top of page
  • Beyaz Instagram Simge
  • Facebook - Beyaz Çember
  • Beyaz LinkedIn Simge
Ara

Kat Maliklerinin Yönetimi: Kanuni Esaslar, Yetki ve Sorumluluklar

Güncelleme tarihi: 12 Ara 2024

Kat maliklerinin yönetimi, bir apartman veya site yaşamının en önemli unsurlarından biridir. Özellikle 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde şekillenen bu yapı, kat maliklerinin ortak yaşam alanlarının düzenlenmesinden yönetimsel sorumluluklara, mali denetimden hukuki uyuşmazlıkların çözümüne kadar çok geniş bir yelpazeyi kapsar. Bu kapsamlı rehberde, kat maliklerinin yönetimi konusunu derinlemesine inceleyerek, yöneticilerin görevleri, hakları, sorumlulukları, kat malikleri kurulunun rolü, icra yolları ve süreçleri hakkında uzman bakış açısıyla değerli bilgiler sunacağız.


Ayrıca, bina veya site yöneticilerinin nasıl seçildiği, istifa süreçleri, yöneticinin ücret talebi, hesap verme yükümlülüğü, kat maliklerinin yöneticiyi değiştirme veya görevden alma koşulları gibi merak edilen konuları da ele alacağız. Bu sayede hem mevcut yönetim yapılarının güçlendirilmesine hem de olası anlaşmazlıkların hukuki çerçevede çözülmesine katkı sağlamayı hedefliyoruz.


İçindekiler

Kat Maliklerinin Yönetimi Nedir?

Kat maliklerinin yönetimi, bir apartman, site ya da toplu yapı içindeki tüm bağımsız bölüm sahiplerinin ortak yaşamın gerektirdiği kararları alma, uygulama ve kontrol etme sürecidir. Bu süreç, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortaya koyduğu hukuki çerçeve içerisinde işletilir. Temel amaç, ortak alanların düzenli kullanımı, bakım-onarım faaliyetlerinin sorunsuz yürütülmesi, mali sorumlulukların adil paylaşılması ve mülkiyet hakkının korunmasıdır.


Kat maliklerinin yönetimi; kat malikleri kurulu, yönetici veya yönetim kurulu ile denetim organlarının iş birliği içinde yürütülür. Bu sayede yaşam kalitesi artar, uyuşmazlıklar minimize edilir ve hukuki belirsizliklerin önüne geçilir.


Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yöneticinin Yasal Dayanakları

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman ve sitelerde kat maliklerinin hak, görev ve sorumluluklarını düzenleyen temel yasal metindir. Bu kanun, yönetici atanması, yöneticinin görev tanımları, hesap verme yükümlülüğü gibi birçok kritik noktayı açıkça ortaya koyar. Böylece kat maliklerinin yönetimi hem şeffaf hem de hukuka uygun bir zeminde gelişir.


Kat Malikleri Kurulu: Görev ve Yetkileri

Kat malikleri kurulu, bina veya sitenin en üst karar organıdır. Kurul, bütün kat maliklerinin katılımıyla toplanarak:

  • Yöneticiyi seçer veya değiştirebilir.

  • Ortak alanların kullanımı, bakım-onarım faaliyetlerinin planlanması için karar alır.

  • Gider paylaşım esaslarını belirler.

  • Yöneticinin sunduğu hesapları onaylar veya gerekirse reddeder.

Bu kurulun kararları, apartmandaki veya sitedeki yaşamın nasıl sürdürüleceğine dair çerçeveyi çizer.


Yönetici Seçimi, Göreve Başlama ve Süre


  • Zorunlu Yönetici Atama Halleri

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, anagayrimenkul (apartman veya site) sekiz veya daha fazla bağımsız bölüme sahipse, bir yöneticinin atanması zorunludur. Bu zorunluluk, ortak yaşamın gerektirdiği teknik, mali ve hukuki işlerin aksamadan yürütülmesini sağlar.

  • Yöneticinin Seçilememesi Durumunda Mahkeme Ataması

Eğer kat malikleri, yönetici seçiminde anlaşamazsa veya hiçbir yönetici seçilmezse, ilgili mahkemeye başvurarak bir yöneticinin yargı yoluyla atanması mümkündür. Bu süreçte mahkemenin görevlendirdiği yönetici, kanuni çerçevede yapıyı idare eder.


Yöneticinin Görevleri ve Sorumlulukları

Yönetici, kat maliklerinin bir vekili olarak hareket eder. Görevlerini büyük bir özen, dürüstlük ve şeffaflıkla yerine getirmek zorundadır. Görevlerini yerine getirirken hukuki dayanak noktası Kat Mülkiyeti Kanunu ile yönetim planıdır.

  • Ortak Alanların Yönetimi ve Bakımı

Yönetici, merdiven boşlukları, asansör, bahçe, otopark gibi ortak alanların periyodik bakımı, güvenliği ve temizlik hizmetlerinden sorumludur. Yeterli önlemler alınmadığında oluşabilecek zararlar, yöneticinin ihmali halinde hukuki sorumluluk doğurabilir.

  • Giderlerin Takibi ve Hesap Verme Yükümlülüğü

Yönetici, apartman veya site giderlerini (elektrik, su, ısınma, temizlik, bakım-onarım vb.) toplamak, kaydetmek ve kat maliklerine periyodik olarak hesap sunmak zorundadır. Takvim yılı sonunda hazırlanan bilanço ve hesap raporu, tüm giderlerin kalem kalem dökümünü içermeli, her bir ödeme belgesi ve makbuz düzenli şekilde saklanmalıdır.

  • Yönetim Defteri ve Belgelerin Muhafazası

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 32. maddesine uygun olarak, yönetici giderleri, kararları ve önemli tebligatları tarih sırasına göre yönetim defterine işler. Bu defter, şeffaflığın ve hesap verilebilirliğin temel belgesi konumundadır. Gider makbuzları, sözleşmeler, faturalar gibi tüm belgeler düzenli klasörlerde saklanmalı ve istendiğinde kat maliklerine inceleme imkânı sunulmalıdır.


Yöneticinin Ücret Hakkı, Giderlere Katılımı ve İstifa Süreci

Yönetici, genellikle bir vekil sıfatıyla çalışır. Yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede belirtilmiş bir ücret yoksa bile, makul bir ücret talep etme hakkına sahiptir. Ayrıca normal yönetim giderlerine katılım konusunda da kat malikleri kurulu karar alabilir. Karar yoksa, yönetici yönetim süresi boyunca kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.


Yönetici, belirlenen süre içerisinde görevini sürdürmekle birlikte, haklı nedenlerle istifa edebilir. İstifa süreci, kat malikleri kuruluna yazılı bildirim ile yapılmalı, devir-teslim işlemleri muntazam şekilde gerçekleştirilmelidir. Bu sayede yönetim sürekliliği ve hukuki açıdan sorunsuz bir geçiş sağlanır.


Kat Maliklerinin Yöneticiyi Görevden Alma ve Değiştirme Hakkı

Kat maliklerinin yönetimi her zaman sabit kalmayabilir. Eğer yönetici görevlerini ihmal ederse, yasal çerçevedeki yükümlülükleri yerine getirmezse veya etik dışı davranışlarda bulunursa, kat malikleri kurulu yöneticiyi görevden alabilir. Yeni yöneticinin atanması da kurulun inisiyatifindedir. Bu süreç, ortak yararın korunması ve kat maliklerinin menfaatlerinin gözetilmesi için büyük önem taşır.


Hukuki Uyuşmazlıklar, İcra İşlemleri ve Ceza Uygulamaları

Yönetici, görevlerini zamanında ve eksiksiz yerine getirmediğinde kat malikleri kurulu icra yoluna gidebilir. Yöneticinin, yasaya veya yönetim planına aykırı hareketleri saptandığında cezai yaptırımlar gündeme gelebilir. Bu çerçevede:

  • Yargı yoluyla icra takibi başlatılabilir.

  • Gerekli hallerde tazminat davaları açılabilir.

  • Kanuna aykırılık veya zimmet gibi durumlarda ceza hukuku devreye girebilir.

Kat maliklerinin yönetimi bu yönüyle sadece rutin bir idari süreç değil, aynı zamanda hukuki bir kontrol mekanizmasına sahiptir. Böylece tüm tarafların hak ve menfaatleri yasal çerçevede korunmuş olur.


Kat Maliklerinin Hakları ve Bilgi Edinme Süreci

Kat malikleri, yönetici tarafından gerçekleştirilen tüm iş ve işlemler hakkında bilgi alma hakkına sahiptir. İsterlerse yönetim defterini, gider makbuzlarını, sözleşmeleri inceleyebilir, yapılan harcamaların gerekliliğini sorgulayabilirler. Bu denetim hakkı, hem şeffaflığı hem de güveni artırır. Ayrıca kat malikleri, gerektiğinde yöneticinin sorumluluğunu yargı önüne taşıyabilir ve haklarını hukuki yollarla koruyabilir.


SSS - Sık Sorulan Sorular

Aşağıda, kat maliklerinin yönetimi, yöneticinin görev ve sorumlulukları ile ilgili sıkça merak edilen sorulara yanıtlar yer almaktadır. Bu bölüm, FAQ (Sık Sorulan Sorular) şemasına uygun olup arama motorları için yapılandırılmış veri (structured data) olarak sunulabilir.

  1. Kat malikleri kurulunda kararlar nasıl alınır?

    Kararlar, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluk sağladığı toplantılarda alınır. Kanunda belirlenen toplantı ve karar yeter sayıları esas alınarak oylama yapılır.

  2. Apartman Yöneticisi ücret talep edebilir mi?

    Evet. Yönetim planı veya sözleşmede ücret belirtilmemiş olsa bile yönetici emek ve zamanının karşılığı olarak uygun bir ücret isteyebilir. Bu miktar kat malikleri kurulunca kararlaştırılır.

  3. Apartman Yöneticisi, kat malikleri kurulunun talebi üzerine istifa etmek zorunda mıdır?

    Yönetici, haklı gerekçelerle istifa edebilir ve kat malikleri kurulu dilediği takdirde yöneticinin görevine son verebilir. Görevden alma için kurula katılan üyelerin çoğunluk kararına ihtiyaç vardır.

  4. Apartman Yöneticisi giderleri nasıl belgelendirir?

    Yönetici, tüm giderleri tarih sırasına göre yönetim defterine işler ve ilgili makbuz, fatura gibi belgeleri dosyalayarak saklar. Kat malikleri istedikleri zaman bu belgeleri inceleme hakkına sahiptir.

  5. Apartman Yöneticisi seçilmezse veya anlaşmazlık çıkarsa ne olur?

    Yönetici seçilemeyen durumlarda, herhangi bir kat maliki veya ilgili taraf mahkemeye başvurarak yargı yoluyla atama yaptırabilir. Böylece yönetim görevi boşlukta kalmaz.


Sonuç

Kat maliklerinin yönetimi, toplu yaşamın gerektirdiği düzenin sağlanması, ortak alanların korunması, giderlerin adil paylaşımı ve hukuki uyuşmazlıkların çözümü için hayati bir sistemdir. Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde belirlenen sorumluluklar ve yükümlülükler, yöneticinin rolünü netleştirirken, kat maliklerine de geniş haklar tanımaktadır.


Yönetici, bu sistemin belkemiği olarak şeffaflık, hesap verilebilirlik ve adalet ilkelerine uygun davranmalıdır. Aynı şekilde kat malikleri de hem bilgi edinme hem de denetim hakkını aktif kullanarak, ortak yaşam standartlarını yükseltebilirler. Sonuç olarak, kat maliklerinin yönetimi profesyonel, uzman, şeffaf ve hukuka uygun bir zeminde yürütüldüğünde, apartman ve site yaşamı hem daha nitelikli hem de huzurlu hale gelecektir.



Kat Maliklerinin Yönetimi



Comments


bottom of page