Kısaca
Yöneticinin temsil yetkisi KMK md. 34-35'ten, yönetim planından ve kat malikleri kurulu kararından doğar. Yetkinin kanıtı, noter tasdikli karar defterine yazılmış seçim kararıdır; noter belgelerin şeklini, mahkeme ise kararın geçerliliğini denetler.
Yönetici tebligat kabulü, ödeme, dava ve icra takibi ile banka hesabı gibi işleri tek başına yapabilir; temliki tasarruf ve kat ilavesi gibi işler ise oybirliğiyle alınacak karara bağlıdır.
Bu yazıda 8 başlık
- Yönetici kimi, hangi sıfatla temsil eder?
- Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yönetici temsil yetkisinin kapsamı
- Yöneticinin tek başına yapamayacağı işler
- Temsil yetkisi nasıl belgelendirilir?
- Noter neyi kontrol eder, neyi etmez?
- Yönetim kurulunda imza yetkisi
- Toplu yapılarda temsil
- Uygulamada sık karşılaşılan sorunlar
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yöneticinin temsil yetkisi, kanundan (KMK md. 34-35), yönetim planından ve kat malikleri kurulu kararından doğar. Yönetici bu yetkiyi noterde, bankada, icra dairesinde veya belediyede kullanırken tek bir şeyi kanıtlamak zorundadır: usulüne uygun seçildiğini. Bunun temel belgesi, noter tasdikli karar defterine yazılmış seçim kararıdır. Bu yazıda yetkinin kapsamını, sınırlarını ve belgelendirme yöntemini anlatıyoruz.
Yönetici kimi, hangi sıfatla temsil eder?
Apartman veya site yönetiminin tüzel kişiliği yoktur. Yönetici bir şirketin müdürü gibi bir tüzel kişiyi değil, kat malikleri topluluğunu temsil eder. Anagayrimenkul kat malikleri kurulunca yönetilir (md. 27). Kurul bu yönetimi seçtiği yönetici eliyle yürütür (md. 34). Yönetici kurulun yerine geçmez; kurulun kararlarını uygular (md. 35/a) ve kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur (md. 38).
Bu nedenle yöneticinin yaptığı işlem, kanunun veya kurul kararının çizdiği sınırlar içinde kaldıkça tüm malikler adına sonuç doğurur. Sınırın dışına çıkan işlem, kural olarak maliklerin onayı olmadan onları bağlamaz.
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yönetici temsil yetkisinin kapsamı
| Yöneticinin tek başına yapabileceği işler | Dayanak |
|---|---|
| Binanın tümünü ilgilendiren tebligatı kabul etmek | md. 35/f |
| Yönetimle ilgili ödemeleri kabul etmek, borçları ödemek, gerekli sözleşmeleri yapmak | md. 35/e, 35/b |
| Borcunu ödemeyen maliklere dava ve icra takibi açmak, kanuni ipotek tescil ettirmek | md. 35/i, md. 20 |
| Kendi adına ama yönetici sıfatıyla banka hesabı açmak | md. 35/j |
| Hak kaybını önleyecek tedbirleri almak (ihtar, itiraz, süre takibi) | md. 35/g-h |
| Kurul kararlarının iptali davalarında malikleri temsilen davalı olmak | md. 38/2 |
| Görevi sona eren kapıcı ve benzeri personelin tahsisli yerinin boşaltılmasını istemek | Ek md. 2 |
Yöneticinin tek başına yapamayacağı işler
- Temliki tasarruflar: Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması, arsanın bölünmesi veya dış duvar ve çatının reklam için kiralanması gibi işler bütün kat maliklerinin oybirliğini gerektirir (md. 45).
- Kat ilavesi ve yeni bağımsız bölüm: Oybirliği ve arsa paylarının yeniden tespiti gerekir (md. 44).
- Kurul kararı gerektiren yenilikler: Faydalı yenilik ve ilaveler sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verilecek karara bağlıdır (md. 42). Yönetici bu kararı beklemeden harcama yapamaz.
- Malikin kişisel hakları: Yönetici, bir malikin kendi bağımsız bölümüyle ilgili haklarını (satış, kira, tapu işlemi) onun adına kullanamaz.
Yönetim planı ve kurul kararı yöneticinin yetkisini daraltabilir. Örneğin belli bir tutarın üzerindeki harcamalar için kurul onayı şart koşulabilir. Yönetici bu sınırlara uymak zorundadır.
Temsil yetkisi nasıl belgelendirilir?
KMK md. 32/4'e göre kurul kararları, sayfaları numaralı ve her sayfası noter mühürlü bir deftere yazılır ve toplantıdaki bütün maliklerce imzalanır. Yöneticinin seçimini gösteren bu karar, üçüncü kişilere karşı temsil yetkisinin asıl kanıtıdır. Uygulamada kurumlar genellikle şu belgeleri ister:
- Yönetici seçim kararının bulunduğu karar defteri sayfasının noter onaylı örneği.
- Toplantıya katılanları gösteren hazirun listesi; kalabalık sitelerde divan heyetince imzalanmış karar tutanağı.
- Yöneticinin kimlik belgesi ve yönetici sıfatıyla noterde düzenlenmiş imza beyannamesi.
- Yönetim kurulu varsa, kimin tek başına ve kimin birlikte imza yetkisi olduğunu gösteren karar.
- Mahkemece atanmış yönetici için sulh hukuk mahkemesinin atama kararı.
Yönetici sıfatıyla imza beyannamesi, kat malikleri topluluğunu tüzel kişi yapmaz. Yalnızca yöneticinin imzasını ve dayandığı kararı resmî olarak kayda bağlar. Karar defteri ve beyanname birlikte sunulduğunda çoğu işlem sorunsuz yürür.
Noter neyi kontrol eder, neyi etmez?
Noterlik, belgelerin şekli yönünden kontrolünü yapar: defterin tasdikli olup olmadığı, kararın defterde yer alıp almadığı, imzaların kime ait olduğu. Kararın arsa payı ve sayı çoğunluğuyla alınıp alınmadığı, toplantının usule uygun çağrılıp çağrılmadığı veya yönetim planının kanuna aykırı olup olmadığı ise maddi hukuk sorunlarıdır. Bunlara karar verme yetkisi, KMK Ek md. 1 uyarınca sulh hukuk mahkemesine aittir.
Seçim kararı mahkemece iptal edilmedikçe kural olarak hüküm doğurur. İptal davası, katılmayan malik için öğrenmeden itibaren bir ay, her halde karar tarihinden itibaren altı ay içinde açılabilir (md. 33/1). Yok veya mutlak butlanla sakat kararlar için bu süre aranmaz. Hiç toplantı yapılmadan deftere yazılmış bir "karar" bu tür ağır bir sakatlığa örnektir. Ayrıntıları kurul kararlarının iptali yazımızda bulabilirsiniz.
Yönetim kurulunda imza yetkisi
KMK md. 34 yönetimin üç kişilik bir kurula verilebileceğini söyler, ancak kurulun çalışma usulünü düzenlemez. Kurulun nasıl karar alacağı ve dışarıya karşı kimin imza atacağı yönetim planında veya kurul kararında açıkça yazılmazsa, bankalar ve noterler farklı uygulamalar yapabilir. En güvenli yol, seçim kararına bir cümle eklemektir: "Yönetim kurulu üyelerinden X ve Y, yönetimi ilgilendiren tüm işlemlerde birlikte (veya ayrı ayrı) imza yetkilidir." Bu cümle sonradan yaşanacak tartışmaların çoğunu önler.
Toplu yapılarda temsil
Sitelerde her blok kendi yöneticisini seçer. Toplu yapının tamamındaki ortak yer ve tesisler için yönetici ise toplu yapı temsilciler kurulunca, temsil edilen bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğuyla atanır (md. 71). Site yöneticisinin yetki belgesi bu nedenle blok kararı değil, temsilciler kurulu kararıdır. Yönetim planı bunun aksini düzenleyebilir.
Uygulamada sık karşılaşılan sorunlar
- Seçim kararının deftere değil ayrı bir kâğıda yazılıp deftere hiç işlenmemesi.
- Defterin yıl sonunda notere kapattırılmaması (md. 36/2), bu yüzden kurumların güncel karar örneğini kabul etmemesi.
- Görev süresi biten yöneticinin yeniden seçilmeden işlem yapmaya devam etmesi. Yönetici her yıl yeniden atanır (md. 34/5).
- Yönetici değiştiğinde banka hesabındaki yetkinin eski yöneticiden kaldırılmaması.
Bankaların bu belgeler dışında istediği ek belgeleri ve bunların sınırlarını bankaların yöneticiden talepleri yazımızda ayrıca ele aldık. Yöneticinin bütün görevleri için apartman yöneticisinin görevleri rehberine bakabilirsiniz.
ADAADA, yönettiği binalarda seçim kararlarının deftere işlenmesini, noter işlemlerini ve banka yetkilendirmelerini her yıl düzenli bir dosya halinde hazırlıyor. Kendi binanız için destek almak isterseniz bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye yerine geçmez. Mevzuat ve destek tutarları değişebilir; karar vermeden önce güncel Resmî Gazete metnini ve ilgili kurumu kontrol edin veya bizden destek alın.
Sık sorulan sorular
Apartman yöneticisi noter işlemi yapabilir mi?
Evet. Usulüne uygun seçilmiş yönetici, görev süresi içinde ve kanunun verdiği yetkiler kapsamında noterde işlem yapabilir. Seçimini noter tasdikli karar defterinden alınmış karar örneğiyle kanıtlar.
Yönetici için imza sirküleri zorunlu mu?
Kanunda böyle bir zorunluluk yoktur. Yönetici sıfatıyla noterde düzenlenen imza beyannamesi ise banka ve resmî kurum işlemlerini kolaylaştırır.
Seçimin usulsüz olduğu iddia edilirse yöneticinin işlemleri geçersiz mi olur?
Seçim kararı mahkemece iptal edilmedikçe kural olarak geçerlidir. Kararın yok veya mutlak butlanla sakat olduğu durumlar ise istisnadır; bunu da mahkeme belirler.
Üç kişilik yönetim kurulunda tek üye imza atabilir mi?
Kanun bu konuyu düzenlemez. Yönetim planına veya seçim kararına imza yetkisinin birlikte mi ayrı ayrı mı kullanılacağını açıkça yazmak gerekir.
Yönetici binayı ilgilendiren her işte malikleri temsil edebilir mi?
Hayır. Temliki tasarruflar, kat ilavesi ve dış cephenin reklam için kiralanması gibi işler oybirliğiyle alınacak karara bağlıdır. Yönetici bu konularda kurul kararı olmadan malikleri bağlayamaz.
