Kat Karşılığı İnşaatta Müteahhitten Daire Alan 3. Kişilerin Hakları

Kat karşılığı inşaatta müteahhitten henüz tamamlanmamış bir daire satın alan kişiye "üçüncü kişi" denir. Tapuda arsa payı müteahhide devredilmemişse, bu satış çoğu zaman bir taşınmaz satışı değil, müteahhidin arsa sahibinden bağımsız bölüm isteme hakkının (alacağının) devridir. Üçüncü kişinin hakları bu nedenle müteahhidin arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirmesine bağlıdır.

Bu yazı, alıcının bakış açısından kat karşılığı inşaat sözleşmesinde 3. kişi haklarını anlatır. Arsa sahiplerinin sözleşme öncesi hazırlığı için ön sözleşme, güvence için teminat ve ipotek, müteahhit batarsa ne olacağı için müteahhit iflası yazılarına bakabilirsiniz.

Müteahhitten daire alırken ne satın alıyorsunuz?

Satın aldığınız şeyin hukuki niteliği, tapu kaydının o anki durumuna göre değişir. İmzadan önce güncel tapu kaydını mutlaka görün.

Alacağın temliki: şekil ve sonuçları

Alacağın devrinin geçerliliği yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır (TBK md. 184). Bu nedenle müteahhit ile alıcı arasındaki adi yazılı sözleşme, alacağın devri olarak geçerli olabilir. Ancak devir, borçlunun yani arsa sahibinin durumunu ağırlaştırmaz:

• Savunmalar devam eder: Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları devralana karşı da ileri sürebilir (TBK md. 188). Arsa sahibi, müteahhidin inşaatı bitirmediğini veya ayıplı yaptığını size karşı da ileri sürebilir.
• Bildirim önemlidir: Devir arsa sahibine bildirilmemişse, arsa sahibi iyiniyetle müteahhide ifada bulunarak borcundan kurtulabilir (TBK md. 186). Devri arsa sahiplerine noter aracılığıyla bildirmek bu riski azaltır.
• Karşılıklı edimler: Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde ifayı isteyen taraf kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olmalıdır (TBK md. 97). Müteahhit inşaatı tamamlamadıkça, arsa sahibinden size tapu devri istenmesi kural olarak mümkün olmaz.

Hangi şartlarda tapu talep edebilirsiniz?

Üçüncü kişinin tapu talebi, müteahhidin arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirmesine bağlıdır. Uygulamada bakılan başlıca noktalar şunlardır:

1. Müteahhidin, sözleşmeye göre arsa sahiplerine düşen bağımsız bölümleri teslim etmiş olması.
2. İnşaatın sözleşmeye ve projeye uygun tamamlanması; eksik veya ayıplı işlerin oranı.
3. Yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması ve kat irtifakı ya da kat mülkiyetinin kurulması.
4. Satın aldığınız bağımsız bölümün sözleşmede gerçekten müteahhide bırakılan bölümlerden olması.

Müteahhit edimlerini kısmen yerine getirmişse, alıcının hakkı da bu oranla sınırlı tartışılabilir. Bu konu somut olaya göre değişir. Dava açmadan önce bir avukatla sözleşme ve inşaatın durumu birlikte değerlendirilmelidir.

Tapu şerhi ve iyiniyet

Arsa payı karşılığı inşaat ve taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh verilen haklar, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı da ileri sürülebilir (TMK md. 1009). Müteahhitle noterde düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi yapıp bunu şerh ettirmek, aynı dairenin başkasına satılması riskine karşı en etkili önlemlerden biridir.

Tapu siciline iyiniyetle dayanarak hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK md. 1023). Yolsuz bir tescili bilen veya bilmesi gereken kişi ise bu tescile dayanamaz (TMK md. 1024). Durumun gereklerine göre beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz (TMK md. 3). Tapu kaydına, şerhlere ve sözleşmeye bakmadan alım yapan alıcının iyiniyet iddiası zayıflar.

Kentsel dönüşüm projelerinde ek kural: satış izni

6306 sayılı Kanun kapsamındaki parsellerde müteahhit payına düşen bağımsız bölümlerin satışı, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve İdarenin iznine bağlıdır (6306 sayılı Kanun md. 6/13). İdare tamamlanma oranını belirler ve bu oranın yüzde on altındaki oranda satış yapılabileceğini tapu müdürlüğüne bildirir. Tamamlanma oranında veya üzerinde satış için bütün maliklerin muvafakati gerekir.

Uygulama Yönetmeliği md. 13/10'a göre İdare yazısı olmadan müteahhide ait bağımsız bölümlerin satışı yapılamaz. İnşaatın tamamlandığına dair yazı veya yapı kullanma izin belgesi sunulduğunda müteahhit payının tamamı satılabilir. Riskli yapı kapsamındaki bir projeden daire alıyorsanız, müteahhitten bu izin yazısını isteyin.

Müteahhit yükümlülüğünü yerine getirmezse

• Müteahhide karşı: Ödenen bedelin iadesi ve zararın tazmini istenebilir. Temerrüt hâlinde alacaklının seçimlik hakları TBK md. 125'te düzenlenmiştir.
• Arsa sahibine karşı: Müteahhit edimlerini yerine getirmişse ve arsa sahibi devri haksız yere reddediyorsa, tapu iptali ve tescil davası gündeme gelir.
• Müteahhit iflas ederse: Alacaklar iflas masasına bildirilir. Teminatsız alıcının alacağı, rehinli alacaklılardan sonra sıraya girer. Ayrıntı için müteahhit iflası yazısına bakın.

Alıcı için imza öncesi kontrol listesi

1. Güncel tapu kaydını alın: kimin adına kayıtlı, ipotek, haciz ve şerh var mı?
2. Arsa sahipleri ile müteahhit arasındaki kat karşılığı sözleşmeyi ve paylaşım tablosunu görün. Daire müteahhide mi bırakılmış?
3. Yapı ruhsatını, yapı denetim kuruluşunu ve inşaatın fiilî durumunu kontrol edin.
4. 6306 kapsamındaysa İdarenin satış izni yazısını isteyin.
5. Mümkünse arsa sahipleri, müteahhit ve sizin aranızda üçlü bir protokol yapın.
6. Ödemeleri inşaat aşamalarına bağlayın. Peşin ödemenin tamamını tek seferde yapmaktan kaçının.
7. Noterde satış vaadi sözleşmesi yapıp tapuya şerh ettirin veya devri arsa sahiplerine noter aracılığıyla bildirin.

Sahada sık görülen sorunlar

En sık karşılaşılan sorun, alıcının satın aldığı dairenin paylaşım tablosunda aslında arsa sahiplerine ait olmasıdır. İkinci sık sorun, aynı bağımsız bölümün birden fazla kişiye satılmasıdır. Üçüncüsü ise müteahhit ile arsa sahipleri arasındaki gecikme veya eksik iş anlaşmazlığının alıcıya yansımasıdır. Bu durumda arsa sahipleri, müteahhit edimini tamamlayana kadar devre onay vermeyebilir. Kat malikleri ile müteahhit arasındaki tipik anlaşmazlıklar için bu yazıya bakabilirsiniz.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

ADAADA, danışmanlık hizmetleri kapsamında satın alınacak bağımsız bölümün tapu kaydı, paylaşım tablosu ve proje belgelerinin toplanmasına ve kontrolüne destek verir. Sözleşmenin hukuki incelemesi için avukatınızla birlikte çalışılmasını öneririz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye yerine geçmez. Mevzuat ve destek tutarları değişebilir; karar vermeden önce güncel Resmî Gazete metnini ve ilgili kurumu kontrol edin veya bizden destek alın.