Bina ve Sitelerde Aidat Nasıl Hesaplanır? Arsa Payı, Eşit Paylaşım ve İşletme Projesi

Aidat hesaplamasının kanuni kuralı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 20. maddesindedir: Kat malikleri, aralarında başka türlü bir anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit, sigorta, bakım, onarım, güçlendirme, yönetici ücreti ve ortak tesislerin işletme giderleri gibi diğer giderlere arsa payı oranında katılır. Metrekareye göre veya tamamen eşit paylaşım ancak yönetim planında ya da maliklerin anlaşmasında öngörülmüşse uygulanabilir.

Bu yazıda bina ve sitelerde aidat hesaplama yöntemlerini, 2026'da 7579 sayılı Kanunla değişen işletme projesi kurallarını ve adım adım bir hesap örneğini bulacaksınız. Ödeme sorumluluğu için aidat sorumluluğu, ödenmeyen aidatın hukuki takibi için ortak gider tahsilatı yazılarımıza bakabilirsiniz.

Aidat mı, avans mı?

Günlük dilde "aidat" denen ödeme, kanunda iki ayrı kavramla karşılanır. Gider payı, gerçekleşmiş ortak giderden her malike düşen tutardır. Avans ise bu giderler için önceden toplanan paradır. İşletme projesi, yıl boyunca beklenen giderleri tahmin eder ve her malikin ödeyeceği avansı gösterir (KMK md. 37). Yıl sonunda gerçekleşen giderle toplanan avans karşılaştırılır; fark genel kurulda hesap verilirken ortaya konur (md. 39).

Bina ve sitelerde aidat hesaplama yöntemleri

"Aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" ifadesi önemlidir. Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir (KMK md. 28). Planda örneğin "bütün giderler bağımsız bölümün brüt alanına göre paylaştırılır" yazıyorsa, kanundaki varsayılan kural yerine bu hüküm uygulanır. Bu nedenle hesaplamaya başlamadan önce yönetim planını okumak gerekir. Eski bazı rehberlerde geçen "eşit paylaşım kanunen mümkün değildir" ifadesi bu yüzden eksiktir; mümkündür, ama dayanağı anlaşma olmalıdır.

Arsa payı ile metrekare aynı şey değil

Arsa payı, bağımsız bölümün ana taşınmazdaki ortak mülkiyet payıdır ve tapuda yazar. Çoğu binada daire büyüklüğüyle orantılıdır, ama her zaman değil. Konum, kat, cephe veya kat karşılığı sözleşmedeki pazarlık yüzünden aynı büyüklükteki iki dairenin arsa payı farklı olabilir. Malikler arasındaki itirazların önemli bir kısmı bu farktan doğar.

Kullanmamak ödememe gerekçesi değildir

Kat maliki, ortak yer veya tesisleri kullanma hakkından vazgeçtiğini ya da bağımsız bölümünün durumu nedeniyle ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider ve avans payından kaçınamaz (KMK md. 20/c). Zemin kattaki malikin asansör giderine katılması bu kuralın en bilinen örneğidir. Bunun tek istisnası, çok masraflı veya lüks nitelikteki yeniliklerdir: Bunlardan yararlanmak istemeyen malik, başlangıçta giderine katılmak zorunda değildir (md. 43).

2026'dan itibaren işletme projesi nasıl hazırlanıyor?

7579 sayılı Kanunla (RG 22.05.2026) KMK'nın 35 ve 37. maddeleri değişti. Güncel kurallar şöyle:

1. Onay genel kurulda: İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır (md. 37/1).
2. Onaylı proje yoksa geçici proje: Yönetici gecikmeden geçici bir işletme projesi yapar. Proje en geç üç ay içinde genel kurulda aynen veya değiştirilerek kabul edilmek üzere karara bağlanır.
3. Bildirim: Proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilir.
4. Avans dönemi: Yönetici avansı yalnızca işletme projesi onaylanıncaya kadar toplar (md. 35/d).
5. Geçici projede artış sınırı: Mevcut bir işletme projesi varsa geçici projedeki tutar, yürürlükteki proje tutarına göre, bir önceki yıl için Vergi Usul Kanunu mükerrer 298. maddeye göre ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla artırılamaz. 2026 yılı için bu oran %25,49'dur.
6. İcra gücü: Kesinleşen işletme projeleri ve genel kurulun işletme giderlerine ilişkin kararları İcra ve İflas Kanunu md. 68/1'deki belgelerden sayılır.

Kalkan kural: Eski metinde yer alan "tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz edilmeyen proje kesinleşir" cümlesi 7579 sayılı Kanunla yürürlükten kaldırıldı. Artık projenin kesinleşmesi genel kurul onayına bağlıdır. İnternette hâlâ dolaşan "7 gün itiraz süresi" bilgisi güncel değildir.

Genel kurulun onayladığı projede kanuni bir artış tavanı yoktur. Sınır yalnızca yöneticinin tek başına hazırladığı geçici proje için geçerlidir.

Adım adım aidat hesaplama örneği

Aşağıdaki örnek tamamen varsayımsaldır; yalnızca yöntemi göstermek için hazırlandı. Yönetim planında farklı bir paylaşım hükmü olmadığı varsayılmıştır.

• Bina: 8 daire. Dört dairenin arsa payı 100/1000, dört dairenin 150/1000.
• Kapıcı yıllık işveren maliyeti: 467.329,56 TL (2026 asgari ücret, 2 puan prim indirimi ve asgari ücret desteğiyle; hesabı kapıcı maaşları yazısında).
• Diğer giderler (asansör bakımı, ortak elektrik ve su, sigorta, temizlik malzemesi, küçük onarımlar, yönetim): yıllık 240.000 TL.

Görüldüğü gibi kapıcı maliyeti eşit paylaşıldığı için küçük dairelerin aidatındaki payı daha yüksektir. Kapıcı çalıştıran küçük binalarda aidatın yarıdan fazlasının personel giderinden oluşması olağandır.

Geçici projede tavan hesabı

Aynı binada 2025 için onaylanmış projede aylık avans 5.000 TL ise ve 2026 için genel kurul henüz toplanmadıysa, yöneticinin geçici projede isteyebileceği en yüksek tutar 5.000 × 1,2549 = 6.274,50 TL'dir. Yukarıdaki hesap bu tavanı aşıyorsa yönetici farkı ancak genel kurul onayıyla isteyebilir. Pratikte bu durum, genel kurulun ocak ayında toplanmasını daha da önemli hale getiriyor (KMK md. 29).

Sık yapılan hatalar

• Kapıcı giderini arsa payına göre dağıtmak: Planda aksine hüküm yoksa kapıcı gideri eşit paylaşılır.
• Arsa paylarını eski listeden almak: Satış, birleştirme veya kat ilavesi sonrası paylar değişmiş olabilir; tapu kayıtlarıyla karşılaştırın.
• Demirbaş ve büyük onarımları aylık aidata gömmek: Çatı, cephe veya asansör yenileme gibi kalemler için ayrı karar ve ayrı toplama daha şeffaftır.
• Projeyi bildirmemek: İmza karşılığı veya taahhütlü bildirim yapılmamış bir proje, icra aşamasında itiraz konusu olur.
• Geçici projede tavanı aşmak: 2026'dan beri kanuni sınır var; aşan kısım genel kurul onayı olmadan istenemez.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

ADAADA, bina ve site yönetimi hizmetinde yönetim planını ve tapu arsa paylarını kontrol ederek işletme projesini hazırlıyor, genel kurula sunulacak bütçe tablosunu ve bildirim belgelerini düzenliyor.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali tavsiye değildir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye yerine geçmez. Mevzuat ve destek tutarları değişebilir; karar vermeden önce güncel Resmî Gazete metnini ve ilgili kurumu kontrol edin veya bizden destek alın.