Kısaca
Apartman yöneticisinin görevleri önce yönetim planında aranır; planda aksi yoksa KMK md. 35'teki işler uygulanır: kurul kararlarını yerine getirmek, binayı korumak ve sigorta ettirmek, avans toplamak, ödemeleri yapmak, borçlulara dava ve icra açmak, yönetici sıfatlı banka hesabı açmak, asansör bakımını yaptırmak ve kurulu toplantıya çağırmak.
Bunlara karar defteri tutma, işletme projesi hazırlama ve her yıl hesap verme eklenir. 22 Mayıs 2026'dan beri avans yalnızca işletme projesi onaylanıncaya kadar toplanabiliyor.
Bu yazıda 8 başlık
- Apartman yöneticisi kimdir, ne zaman zorunludur?
- KMK md. 35'e göre yöneticinin görevleri
- 2026 değişikliği: avans, işletme projesi ve aidat artışı
- Defter, belge ve hesap verme yükümlülükleri
- Yöneticinin sorumluluğu ve hakları
- Kanunda yazmayan ama sahada beklenen işler
- Sık yapılan hatalar
- Yönetici değişikliği ve devir teslim
Apartman yöneticisinin görevleri önce yönetim planında aranır. Planda aksine bir hüküm yoksa 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 35. maddesindeki on iki iş uygulanır. Bunlara defter tutma (md. 36), işletme projesi hazırlama (md. 37) ve hesap verme (md. 39) eklenir. Bu rehberde her görevi kanundaki yeriyle, pratikte ne anlama geldiğiyle ve 22 Mayıs 2026'da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun değişiklikleriyle birlikte anlatıyoruz.
Apartman yöneticisi kimdir, ne zaman zorunludur?
Kat malikleri binanın yönetimini kendi aralarından ya da dışarıdan seçecekleri bir kişiye veya üç kişilik bir kurula verebilir. Kanun bu kişiye "yönetici", kurula "yönetim kurulu" der (KMK md. 34/1). Yöneticinin kat maliki olması gerekmez; profesyonel bir kişi veya yönetim şirketi de atanabilir.
Anagayrimenkulde sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atamak zorunludur (md. 34/2). Bütün bölümler tek kişiye aitse malik kanunen yöneticidir. Yönetici atanması gereken bir binada atama yapılmamışsa, md. 35'teki işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumlu olur (md. 35, son fıkra).
Yönetici nasıl seçilir?
Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır (md. 34/4). Yerleşik Yargıtay uygulamasında bu çoğunluk toplantıya katılanların değil, tüm kat maliklerinin çoğunluğu olarak aranır. Bu nedenle ikinci toplantıdaki "katılanların salt çoğunluğu" kuralı yönetici seçimi için yeterli sayılmaz.
Yönetici her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır; eski yönetici tekrar seçilebilir (md. 34/5). Malikler anlaşamazsa, herhangi bir kat malikinin başvurusuyla sulh hukuk mahkemesi yönetici atar. Mahkemenin atadığı yönetici altı ay geçmeden kat malikleri kurulunca değiştirilemez (md. 34/6-7). Seçim toplantısının nasıl hazırlanacağını genel kurul hazırlık rehberimizde ayrıca anlattık.
Yöneticinin adı, soyadı, iş ve ev adresi binanın kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılmalıdır. Asılmazsa ilgilinin başvurusu üzerine sulh mahkemesince idari para cezası verilir (md. 34, son fıkra).
KMK md. 35'e göre yöneticinin görevleri
Aşağıdaki liste kanundaki sırayı izler. Yönetim planı bu görevleri daraltabilir veya genişletebilir. Plan sessizse liste aynen uygulanır.
| Bent | Kanundaki görev | Pratikte ne demek? |
|---|---|---|
| a | Kat malikleri kurulu kararlarını yerine getirmek | Genel kurulda alınan her kararın uygulanması ve sonucun bir sonraki toplantıda raporlanması. |
| b | Binanın amacına uygun kullanılması, korunması, bakım ve onarımı için tedbir almak | Çatı, cephe, tesisat ve ortak alanların düzenli kontrolü; acil arızalara müdahale. |
| c | Anagayrimenkulü sigorta ettirmek | Bina poliçesinin yenilenmesi. DASK her bağımsız bölüm malikinin kendi yükümlülüğüdür; yönetici yalnızca hatırlatabilir. |
| d | Genel yönetim, bakım, asansör, ısıtma ve sigorta giderleri için avans toplamak | 7579 sayılı Kanundan beri avans yalnızca işletme projesi onaylanıncaya kadar toplanabilir. |
| e | Yönetimle ilgili ödemeleri kabul etmek, borçları ödemek; yetki verilmişse kiraları toplamak | Faturaların, personel ücretlerinin ve tedarikçi ödemelerinin zamanında yapılması. |
| f | Binanın tümünü ilgilendiren tebligatı kabul etmek | Belediye, mahkeme, icra ve 6306 sayılı Kanun kapsamındaki bildirimlerin teslim alınıp maliklere duyurulması. |
| g | Bir sürenin geçmesine veya hak kaybına yol açmayacak tedbirleri almak | İtiraz, dava ve garanti sürelerinin takibi. |
| h | Koruma ve bakım için malikler adına gerekli tedbirleri almak | Örneğin su baskını veya yangın riskinde hızlı müdahale. |
| i | Borcunu ödemeyen maliklere dava ve icra takibi açmak, kanuni ipotek tescil ettirmek | Aidat ve avans borcunun tahsili; ayrıntısı ortak gider tahsilatı yazımızda. |
| j | Paraları muteber bir bankada, kendi adına ama yönetici sıfatı gösterilerek açılan hesapta tutmak | Aidat paralarının yöneticinin şahsi hesabında tutulmaması. |
| k | Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak | Olağan toplantının zamanında yapılması ve usulüne uygun çağrı. |
| l | Asansörlerin aylık bakımı ile yıllık kontrolünü yaptırmak, ücretlerini ödemek | Bakım sözleşmesi ve asansör periyodik kontrolü takibi. |
2026 değişikliği: avans, işletme projesi ve aidat artışı
7579 sayılı Kanun (RG 22.05.2026) yöneticinin mali görevlerini değiştirdi. İşletme projesi artık açıkça kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Onaylı proje yoksa yönetici gecikmeden geçici bir işletme projesi hazırlar. Bu proje kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde genel kurulda aynen veya değiştirilerek kabulü için karar alınır (md. 37/1 ve 37/3).
Yürürlükte bir işletme projesi varsa, geçici projedeki bedel mevcut proje bedelini bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla aşamaz (md. 37, son fıkra). 2026'da uygulanan oran %25,49'dur. Genel kurulun onayladığı projede kanuni bir tavan yoktur. Eski metindeki "bildirimden itibaren yedi gün içinde itiraz" cümlesi yürürlükten kaldırıldı. Kesinleşen işletme projeleri ve gider kararları İcra ve İflas Kanunu md. 68/1 anlamında belge sayılmaya devam ediyor.
Pratik sonuç şu: Yönetici artık "avans bitti, yenisini toplayalım" diyerek tek başına ek tahsilat yapamaz. Ek ihtiyaç varsa proje revize edilip kurula sunulmalıdır.
Defter, belge ve hesap verme yükümlülükleri
- Karar defteri (md. 36/1): Kurul kararları, ihtar ve tebligatların özeti ve tarihleri ile bütün giderler noterce tasdikli karar defterine tarih sırasıyla yazılır. Gider belgeleri ve diğer belgeler bir dosyada saklanır.
- Defterin kapattırılması (md. 36/2): Defter her takvim yılının bitiminden itibaren bir ay içinde notere kapattırılmalıdır. Bu yükümlülükleri yerine getirmeyen yöneticiye md. 33'teki idari para cezası uygulanır (md. 36/3).
- Hesap verme (md. 39): Yönetici, yönetim planında yazılı zamanda, yoksa her takvim yılının ilk ayında gelir ve giderlerin hesabını kurula verir. Kat maliklerinin yarısı isterse bu zamanlar dışında da hesap göstermek zorundadır.
- Denetim (md. 41): Planda zaman yoksa hesaplar üç ayda bir denetlenir. Kurul denetimi kendi arasından seçeceği bir denetçiye veya üç kişilik denetim kuruluna verebilir.
Yöneticinin sorumluluğu ve hakları
Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (md. 38/1). Özensiz yönetimden doğan zararı tazmin etmesi istenebilir. Kat malikleri kurulu kararlarının iptali davaları da malikleri temsilen yöneticiye karşı açılabilir; yönetici davayı bütün maliklere duyurur (md. 38/2).
Yönetim planında veya sözleşmede ücret yazmasa bile yönetici uygun bir ücret isteyebilir (md. 40/3). Malikler borçlarını noter ihtarına rağmen ödemezse yönetici sözleşmeyi tazminatsız feshedip zararını isteyebilir (md. 40/2). Kat maliki olan yöneticinin normal yönetim giderlerine katılımı kurulca kararlaştırılır; karar yoksa yönetici bu giderlerin yarısına katılmaz (md. 40/4). Kurul, sözleşmede şart koşarak veya haklı bir sebep çıktığında yöneticiden teminat isteyebilir (md. 34).
Kanunda yazmayan ama sahada beklenen işler
Kanundaki liste asgari çerçevedir. Uygulamada malikler yöneticiden şunları da bekler:
- Kapıcı, temizlik ve güvenlik personelinin SGK, bordro ve iş sağlığı güvenliği süreçlerinin yürütülmesi.
- Tedarikçi sözleşmelerinin (asansör, temizlik, peyzaj, güvenlik) karşılaştırmalı tekliflerle yapılması ve hizmet kalitesinin denetlenmesi.
- Kamera kayıtları, aidat listeleri ve iletişim gruplarında kişisel verilerin korunması. Borç listelerini ortak alanlara asmak, KVK Kurulunun 2026/348 sayılı ilke kararına göre hukuka aykırıdır.
- Yangın güvenliği ve ortak tesisatın periyodik kontrollerinin takibi; enerji tasarrufu önerilerinin kurula sunulması.
- Kentsel dönüşüm gündeme geldiğinde maliklerin doğru bilgilendirilmesi ve sürecin tarafsız yürütülmesi.
Yöneticinin yıllık iş takvimi
- Ocak: Olağan genel kurul, hesap verme, işletme projesinin onaya sunulması, karar defterinin notere kapattırılması.
- Her ay: Asansör bakımı, aidat tahsilat takibi, fatura ve personel ödemeleri.
- Üç ayda bir: Denetçiye hesap ve belgelerin sunulması.
- Yılda bir: Asansör periyodik kontrolü, bina sigortasının yenilenmesi, yangın ekipmanlarının bakımı.
- Görev bitiminde: Defter, belge, banka hesabı ve anahtarların yazılı devir teslimi.
Sık yapılan hatalar
- Aidatları yöneticinin şahsi hesabında tutmak (md. 35/j'ye aykırı).
- İşletme projesini maliklere imzalı veya taahhütlü bildirmeden icra takibine geçmek.
- Kararları noter tasdikli deftere yazmadan yalnızca mesajlaşma grubunda duyurmak.
- Gündemde olmayan bir konuda karar almak.
- Devir teslimi tutanaksız yapmak. Bu, sonradan "kayıp belge" ve "eksik para" tartışmalarının en yaygın kaynağıdır.
Yönetici değişikliği ve devir teslim
Kat malikleri kurulu yöneticiyi sürekli denetler ve haklı bir sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir (md. 41/1). Değişiklikte kasa ve banka bakiyesi, karar defteri, gider dosyaları, sözleşmeler, personel dosyaları ve devam eden davalar tutanakla teslim edilmelidir. Dışarıdan atanan yöneticiye görevi nedeniyle bir yer tahsis edilmişse, sözleşme sona erince bu yer on beş gün içinde boşaltılmalıdır (Ek md. 2). Yöneticinin bankalar ve noterler karşısında yetkisini nasıl belgelendireceğini yönetici temsil yetkisi yazımızda anlattık.
ADAADA, İstanbul'da apartman ve sitelere profesyonel yöneticilik ile mali ve hukuki yönetim desteği veriyor. Görev kapsamını yazılı hale getirmek isteyen binalar bina ve site yönetimi hizmetimizi inceleyebilir.
Sık sorulan sorular
Apartman yöneticisi olmak için sertifika gerekir mi?
Hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu yönetici için eğitim veya sertifika şartı koymaz. Yöneticinin kat maliki olması da gerekmez; profesyonel bir kişi veya şirket seçilebilir.
Yönetici aidatı kendi başına artırabilir mi?
Hayır. Aidat, genel kurulun onayladığı işletme projesiyle belirlenir. Onaylı proje yokken yöneticinin hazırladığı geçici projede artış, yürürlükteki proje bedeline göre bir önceki yılın yeniden değerleme oranını aşamaz (2026 için %25,49).
Denetçi de kat maliki olmak zorunda mı?
Evet. KMK md. 41'e göre denetçi veya denetim kurulu, kat malikleri arasından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir. Yönetici için böyle bir şart yoktur.
Sekiz daireden az binada yönetici seçmek zorunlu mu?
Zorunlu değildir, ancak seçilebilir. Yönetici yoksa bakım, sigorta ve ortak giderlerle ilgili işleri kat malikleri birlikte yürütür.
Yönetici seçilemezse ne olur?
Herhangi bir kat maliki sulh hukuk mahkemesine başvurarak yönetici atanmasını isteyebilir. Mahkemenin atadığı yönetici, atamadan itibaren altı ay geçmeden kurulca değiştirilemez.
