Kısaca
Kat Mülkiyeti Kanunu her malike oy kullanma, yıllık hesap görme, üçte bir çoğunlukla olağanüstü toplantı isteme, yöneticiyi denetleme ve haklı sebeple değiştirme hakkı tanır. Maliklerin yarısı isterse yönetici ara dönemde de hesap göstermek zorundadır.
Anlaşmazlıklarda önce yazılı talep ve kurul yolu denenir; sonuç alınamazsa arabuluculuğun ardından sulh hukuk mahkemesine başvurulur.
Bu yazıda 8 başlık
Kat maliklerinin hakları, yöneticinin yapması gereken işlerin öbür yüzüdür. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu her malike oy kullanma, hesap ve belge isteme, toplantı çağrısı yapma, yöneticiyi denetleme ve değiştirme, gerektiğinde de sulh hukuk mahkemesine başvurma hakkı tanır. Bu yazıda bir kat malikinin yöneticiden neyi, hangi maddeye dayanarak ve nasıl isteyebileceğini anlatıyoruz.
Kat maliklerinin temel hakları: özet tablo
| Hak | Dayanak | Nasıl kullanılır? |
|---|---|---|
| Kurulda oy kullanmak | KMK md. 31 | Her bağımsız bölüm için bir oy; bizzat veya yazılı vekâletle. |
| Yıllık hesap istemek | md. 39/1 | Yönetici her yıl, plan sessizse ocak ayında hesap verir. |
| Ara dönemde hesap istemek | md. 39/2 | Kat maliklerinin yarısı isterse, arsa payına bakılmaksızın. |
| Olağanüstü toplantı istemek | md. 29/2 | Önemli bir sebep varsa, kat maliklerinin üçte biriyle. |
| Yöneticiyi denetlemek ve değiştirmek | md. 41 | Haklı sebep çıkarsa kurul kararıyla her zaman. |
| Yönetici atanmasını istemek | md. 34/6 | Kurul atama yapamıyorsa tek bir malikin sulh mahkemesine başvurusuyla. |
| Kurul kararına karşı iptal davası | md. 33/1 | Bir ay / altı ay süreleri içinde sulh hukuk mahkemesinde. |
| Hâkimin müdahalesini istemek | md. 33/1-2 | Bir malik veya kiracı yükümlülüğünü yerine getirmiyor ve zarar veriyorsa. |
| Lüks yenilik giderine katılmamak | md. 43 | Çok masraflı veya lüks yeniliklerden yararlanmak istemiyorsa. |
Oy hakkı ve vekâlet
Her kat maliki arsa payı ne olursa olsun bir oy hakkına sahiptir. Birden fazla bağımsız bölümü olan malik her bölüm için ayrı oy kullanır, ancak oyları toplam oyların üçte birini geçemez (md. 31/1-2). Bir bölümün birden çok maliki varsa, aralarından vekâlet verecekleri biri onları temsil eder.
Malik oyunu vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi toplam oyların yüzde beşinden fazlasını vekâleten kullanamaz; kırk ve daha az bağımsız bölümlü yapılarda en fazla iki kişiye vekâlet edebilir (md. 31/5). Kararın doğrudan kendisini ilgilendirdiği malik görüşmelerde bulunabilir ama oy kullanamaz (md. 31/4). Örneğin kat maliki olan yönetici kendi ibrasında oy kullanamaz.
Hesap ve belge isteme hakkı
Yönetici kurul kararlarını, ihtar ve tebligatların özetini ve bütün giderleri karar defterine yazmak, belgeleri de bir dosyada saklamak zorundadır (md. 36). Yıllık hesap kurula sunulur (md. 39/1). Kat maliklerinin yarısı isterse yönetici ara dönemde de hesap göstermek zorundadır (md. 39/2). Denetçi seçilmişse, denetim raporunun bir örneği her malike taahhütlü mektupla gönderilir (md. 41/3).
Uygulamada tek bir malik de defteri ve gider belgelerini makul bir zamanda yerinde incelemek istediğinde, şeffaf bir yönetimin bunu reddetmesi için bir sebep yoktur. Sorun çıkarsa yapılacaklar sırasıyla şunlardır:
- Talebi yazılı olarak, tarih ve imzayla yöneticiye iletin; hangi dönemin hangi belgelerini istediğinizi açıkça yazın.
- Cevap gelmezse diğer maliklerle birlikte md. 39/2'ye dayanarak hesap isteyin veya denetçiye başvurun.
- Sonuç alınamazsa md. 29/2'ye göre olağanüstü toplantı çağrısı yapın ve yönetici değişikliğini gündeme alın.
- Son çare olarak sulh hukuk mahkemesine başvurun (Ek md. 1). Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun md. 18/B-1-c).
Toplantı çağrısı ve gündem
Olağan toplantı yönetim planındaki zamanda, plan sessizse her yılın ilk ayında yapılır. Toplu yapılarda bu süre en geç iki yılda birdir (md. 29/1). Önemli bir sebep çıkarsa yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri toplantı isteyebilir. Çağrı, toplantıdan en az on beş gün önce bütün maliklere imzalatılarak veya taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de belirtilerek yapılır (md. 29/2). Çağrının ve gündemin nasıl hazırlanacağını genel kurul hazırlık rehberinde adım adım anlattık.
Yöneticiyi denetleme ve değiştirme
Kat malikleri kurulu yöneticinin tutumunu sürekli denetler ve haklı bir sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir (md. 41/1). Hesap denetimi, planda başka bir zaman yoksa üç ayda bir yapılır. Yeni yönetici, eskisi gibi sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir (md. 34/4). Mahkemece atanmış bir yönetici ise atamadan itibaren altı ay geçmeden değiştirilemez; haklı sebep varsa atamayı yapan mahkeme değişikliğe izin verebilir (md. 34/7).
Yönetici kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur (md. 38). Görevini özensiz yapması nedeniyle doğan zararın tazmini istenebilir. Paranın kişisel amaçla kullanılması gibi durumlar ceza hukukunu da ilgilendirebilir; bu noktada bir avukattan destek almak gerekir.
Yöneticinin malikler karşısındaki yükümlülükleri
Malik haklarının karşılığı olarak yöneticinin yapması gereken işler kısaca şunlardır:
- Kurul kararlarını uygulamak ve binayı bakımlı tutmak (md. 35/a-b).
- Paraları yönetici sıfatıyla açılmış banka hesabında tutmak (md. 35/j).
- İşletme projesini hazırlamak ve maliklere imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirmek (md. 37). 7579 sayılı Kanunla 2026'dan beri geçici projedeki artış, yeniden değerleme oranıyla sınırlı.
- Defter tutmak, yıl sonunda notere kapattırmak ve hesap vermek (md. 36, 39).
- Adını ve adresini bina girişine asmak (md. 34, son fıkra).
Görevlerin tam listesi için apartman yöneticisinin görevleri yazımıza bakabilirsiniz.
Hakların yanında yükümlülükler
Kat malikleri de ortak giderlere katılmak zorundadır. Kural olarak kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit, diğer giderler arsa payı oranında paylaşılır (md. 20/1). Malik ortak yeri kullanmadığını ileri sürerek ödemeden kaçınamaz. Geciken ödemeye aylık yüzde beş gecikme tazminatı uygulanır (md. 20/2). Kiracı ise ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı olarak malikle birlikte sorumludur (md. 22/1). Tahsilat süreci için ortak gider tahsilatı yazımıza göz atabilirsiniz.
Sahada en sık görülen anlaşmazlıklar
- Yöneticinin yıllarca hesap vermeden görevde kalması ve toplantının hiç yapılmaması.
- Harcamaların fatura yerine elden ödemeyle yapılması.
- Toplantıya çağrılmayan bir malikin, kararı aylar sonra öğrenmesi.
- Aidat borçlularının listesinin asansöre asılması. Bu uygulama, KVK Kurulunun 2026/348 sayılı ilke kararına göre hukuka aykırıdır.
ADAADA, yönettiği binalarda gelir-gider tablolarını ve belgeleri maliklerin düzenli olarak görebileceği biçimde paylaşıyor. Bina yönetiminizde şeffaflık sorunları yaşıyorsanız bina ve site yönetimi hizmetimizi inceleyebilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Tek bir kat maliki yöneticiden hesap isteyebilir mi?
Yönetici her yıl kurula hesap vermek zorundadır. Ara dönemde hesap gösterilmesini zorunlu olarak istemek için kat maliklerinin yarısının talebi gerekir (KMK md. 39/2).
Olağanüstü toplantıyı kimler çağırabilir?
Önemli bir sebep varsa yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri toplantı isteyebilir. Çağrı en az on beş gün önce, imza karşılığı veya taahhütlü mektupla yapılır.
Yönetici görevden nasıl alınır?
Kat malikleri kurulu haklı bir sebep çıktığında yöneticiyi her zaman değiştirebilir. Yeni yönetici sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir; mahkemece atanan yönetici altı ay dolmadan değiştirilemez.
Kiracı aidattan sorumlu mu?
Evet, ancak sınırlı olarak. Kiracı, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı kadar malikle birlikte sorumludur ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Yöneticiyle anlaşmazlıkta doğrudan dava açılabilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculukta anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesine başvurulur.
