

d. Yönetim Kurulu Halinde İmza Yetkisi

Yönetimin üç kişiden oluşan bir kurul tarafından yürütüldüğü hallerde, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yönetim kurulunun çalışma usulüne ilişkin açık bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu durumda, yönetim planında veya kat malikleri kurulu kararında aksine bir hüküm yoksa, kurul üyelerinden her birinin kanundan doğan yetkileri tek başına kullanabileceği kabul edilmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 20.03.2002 tarihli, E.2002/18-245, K.2002/194 sayılı kararında da; üç kişilik yönetim kurulu üyelerinin her birinin, yönetici sıfatıyla kanundan doğan yetkileri tek başına kullanabileceği, bu durumun birlikte imza zorunluluğu bulunduğu anlamına gelmeyeceği açıkça belirtilmiştir. Bu kabul, imza sirkülerinin de her bir kurul üyesi adına ayrı ayrı düzenlenebilmesini mümkün kılmaktadır.

e. Seçimin Geçerliliği ve Noterlerin Rolü

Noterler, imza sirküleri düzenlerken yöneticinin seçimindeki sayısal yeterlilikleri veya toplantının usule uygun yapılıp yapılmadığını araştırmaz. Bu tür denetimler, noterlik makamının değil, yargı mercilerinin görev alanına girer. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, yöneticinin usulsüz seçildiği iddia edilse dahi, bu seçim yargı kararıyla iptal edilmedikçe yönetici sıfatı ve bu sıfatla yapılan işlemler geçerliliğini korur.

9. Sonuç

Apartman ve toplu yapılarda yöneticiler için imza sirküleri düzenlenmesi, kat mülkiyeti hukukuna aykırı bir uygulama değil; aksine yöneticinin kanundan doğan temsil yetkisinin üçüncü kişiler nezdinde ispatını kolaylaştıran tamamlayıcı bir araçtır. Bu sirkülerler, tüzel kişilik varsayımına değil; Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yöneticilere tanıdığı temsil yetkisine dayanır. Noterlerin şekli denetimle yetinmesi, kararların geçerliliğinin ise yargı mercilerince değerlendirilmesi gerektiği yönündeki yaklaşım, kat mülkiyeti yönetiminde hukuki güvenliğin sağlanması bakımından vazgeçilmezdir.

10. Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)

Apartman yöneticisi noter işlemleri yapabilir mi?

Evet. Kat malikleri kurulu tarafından usulüne uygun şekilde seçilen yönetici, görev süresi boyunca ana taşınmazı temsilen noter işlemleri yapabilir.

Apartman yöneticisi için imza sirküleri zorunlu mudur?

Hayır. İmza sirküleri zorunlu bir belge değildir; ancak yöneticinin temsil yetkisini üçüncü kişiler nezdinde ispatını kolaylaştıran tamamlayıcı bir araç olarak düzenlenebilir.

Yönetici usulüne uygun seçilmezse yapılan işlemler geçersiz olur mu?

Hayır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, kat malikleri kurulu tarafından seçilen yöneticinin usulsüz seçildiği iddia edilse dahi, bu seçim mahkeme kararıyla iptal edilmedikçe yönetici sıfatı ve bu sıfatla yapılan işlemler geçerliliğini korur.

Noter, yöneticinin seçiminin geçerli olup olmadığını denetler mi?

Hayır. Noterlerin yöneticinin seçiminde toplantı ve karar yeter sayılarının sağlanıp sağlanmadığını denetleme yetkisi yoktur. Bu denetim yalnızca yargı mercilerine aittir.

Yönetim planı kanuna aykırıysa ne olur?

Yönetim planı özel sözleşme niteliğinde olmakla birlikte, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun emredici hükümlerine aykırı düzenlemeler kendiliğinden geçersizdir. Bu aykırılığın tespiti noterlerce değil, ancak mahkemelerce yapılabilir.

Üç kişilik yönetim kurulunda tek üye işlem yapabilir mi?

Yönetim planında veya kat malikleri kurulu kararında aksi açıkça belirtilmedikçe, Yargıtay içtihatlarına göre yönetim kurulu üyelerinden her biri kanundan doğan yetkilerini tek başına kullanabilir.