Bina Yönetimi Kılavuzu: Kat Malikleri Kurulu, Yönetici, İşletme Projesi ve 2026 Değişiklikleri

Bina yönetimi, kat mülkiyetine tabi bir apartman veya sitenin ortak yerlerinin, ortak giderlerinin, teknik sistemlerinin ve personelinin Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yönetilmesidir. Yetki kat malikleri kurulundadır; günlük yürütmeyi kurulun atadığı yönetici, hesapların kontrolünü denetçi yapar (634 sayılı Kanun md. 27, 34, 41). 2026'da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun ise işletme projesi, avans toplama ve toplu yapılarda yönetim planı değişikliği kurallarını değiştirdi. Bu kılavuz, bina yönetiminin tüm bileşenlerini güncel mevzuatla birlikte tek yerde topluyor.

Bina yönetimi neleri kapsar?

Bina yönetimi tek bir iş değil, birbirine bağlı beş alandır. Birinde yapılan hata diğerlerine yansır: tutulmayan bir karar defteri aidat tahsilatını, yapılmayan bir bakım bütçeyi, yazılı yapılmayan bir duyuru da kat malikleri arasındaki güveni etkiler.

Yasal çerçeve: kim neye karar verir?

Yönetim planının değiştirilmesi için normal binalarda bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir (md. 28). Toplu yapılarda bu oran 7579 sayılı Kanunla temsilciler kurulunda temsil edilen bağımsız bölümlerin üçte ikisine indirildi; yönetim planlarının bu kurala aykırı hükümleri uygulanmaz (md. 70).

Kat malikleri kurulu: toplantı ve karar kuralları

• Toplantı zamanı: Yılda en az bir kez, yönetim planında yazılı zamanda; yazılı değilse her takvim yılının ilk ayında. Toplu yapılarda en geç iki yılda bir (md. 29).
• Olağanüstü toplantı: Yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri isterse; toplantıdan en az on beş gün önce imza karşılığı veya taahhütlü mektupla çağrı yapılır (md. 29).
• Yeter sayı: Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve katılanların salt çoğunluğuyla karar alınır; iki toplantı arasında en az yedi gün olmalıdır (md. 29, 30).
• Oy ve vekâlet: Her kat malikinin arsa payına bakılmaksızın bir oyu vardır. Bir kişi oy sayısının yüzde beşinden fazlasını vekâleten kullanamaz; kırk ve daha az bağımsız bölümlü binalarda en fazla iki kişiye vekâlet edebilir (md. 31).
• Karar defteri: Kararlar sayfaları noterce onaylı deftere yazılır ve toplantıdaki maliklerce imzalanır (md. 32). Yönetici bu defteri takvim yılının bitiminden itibaren bir ay içinde notere kapattırmak zorundadır (md. 36).
• İptal davası: Karara aykırı oy veren malik karar tarihinden, toplantıya katılmayan malik öğrenmesinden itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir (md. 33).

Toplantı hazırlığının adım adım anlatımı için genel kurul hazırlık rehberimize bakabilirsiniz.

Bina yöneticisi: atanma, ücret ve sorumluluk

Kat malikleri yönetimi kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kişiye ya da üç kişilik bir yönetim kuruluna verebilir. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan binada yönetici atanması zorunludur. Yönetici kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğuyla atanır ve her yıl olağan toplantıda yeniden atanır; eski yönetici tekrar seçilebilir. Malikler anlaşamazsa sulh hukuk mahkemesi bir malikin başvurusu üzerine yönetici atar (md. 34).

• Yöneticinin adı, soyadı ve iletişim adresi bina girişinde görülecek bir yere asılmalıdır (md. 34).
• Yönetici, sözleşmede ücret belirlenmemiş olsa bile uygun bir ücret isteyebilir. Kat malikleri arasından seçilen yönetici, kurul aksine karar vermedikçe kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz (md. 40).
• Yönetici kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur (md. 38) ve yıllık hesabını kat malikleri kuruluna vermek zorundadır; malikler yarısı isterse ara hesap da istenebilir (md. 39).

Yöneticinin kanuni görevlerini tek tek apartman yöneticisinin görevleri yazımızda ele aldık. Kat maliklerinden biri mi, profesyonel bir firma mı sorusunun cevabı için profesyonel bina yönetiminin faydaları yazımıza bakabilirsiniz.

Yönetici seçerken nelere bakılmalı?

• Benzer büyüklükte binalardaki deneyim ve ulaşılabilir referanslar
• İşletme projesi, gider raporu ve karar defterinin nasıl tutulduğuna dair örnek belgeler
• Ücretin neleri kapsadığı (ziyaret sıklığı, hukuki takip, muhasebe, personel işleri) ve yazılı bir yöneticilik sözleşmesi
• Devir teslimin tutanakla yapılacağına ve belgelerin binaya ait olduğuna dair açık hüküm

Mali yönetim ve 2026 değişiklikleri

Giderler nasıl paylaşılır?

Aralarında başka bir anlaşma yoksa kat malikleri kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; sigorta primlerine, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine, yönetici aylığına ve ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payı oranında katılır (md. 20). Ortak yeri kullanmadığını ileri sürerek ödemeden kaçınmak mümkün değildir. Gider veya avans payını ödemeyen malik, geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder; bu oranda 2026 değişikliğiyle bir değişiklik yapılmamıştır. Tahsilat yolları için ortak gider tahsilatı yazımıza bakabilirsiniz.

7579 sayılı Kanunla neler değişti?

7579 sayılı Kanun 22.05.2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki başlıca değişiklikler şunlardır:

Genel kurulca onaylanan işletme projesinde kanuni bir artış tavanı yoktur; sınır yalnızca yöneticinin hazırladığı geçici proje için geçerlidir. Kesinleşen işletme projeleri ve kurulun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinde sayılan belgelerden sayılmaya devam eder; bu da aidat alacağında itirazın kaldırılmasını kolaylaştırır (md. 37). Pratik sonuç şudur: Yıl başında genel kurul yapılmayan binalarda yöneticinin geçici projeyle "istediği kadar" artış yapma imkânı artık yoktur ve projenin üç ay içinde kurula götürülmesi gerekir.

Teknik yönetim ve periyodik yükümlülükler

• Bakım ve onarım: Kat malikleri anagayrimenkulün bakımına ve sağlamlığını korumaya mecburdur (md. 19); yönetici gerekli tedbirleri almakla görevlidir (md. 35/b).
• Asansör: Aylık bakım ve yıllık kontrolün teknik düzenlemelere uygun yaptırılması yöneticinin görevidir (md. 35/l). Yıllık kontrolü yapan kuruluşlar 2025'teki yönetmelik değişikliğiyle "uygunluk değerlendirme kuruluşu" olarak adlandırılmaktadır.
• Yangın güvenliği: Bina yangın ekipleri Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik'in 126. maddesine göre kurulur; 2025 değişikliği bu yükümlülüğü getirmedi, yalnızca mevcut binalara eksiklerini gidermek için 31.12.2025'e kadar süre tanıdı (Geçici Madde 4). 7579 sayılı Kanunla İmar Kanunu'na eklenen hükümle, yapı kullanma izni olan binalarda yapı sahibinin başvurusu üzerine itfaiye veya yetkili yangın güvenlik uzmanlarınca periyodik yangın güvenliği kontrolü yapılır; tespit edilen eksikler idarenin vereceği ve altı ayı geçmeyen süre içinde giderilir (3194 sayılı Kanun md. 28, 40).
• Sigorta: Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi yöneticinin görevleri arasındadır (md. 35/c).
• Ortak yerlerde değişiklik: Ortak yerlerde inşaat, onarım veya farklı renkte dış boya için kural olarak beşte dört yazılı rıza gerekir (md. 19); faydalı yenilikler ise sayı ve arsa payı çoğunluğuyla kararlaştırılır (md. 42).

Personel ve iş güvenliği

Kapıcı, temizlik veya güvenlik görevlisi çalıştıran binalarda yönetim işveren sıfatıyla SGK bildirimleri, bordro ve iş sağlığı ve güvenliği yükümlülüklerinden sorumludur. 2026'da asgari ücret brüt 33.030,00 TL, net 28.075,50 TL'dir; personel maliyeti işletme projesinin en büyük kalemlerinden biri olduğu için bütçe bu rakamlar üzerinden kurulmalıdır.

Kişisel veriler ve iletişim

Kat malikleri listesi, borç bilgileri ve kamera kayıtları kişisel veridir. Kişisel Verileri Koruma Kurulu, aidat ve borç listelerinin ortak alanlara asılmasını hukuka aykırı bulan ilke kararı vermiştir; borç bilgisi yalnızca ilgili malike bildirilmelidir. Kameralar için ise mahremiyeti ihlal etmeyen konum, ses kaydı ve yüz tanıma yapılmaması, sakinlerin aydınlatılması ve kayıtların gerektiği kadar saklanması gerekir. Duyuruların yazılı, tarihli ve tüm maliklere ulaşacak biçimde yapılması hem şeffaflık hem ispat açısından önemlidir.

Sık yaşanan sorunlar ve çözüm yolları

Yıllık bina yönetimi takvimi

1. Ocak: Olağan genel kurul (yönetim planında başka zaman yoksa), yöneticinin yıllık hesabı ve denetçi raporu (md. 29, 39, 41); karar defterinin notere kapattırılması (md. 36).
2. Genel kuruldan hemen sonra: Onaylanan işletme projesinin kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilmesi (md. 37).
3. Her ay: Asansör bakımı, aidat tahsilatı ve gecikenlerin takibi, personel bordrosu.
4. Üç ayda bir: Hesap denetimi; yönetim planında başka zaman belirlenmemişse (md. 41).
5. Yılda bir: Asansör yıllık kontrolü, yangın söndürme cihazlarının bakımı, sigorta yenilemesi, çatı ve tesisat kontrolleri.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

ADAADA, İstanbul'da apartman ve sitelerin hukuki, mali, teknik ve personel yönetimini mimar, şehir plancısı, hukukçu ve mali müşavirlerden oluşan bir ekiple yürütür; işletme projesini 7579 sayılı Kanuna uygun hazırlar ve genel kurul süreçlerini baştan sona yönetir. Hizmet kapsamı için bina, site ve tesis yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş değildir. Binanıza özgü durumlarda yönetim planınızı ve bir hukukçunun görüşünü esas alın.