Kat Maliklerinin Yönetimi ve Yöneticilik Hakkı
Kat Maliklerinin yönetimi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34'üncü maddesi tarafından belirlenmiştir. Kat Malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından seçecekleri bir kişiye veya üç kişilik bir kurula verebilirler. Anagayrimenkul sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Anagayrimenkul bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik otomatik olarak yönetici durumunda olur. Yönetici, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır ve her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır. Eğer kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamazlarsa, mahkemece bir yönetici atanır.
Yöneticilikten Çekilme ve Ücret İsteme Hakkı
Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir ve kat maliklerinin vaktinde ve tamamen yerine getirmeyen borçlarından dolayı kendine ait sözleşmeyi hukuki prosedüre uyarak feshedebilir. Ancak, yönetici bina/apartman yöneticiliğinden istifa ettiğinde hukuki sorumluluk açısından izlenmesi gereken prosedüre dikkat etmek gerekir. Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Kat malikleri kurulu, yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağını ve ne oranda katılacağını kararlaştırır. Eğer bir karar alınmamışsa, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.
Yöneticinin Sorumluluğu ve Hesap Verme Yükümlülüğü
Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir ve yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu'nda kendisine yüklenen işleri görür. Yönetici, kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur ve kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar yöneticiye açılabilir. Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını ve yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini, giderleri 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasıyla yazmak ve bu defteri ve giderin belgeleriyle diğer belgeleri bir dosyada saklamak zorundadır. Ayrıca, yönetici her takvim yılı sonunda kat maliklerine yapılan giderlerin bir bilançosunu ve hesap verme raporunu sunmak zorundadır. Bu rapor, yapılan giderlerin doğruluğunu kanıtlamak için gerekli belgeleri içermelidir. Kat malikleri kurulu, bu bilançoyu ve hesap verme raporunu inceleyebilir ve yönetici tarafından yapılan giderleri onaylamak veya reddetmek için karar alabilir.
Yöneticinin İstifa Etme Hakkı ve Kat Maliklerinin Yöneticiyi Devirme Hakkı
Yönetici, kendisine verilen görev süresi boyunca görev yapmak zorundadır. Ancak, yönetici isteği halinde görevinden istifa edebilir. Kat malikleri kurulu, yöneticinin işini yapmama, yönetim planına aykırı davranma veya yöneticinin görevine uygun olmayan bir şekilde hareket etmesi gibi nedenlerle yöneticiyi görevinden alabilir.
Yönetim, kat maliklerinin ortak yararını koruyan ve kat malikleri arasındaki ilişkileri düzgün bir şekilde yürütmek için önemlidir. Yöneticinin görevini yapması için gerekli bilgi ve becerilere sahip olması, yönetim giderlerini doğru bir şekilde hesaplaması ve kat maliklerinin haklarını koruyacak şekilde hareket etmesi beklenir.
İcra İşlemleri ve Ceza İşlemleri
Kat malikleri kurulu tarafından yöneticiye verilen görevlerin yerine getirilmemesi durumunda, kat malikleri kurulu icra işlemi başlatabilir ve yöneticinin görev yerine getirme yükümlülüğünü yerine getirmesi için mahkemeye başvurabilir. Ayrıca, yöneticinin yönetim planına aykırı davranması veya yasal yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda ceza işlemi de başlatılabilir.
Kat Maliklerinin Hakları
Kat malikleri, yapılarının yönetimini ve bakımını yönetici tarafından yapılmasını isteyebilir ve yöneticinin yapması gereken işler hakkında bilgi sahibi olabilir. Ayrıca, yöneticinin yapması gereken işler ve yapılan giderler hakkında kat malikleri kurulu tarafından düzenlenen raporları inceleyebilir ve yapılan giderlerin doğruluğunu ve gerekliliğini sorgulayabilir.
Kat malikleri kurulu, yöneticinin görev yerine getirme yükümlülüğünü yerine getirmeyen veya yönetim planına aykırı davranan yöneticiyi görevden alabilir veya yöneticinin görev yerine getirme yükümlülüğünü yerine getirmesi için icra işlemi başlatabilir.
Sonuç
Kat malikliği, bir yapının yönetimi ve bakımı ile ilgili olarak ortak bir sorumluluk ve yükümlülük altında bulunan bir durumdur. Bu nedenle, kat maliklerinin yönetici seçimi ve yöneticinin görev yerine getirme yükümlülüğü önemlidir. Kat malikleri, yöneticinin yapması gereken işler ve yapılan giderler hakkında bilgi sahibi olmalı ve yöneticinin yapması gereken görevleri yerine getirip getirmediğini sorgulamalıdır. Eğer yönetici görev yerine getirmeyebilirse, kat malikleri kurulu tarafından icra işlemi başlatılabilir. Kat malikliği, yapıların düzgün bir şekilde yönetilmesi ve bakımının yapılması için önemli bir konudur ve kat maliklerinin haklarını koruyacak şekilde yapılması gereklidir.