Kentsel Dönüşüm Danışmanlık ve Müzakere Kuruluşları: Ne Yapar, Hukuki Durumu Ne?

Kentsel dönüşüm danışmanlık ve müzakere kuruluşları, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalarda maliklere, kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine danışmanlık veren ve taraflar arasındaki müzakereleri yürüten, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılan ticaret şirketleridir. Dayanakları 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin 15. fıkrası ve Uygulama Yönetmeliği'nin 15/B maddesidir; ilgili hükümler 9 Kasım 2024'te yürürlüğe girdi. Düzenleme yürürlükte olmakla birlikte Türkiye Barolar Birliği yönetmelik hükmüne karşı Danıştay'da iptal davası açtı; davanın sonucunu bu yazının güncellendiği tarihte doğrulayamadık.

Yasal dayanak: Kanun ne diyor?

7471 sayılı Kanunla 6306'ya eklenen hükme göre, Kanun kapsamındaki uygulamalar ile bu uygulamalar için karar alınması ve uygulamaların yürütülmesi konularında Başkanlıkça lisanslandırılacak kuruluşlar faaliyet gösterebilir. Bu kuruluşlarda inşaat mühendisi, harita mühendisi, mimar, şehir plancısı, değerleme uzmanı ve hukukçu istihdamı zorunludur. Şartlar ve çalışma usulü Başkanlıkça çıkarılacak yönetmelikle belirlenir ve Başkanlık bu kuruluşları denetler (6306 md. 6/15). Hüküm, Kanunun yayımından bir yıl sonra, 9 Kasım 2024'te yürürlüğe girdi.

Ayrıntılar, 21 Mayıs 2024 tarihli ve 32552 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikle Uygulama Yönetmeliği'ne eklenen 15/B maddesinde düzenlendi. 4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişikliği bu maddede bir değişiklik yapmadı. Diğer yönetmelik değişiklikleri için yönetmelik değişiklikleri yazımıza bakabilirsiniz.

Kentsel dönüşüm danışmanlık ve müzakere kuruluşlarının lisans şartları

Hangi hizmetleri verirler?

Danışmanlık

Yapı malikleri, kiracılar, sınırlı ayni hak sahipleri ve kanuni temsilcileri, 6306 kapsamındaki uygulamalarla ilgili kuruluştan yazılı görüş isteyebilir. Hizmet bedeli başvurana aittir. Görüşte tarafların bilgileri, inceleme konusu, kullanılan yöntem, bilimsel dayanaklar ve sonuç yer alır; görüş ve raporlar Başkanlığın belirlediği sisteme yüklenir ve bir nüshası beş yıl saklanır.

Uyuşmazlıkların çözümüne yönelik müzakere

Kuruluş, tarafların talebiyle onlarla ayrı ayrı veya birlikte görüşerek müzakere yürütür. Taraflar süreci başlatma, sürdürme ve bırakma konusunda serbesttir ve eşit haklara sahiptir. Aksi kararlaştırılmadıkça hizmet bedeli başvurana aittir ve müzakerede elde edilen bilgi ve belgeler gizli tutulur.

Önemli bir sınır: Yönetmelik bu kuruluşlara taraflar için bağlayıcı karar verme yetkisi tanımaz. Müzakere sonunda bir uzlaşma olursa bunun hukuki sonuç doğurması, tarafların ayrıca imzalayacağı karar, sözleşme veya tutanağa bağlıdır. Kuruluşun raporu, malik toplantısındaki salt çoğunluk kararının ya da pay satışı usulünün yerine geçmez.

Tartışma: Barolar Birliği davası

Türkiye Barolar Birliği, 15/B maddesinin iptali ve yürütmesinin durdurulması istemiyle Danıştay'da dava açtı. Dilekçedeki temel görüş, ticaret şirketlerine "danışmanlık" ve "uyuşmazlıkların çözümü" adı altında hukuki yardım yetkisi verilmesinin Kanunda dayanağı olmadığı ve avukatlık mesleğine ait yetkilerle çatıştığıdır. Davanın sonucuna ilişkin bir karara birincil kaynaklarda ulaşamadık. Bu nedenle düzenlemenin kapsamının ileride yargı kararıyla değişebileceğini göz önünde bulundurun.

Uygulamada kaç kuruluşun lisans aldığı ve ücret tarifesinin yayımlanıp yayımlanmadığı da kamuya açık kaynaklarda net değildir. Bir kuruluşla çalışmadan önce lisansının Başkanlıkça verilmiş ve vizesinin güncel olduğunu yazılı olarak teyit edin.

Kat malikleri için ne anlama geliyor?

• Zorunlu değil: Kentsel dönüşüm sürecinde bu kuruluşlara başvurmak bir şart değildir. Riskli yapı tespiti, malik kararı, pay satışı ve ruhsat süreçleri Kanundaki usulle yürür. Bu usulün dayanağı olan Kanun'un özeti için kardeş girişimimiz BinaBina'nın 6306 sayılı Kanun yazısına bakabilirsiniz.
• Bağlayıcı değil: Kuruluşun görüşü veya müzakere raporu tarafları bağlamaz; uzlaşma ancak imzalı belgeyle sonuç doğurur.
• Avukatlık hizmetinin yerine geçmez: Dava, icra veya sözleşmenin hukuki denetimi gibi konularda avukattan görüş almak gerekir.
• Bedeli başvurana aittir: Aksi kararlaştırılmadıkça ücreti başvuran öder; ücreti ve kapsamı baştan yazılı olarak netleştirin.

Bir danışmanla çalışmadan önce sorulacak sorular

1. 15/B kapsamında Başkanlıktan alınmış bir izin belgeniz var mı, vizesi güncel mi?
2. Hizmet bir yazılı görüş mü, müzakere mi, yoksa proje boyunca süren bir danışmanlık mı?
3. Ücret nasıl belirleniyor, başarıya veya daire sayısına bağlı bir bedel var mı?
4. Müteahhitle veya başka bir tarafla ticari ilişkiniz var mı?
5. Hukuki konularda hangi avukatla çalışıyorsunuz?

Danışmanın müteahhitten bağımsız olması, malik açısından en önemli güvencedir. Danışmanlık hizmetinin malikler adına mı yoksa müteahhit adına mı yürütüldüğü sözleşmede açıkça yazmalıdır.

Kentsel dönüşüm sürecinin genel işleyişi için adım adım süreç rehberimize bakabilirsiniz. ADAADA, 15/B kapsamında izin belgesi almış bir danışmanlık ve müzakere kuruluşu değildir. Kat maliklerine verdiği proje, inşaat takibi ve süreç yönetimi hizmetlerinin kapsamını kentsel dönüşüm hizmetleri sayfamızda bulabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir. Düzenleme yargı denetimi altındadır; güncel durumu Resmî Gazete ve Başkanlık duyurularından takip edin.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye yerine geçmez. Mevzuat ve destek tutarları değişebilir; karar vermeden önce güncel Resmî Gazete metnini ve ilgili kurumu kontrol edin veya bizden destek alın.