top of page
  • Beyaz Instagram Simge
  • Facebook - Beyaz Çember
  • Beyaz LinkedIn Simge
Ara

Apartman / Site Yöneticisi Kimdir? Apartman Yöneticisi Nasıl Seçilir? Görevleri Nelerdir?

Güncelleme tarihi: 18 Ara 2024

İçindekiler

Apartman Yöneticisi Kimdir?

Apartman yöneticisi, apartman veya site içerisindeki yaşamın sürdürülebilir, düzenli ve hukuka uygun şekilde devam etmesini sağlamak amacıyla görevlendirilen kişidir. Bu kişi, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde hareket ederek, bina veya sitenin ortak alanlarının yönetiminden, bakım-onarım işlerinin takibinden, mali süreçlerin idaresinden ve kat malikleri arasındaki iletişimin etkin bir biçimde sürdürülmesinden sorumludur.


Apartman yöneticisi, bir bakıma yapıdaki sosyal ve fiziki düzeni koruyan, kuralların uygulanmasını sağlayan ve ortak mülkiyetin değerini artırmaya yönelik stratejik kararlar alan bir profesyoneldir. Özellikle büyük sitelerde, bu pozisyon çoğu zaman dışarıdan profesyonel firmalar aracılığıyla da yürütülebilir.


Apartman Yöneticisi Seçimi: Yasal Dayanak ve Süreç

Bir bina veya sitenin yöneticisinin belirlenmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (KMK) açıkça düzenlenmiştir. Bu kanun, apartman yaşamının hukuki altyapısını oluşturarak, kat maliklerinin haklarını ve sorumluluklarını çerçeveler. Eğer bina sekiz veya daha fazla bağımsız bölümden oluşuyorsa, bir yöneticinin atanması zorunludur. Bu zorunluluk, özellikle büyük ve karmaşık yapılarda düzenin sağlanması için kritik önem taşır.

Zorunluluk ve Kat Mülkiyeti Kanunu

KMK’nın 34. maddesine göre, sekiz veya daha fazla bağımsız bölümden oluşan bir yapıda yöneticinin atanması mecburidir. Yönetici atanmazsa, herhangi bir kat maliki sulh mahkemesine başvurarak bir yöneticinin atamasını talep edebilir. Böylece yapı içerisindeki yaşamın düzeni, bağımsız bölümlerin sahipleri tarafından bir şekilde güvence altına alınmış olur.

Kat malikleri kurulu, genellikle yılda en az bir kez toplanarak yöneticiyi seçer veya mevcut yöneticiyi yeniden atar. Bu toplantılar çoğunlukla yılın ilk aylarında (örneğin Ocak ayında) yapılır. Böylece, yönetimle ilgili görev ve sorumlulukların plana uygun şekilde takip edilmesi sağlanır.

Oy Çokluğu Esası ve Sulh Mahkemesi Ataması

Yönetici seçiminde kat malikleri sayı ve arsa payı bakımından çoğunluk sağlayarak bir yöneticiyi seçer. Eğer bu çoğunluk sağlanamazsa, anlaşmazlığın çözümü için yargı yoluna gidilebilir. Sulh mahkemesince atanan yönetici de aynı yetkilere sahiptir. Burada amaç, ortak mülke ilişkin temel kararların aksamamasını sağlamaktır.


Apartman Yöneticisinin Görevleri ve Sorumlulukları

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesi, yöneticinin görevlerini açık bir şekilde ortaya koyar. Bu görevler, bina veya site yönetiminin çok boyutlu yapısını yansıtır. Yöneticinin sorumlulukları arasında, maliklerce alınan kararların yerine getirilmesinden, binanın amacına uygun kullanılmasına, bakım-onarım süreçlerinin yönetilmesinden, mali işlemlere kadar geniş bir yelpaze bulunur.

Genel Yönetim ve Bakım Hizmetleri

Yönetici, binanın veya sitenin günlük işlerinin sorunsuz ilerlemesini sağlar. Temizlik, bahçe bakımı, ortak kullanım alanlarının (otopark, spor salonu, oyun alanı) düzeni, güvenlik personelinin koordinasyonu, teknik ekiplerin çalışmaları gibi hususlar yöneticinin denetimindedir.

Ayrıca, binanın korunması, zarar görmüş veya yıpranmış alanların onarılması, planlı bakım çalışmalarının organize edilmesi yöneticinin temel öncelikleri arasındadır. Bu sayede, yapı genelinde yaşam kalitesi yükselir ve maliklerin memnuniyeti artar.

Finansal İşlemler ve Avans Toplama

Yönetici, her yılın başında kat maliklerinden düzenli olarak avans toplar. Bu avanslar, ortak giderlerin karşılanmasında kullanılır. Örneğin asansör bakımı, temizlik giderleri, sigorta masrafları, ortak alan aydınlatmaları, su ve enerji giderleri bu avanslarla karşılanır. Avanslar tükendiğinde yeniden avans talep edilebilir. Yönetici, bu süreci şeffaf bir şekilde yürütmeli, hesapları düzenli olarak denetlemeli ve isteyen kat maliklerine hesap verme sorumluluğundadır.

Sigorta, İcra ve Hukuki İşlemler

Binanın sigorta işlemlerinin yapılması da yöneticinin görevleri arasındadır. Herhangi bir hasar durumunda sigorta poliçesinin geçerli olması ve maliklerin zararının en aza indirilmesi, proaktif ve dikkatli bir yönetim anlayışı gerektirir.

Ayrıca, kat mülkiyetine ilişkin borçlarını yerine getirmeyen maliklere karşı icra takibi başlatmak, gerektiğinde dava açmak veya kanuni ipotek hakkını tescil ettirmek de yöneticinin hukuk çerçevesindeki rolünü ortaya koyar. Bu sayede toplu yaşam kurallarına uymayanlar karşısında ortak menfaatler korunmuş olur.

Asansör ve Ortak Alan Bakımları

Yönetici, asansör bakımlarını aylık ve yıllık olarak yaptırmakla yükümlüdür. Aynı şekilde ortak alanlarda (merdiven boşlukları, giriş holleri, çatılar, bodrumlar vb.) güvenlik ve sağlık açısından gerekli tedbirleri almak, temizlik ve dezenfeksiyon işlerini düzenli yaptırmak, atık yönetimini sağlamak da yöneticinin asli görevlerindendir. Bu tür operasyonel işler, sitenin veya apartmanın değerini muhafaza eder, hatta arttırır.


Profesyonel Yönetim Hizmetlerinin Önemi

Günümüzde apartman ve site yönetimi, sadece bina bakımından ibaret bir konu olmaktan çıkmıştır. Modern yaşamın getirdiği gereklilikler, apartman yöneticisini stratejik bir rol haline getirmektedir. Özellikle çok sayıda dairenin bulunduğu büyük sitelerde, profesyonel yönetim hizmetlerinden faydalanmak, hem maliyetleri optimize eder hem de yaşam kalitesini artırır.


Profesyonel yönetim firmaları, muhasebeden hukuka, teknik bakımdan iletişime kadar her alanda uzmanlaşmış ekiplerle çalışır. Bu sayede kat malikleri, karmaşık yönetim süreçleriyle uğraşmadan konforlu bir yaşam sürebilir. Örneğin, büyük bir sitede yüzlerce bağımsız bölümün finansal tablolarının takibi, periyodik bakımların organize edilmesi, hukuki uyuşmazlıkların çözümü gibi konular, işin ehline bırakıldığında daha sağlıklı sonuçlar doğurur.


Apartman Yöneticisi Atanırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Bir yöneticiyi seçerken dikkat edilmesi gereken başlıca kriterler vardır. Her ne kadar KMK’da genel esaslar belirtilse de, pratikte yöneticinin güvenilirliği, iletişim becerileri, mali şeffaflığı ve profesyonel yaklaşımı çok önemlidir.

Teminat ve Güvenilirlik

Yönetici atama sürecinde, teminat istenebilir. Bu durum, yöneticiye teslim edilen avansların ve diğer mali kaynakların kötüye kullanılmasını önlemeye yöneliktir. Özellikle büyük meblağlarla çalışılan sitelerde, yöneticinin güvenilirliği ve mali disiplini kilit önem taşır.

Şeffaflık ve İletişim

İyi bir yönetici, sadece sorun çözen değil, aynı zamanda proaktif şekilde sorun çıkmadan tedbir alan, açık iletişimi benimseyen, mali raporları düzenli sunan kişidir. Malikler, aidat ödemelerinin nereye harcandığını, gelecek dönem planlarını ve bakım-onarım takvimini net bir şekilde görebilmelidir.


Apartman ve Site Yönetiminde Dijital Çözümler

Teknolojinin gelişmesiyle apartman ve site yönetiminde dijital çözümler önem kazanmıştır. Bu sayede yöneticilerin iş yükü hafiflerken, maliklerin bilgiye erişimi kolaylaşır.

Yönetim Yazılımları ve Otomasyon

Profesyonel yönetim yazılımları, gelir-gider takibi, aidat toplama, bakım-onarım takvimi oluşturma, arıza kayıtlarının izlenmesi, personel vardiya yönetimi gibi konularda kolaylık sağlar. Bu tür yazılımlar, yöneticinin operasyonel işlerini otomatikleştirerek hataları minimuma indirir, zaman kazandırır ve verimliliği artırır.

Online Ödeme ve Duyuru Sistemleri

Online ödeme sistemleri, malikler için büyük kolaylıktır. Kredi kartı, banka transferi veya mobil ödeme seçenekleriyle aidatların zamanında toplanması, yöneticinin mali akışı yönetmesini basitleştirir. Aynı şekilde, çevrimiçi duyuru panoları, mobil uygulamalar veya e-posta bültenleri üzerinden malikler toplantı tarihleri, bakım çalışmaları veya güncel kararlar hakkında hızla bilgilendirilebilir.


Yönetici Değişikliği ve Sorun Çözümü

Zaman zaman yöneticiden kaynaklanan aksaklıklar, iletişim problemleri veya yönetim hataları yaşanabilir. Bu durumda kat malikleri, yıllık toplantıda veya olağanüstü toplantı çağrısıyla yöneticinin değiştirilmesine karar verebilir. Eğer yöneticinin ihmali veya usulsüzlüğü söz konusuysa, yargı yoluna başvurmak da mümkündür.


Eski yöneticinin görevini devralacak yeni yöneticinin devir-teslim sürecini sorunsuz yönetmesi önemlidir. Finansal hesapların kontrolü, dokümantasyonun eksiksiz devri, devam eden bakım-onarım işlerinin devri gibi konuların titizlikle ele alınması gerekir.


SIKÇA SORULAN SORULAR (FAQ)

1. Apartman yöneticisi olmak için belirli bir eğitim veya sertifika gerekli midir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yöneticinin eğitimine dair bir zorunluluk yoktur. Ancak büyük sitelerde profesyonel yönetim firmaları veya alanında deneyimli kişiler tercih edilir. Yöneticinin hukuki, mali ve teknik konulara hakim olması avantajdır.

2. Apartman yöneticisi maaşı nasıl belirlenir?

Yöneticiye ödenecek ücret, kat malikleri kurulunda kararlaştırılır. Genellikle aylık sabit bir ücret veya asgari ücretin üzerinde bir ödeme yapılır. Bu tutar binanın büyüklüğüne, daire sayısına ve yöneticinin görev kapsamına göre değişebilir.

3. Yöneticinin hatalı işlemleri durumunda maliklerin başvurabileceği yollar nelerdir?

Malikler, yöneticinin hatalı veya kusurlu işlemleri durumunda öncelikle kat malikleri kurulunu toplantıya çağırabilir. Gerekirse sulh mahkemesine başvurarak yöneticinin değiştirilmesini veya hukuki yollara başvurmayı değerlendirebilirler.

4. Yönetici avansları nasıl muhasebeleştirir ve mali şeffaflığı nasıl sağlar?

Yönetici, topladığı avansları muteber bir bankada kendi adına ancak “yönetici” sıfatıyla açtırdığı hesapta tutar. Düzenli olarak gelir-gider raporu hazırlayarak kat maliklerine sunabilir. Bu sayede harcamalar takip edilebilir ve şeffaflık sağlanır.

5. Apartman yöneticisi, asansör bakımlarından hukuki olarak sorumlu mudur?

Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ek düzenlemelerine göre, asansör bakımlarının aylık ve yıllık düzenli olarak yapılmasından yönetici sorumludur. Bu bakımların eksikliği veya ihmalinden kaynaklı zararlar olduğunda, yönetici sorumlu tutulabilir.




Apartman Yöneticisi

Comments


bottom of page