Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde 3. Kişilerin Hakları
- Halil Topalfakioglu
- 12 Tem
- 5 dakikada okunur
İçindekiler
Giriş
Türkiye'de gayrimenkul sektörünün önemli bir parçasını oluşturan kat karşılığı inşaat modeli, hem arsa sahipleri hem de müteahhitler için avantajlı bir sistem sunmaktadır. Ancak bu sistemde üçüncü bir aktör daha vardır: Müteahhitten henüz inşa edilmemiş veya tamamlanmamış daireyi satın alan üçüncü kişiler. Bu kişilerin hukuki durumu ve hakları, sıklıkla karmaşık hukuki sorunlara yol açabilmektedir.
Bu kapsamlı rehberde, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde 3. Kişilerin Hakları konusunu Türk Borçlar Kanunu, Türk Medeni Kanunu ve güncel Yargıtay içtihatları ışığında ele alacağız. Müteahhitten adi yazılı sözleşme ile daire alan kişilerin sahip olduğu hakları, karşılaşabilecekleri riskleri ve alınması gereken önlemleri detaylı şekilde inceleyeceğiz.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Temel Tanım ve Yasal Çerçeve
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile yüklenici (müteahhit) arasında yapılan ve kendine özgü nitelikleri olan karma tipli bir eser sözleşmesidir. Bu sözleşmede arsa sahibi, arsasını müteahhide teslim eder; müteahhit ise arsada inşa edeceği yapıdan belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine bırakmayı taahhüt eder.
Sözleşmenin Şekil Şartı
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği için resmi şekil şartı aranmaktadır. Bu, sözleşmenin mutlaka noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması gerektiği anlamına gelir. Adi yazılı şekilde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri geçersizdir ve taraflar arasında hukuki sonuç doğurmaz.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde 3. Kişilerin Hakları
Adi Yazılı Sözleşmenin Niteliği
Müteahhitler, kendilerine düşecek bağımsız bölümleri genellikle inşaat başlamadan veya devam ederken üçüncü kişilere satmaktadır. Bu satış işlemi çoğunlukla adi yazılı sözleşmeler ile gerçekleştirilir. Burada kritik nokta, bu sözleşmenin hukuki niteliğinin doğru anlaşılmasıdır.
Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, müteahhit ile üçüncü kişi arasında yapılan bu sözleşme, tapulu taşınmazın satışı değil, alacağın temliki niteliğindedir. Yani müteahhit, arsa sahibinden talep etme hakkına sahip olduğu bağımsız bölümlere ilişkin alacak hakkını üçüncü kişiye devretmektedir.
Alacak Hakkı ve Ayni Hak Ayrımı
Üçüncü kişinin müteahhitten devraldığı hak, ayni hak değil, kişisel hak (alacak hakkı) niteliğindedir. Bu durum, üçüncü kişinin doğrudan tapu sicilinde malik olarak görünmediği ve arsa sahibine karşı doğrudan ayni talep hakkına sahip olmadığı anlamına gelir.
Alacağın Temliki ve Yasal Dayanakları
Türk Borçlar Kanunu Madde 183 ve Devamı
Alacağın temliki, Türk Borçlar Kanunu'nun 183. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Bu hükümlere göre:
Alacağın temliki için yazılı şekil yeterlidir
Noter onayı veya resmi şekil şartı aranmaz
Temlik, borçluya (arsa sahibine) bildirilmese bile geçerlidir
Ancak borçluya bildirim yapılmadıkça, borçlu eski alacaklıya (müteahhide) yapacağı ödeme ile borcundan kurtulur
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Kararları
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2017/10913 E., 2018/12358 K. sayılı kararında, müteahhit ile üçüncü kişi arasındaki adi yazılı sözleşmenin alacağın temliki niteliğinde olduğu açıkça belirtilmiştir. Bu karar, uygulamada sıkça karşılaşılan tereddütleri giderici niteliktedir.
3. Kişilerin Sahip Olduğu Haklar
Tapu Tescil Talep Hakkı
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi 3. kişi hakları kapsamında en önemli hak, tapu tescil talep hakkıdır. Üçüncü kişi, müteahhidin arsa sahibine karşı olan yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmesi halinde, doğrudan arsa sahibinden kendisine devredilmesi gereken bağımsız bölümün tapuda adına tescilini talep edebilir.
Tescil Talebinin Şartları
Tapu tescil talebinin kabul edilmesi için:
İnşaatın tamamlanmış olması
İskan ruhsatının alınmış olması
Müteahhidin sözleşmeden doğan tüm yükümlülüklerini yerine getirmiş olması
Kat mülkiyetinin kurulmuş olması gerekmektedir
Tazminat Talep Hakkı
Arsa sahibinin haklı gerekçelerle tescil talebini reddetmesi veya müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde, üçüncü kişi müteahhide karşı tazminat davası açabilir. Bu tazminat:
Ödenen bedelin iadesi
Değer artışı
Mahrum kalınan kâr
Diğer zararları kapsayabilir
Tapu Tescil Süreci ve Şartları
Arsa Sahibinin Yükümlülükleri
Arsa sahibi, müteahhidin tüm edimlerini yerine getirmesi halinde, üçüncü kişinin tescil talebini kabul etmek zorundadır. Ancak müteahhidin:
İnşaatı eksik veya ayıplı teslim etmesi
Sözleşmede kararlaştırılan özelliklere aykırı inşaat yapması
Gecikme halinde bulunması durumlarında arsa sahibi tescil talebini reddedebilir
Üçlü Protokol İmkanı
Uygulamada güvenliği artırmak için arsa sahibi, müteahhit ve üçüncü kişi arasında üçlü protokol yapılması tavsiye edilmektedir. Bu protokolde:
Üçüncü kişinin hakları açıkça belirtilir
Arsa sahibi, şartların gerçekleşmesi halinde doğrudan üçüncü kişiye tapu devri yapacağını taahhüt eder
Müteahhidin yükümlülükleri detaylı şekilde sayılır
Karşılaşılabilecek Riskler ve Önlemler
Başlıca Riskler
Müteahhidin İflası: İnşaat tamamlanmadan müteahhidin iflas etmesi durumunda üçüncü kişiler mağdur olabilir
İnşaatın Durması: Çeşitli nedenlerle inşaatın durması halinde tapu devri gerçekleşmeyebilir
Hukuki İhtilaflar: Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki anlaşmazlıklar üçüncü kişileri etkileyebilir
Çifte Satış: Müteahhidin aynı daireyi birden fazla kişiye satması riski
Alınabilecek Önlemler
Sözleşme Öncesi:
Müteahhidin mali durumunun araştırılması
Projenin yasal izinlerinin kontrol edilmesi
Arsa sahibi ile görüşülmesi
İpotek ve haciz kayıtlarının incelenmesi
Sözleşme Aşaması:
Detaylı ve açık sözleşme hazırlanması
Ödeme planının teslim aşamalarına bağlanması
Cezai şart ve teminat hükümlerinin eklenmesi
Mümkünse noter onaylı sözleşme yapılması
Sözleşme Sonrası:
İnşaat sürecinin düzenli takibi
Ödemelerin aşamalı yapılması
Gerekli hallerde ihtiyati tedbir talep edilmesi
Yargıtay Kararları Işığında Uygulamalar
6. Hukuk Dairesi 2022/856 E., 2023/571 K.
Bu kararda Yargıtay, müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde arsa sahibinin üçüncü kişinin tescil talebini reddedebileceğini belirtmiştir. Kararda özellikle iskan ruhsatının alınmaması ve inşaatın sözleşmeye aykırı yapılması halleri vurgulanmıştır.
13. Hukuk Dairesi 2016/19469 E., 2019/9458 K.
Bu karar, üçüncü kişinin müteahhide karşı açabileceği tazminat davasının kapsamını genişletmiştir. Karara göre üçüncü kişi:
Eksik veya ayıplı işlerin tamamlanmasını
Gecikme tazminatını
Değer kaybı tazminatını talep edebilir
İyi Niyet ve Tapu Sicili İlkesi
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2021/2712 E., 2022/483 K. sayılı kararı, Türk Medeni Kanunu'nun 1024/3. maddesi kapsamında iyi niyetin korunması ilkesini ele almıştır. Karara göre, tapu sicilindeki yolsuz tescilleri bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişiler iyi niyetli sayılmaz ve bu tescillere dayanamaz.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Müteahhitten aldığım dairenin tapusunu doğrudan üzerime alabilir miyim?
Hayır, doğrudan alamazsınız. Öncelikle müteahhidin arsa sahibine karşı tüm yükümlülüklerini (inşaatın tamamlanması, iskan ruhsatı alınması vb.) yerine getirmesi gerekir. Bu şartlar sağlandıktan sonra arsa sahibinden tapu tescilini talep edebilirsiniz.
2. Adi yazılı sözleşme ile aldığım daire için noter onayı gerekli mi?
Müteahhit ile aranızdaki sözleşme alacağın temliki niteliğinde olduğundan noter onayı zorunlu değildir. Ancak güvenlik açısından noter onaylı sözleşme yapılması tavsiye edilir.
3. Müteahhit iflas ederse haklarım ne olur?
Müteahhidin iflası durumunda, iflas masasına alacaklı olarak başvurabilirsiniz. Ancak imtiyazlı alacaklı olmadığınızdan, alacağınızı tam olarak tahsil etme ihtimaliniz düşüktür. Bu nedenle ödemeleri inşaat ilerlemesine göre yapmanız önerilir.
4. Arsa sahibi tapu devrini reddederse ne yapabilirim?
Öncelikle ret gerekçesinin haklı olup olmadığını değerlendirmelisiniz. Müteahhit yükümlülüklerini yerine getirmişse, arsa sahibine karşı tapu tescil davası açabilirsiniz. Aksi halde müteahhide karşı tazminat davası açma hakkınız vardır.
5. İnşaat yarım kalırsa paramı geri alabilir miyim?
Evet, müteahhide karşı sözleşmenin feshi ve ödediğiniz bedelin faizi ile birlikte iadesi için dava açabilirsiniz. Ayrıca uğradığınız diğer zararlar için de tazminat talep edebilirsiniz.
Sonuç
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi 3. kişi hakları konusu, Türk hukukunda özel bir öneme sahiptir. Müteahhitten adi yazılı sözleşme ile daire alan kişiler, her ne kadar doğrudan tapu maliki olmasalar da, belirli şartların gerçekleşmesi halinde önemli haklara sahiptirler.
Ancak bu hakların kullanılabilmesi için müteahhidin yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmesi şarttır. Bu nedenle, üçüncü kişilerin sözleşme yapmadan önce gerekli araştırmaları yapması, sözleşmeyi detaylı hazırlaması ve süreç boyunca haklarını koruyucu tedbirler alması büyük önem taşımaktadır.
Hukuki güvenlik açısından, sadece müteahhit ile değil, mümkünse arsa sahibi ile de protokol yapılması, ödemelerin inşaat aşamalarına bağlanması ve profesyonel hukuki destek alınması tavsiye edilmektedir. Unutulmamalıdır ki, gayrimenkul alımı hayatımızın en önemli finansal kararlarından biridir ve bu süreçte alınacak tedbirler, olası mağduriyetleri önleyecektir.
Yorumlar