Bina Yönetimi
Mülk Yönetimi: Kiralık Konut ve İşyerlerinizin Tek Elden Takibi
Kiraya verdiğiniz konut ve işyerlerinin sözleşme, tahsilat, bakım ve raporlama işlerini sizin adınıza düzenli bir takvimle yürütüyoruz.
- Son güncelleme
Kısaca
Mülk yönetimi; kiraya verilen konut ve işyerlerinde sözleşmenin, kira tahsilatının, yıllık artışın, bakım-onarımın ve kiracıyla iletişimin malik adına takip edilmesidir. ADAADA bu işleri, mülkün bulunduğu binanın yönetimiyle uyumlu biçimde tek dosyada toplar.
- Yenilenen dönemde kira artışı, TÜFE'nin on iki aylık ortalamasını geçemez (TBK md. 344).
- Güvence (depozito) üç aylık kirayı aşamaz (TBK md. 342).
- Kiracı, aidat borcundan kira miktarıyla sınırlı olarak malikle birlikte sorumludur (KMK md. 22).
Bu sayfada 6 başlık
Kiraya verdiğiniz bir daire ya da işyeri; sözleşme, tahsilat, yıllık artış, arıza, aidat ve dönem sonu hesabıyla birlikte düzenli takip ister. Mülk yönetimi hizmetimiz bu işleri malik adına tek dosyada toplar ve mülkün bulunduğu binanın yönetimiyle uyumlu yürütür. Bu sayfa, bina, site ve tesis yönetimi hizmetimizin mülk sahiplerine yönelik bölümünü anlatır.
Mülk yönetimi hizmetinin kapsamı
- Değer ve kira analizi: Mülkün bölgedeki benzerlerine göre kira ve değer seviyesinin araştırılması, güçlü ve zayıf yönlerin (SWOT) raporlanması
- Kira sözleşmesi: Sözleşmenin hazırlanması veya gözden geçirilmesi, özel şartlar, demirbaş listesi ve fotoğraflı teslim tutanağı
- Tahsilat: Kira ödemelerinin izlenmesi, gecikmelerde hatırlatma ve gerektiğinde avukatımız eliyle hukuki takip
- Yıllık artış: Yenilenen dönem kirasının yasal sınıra göre hesaplanması ve kiracıya bildirilmesi
- Kiracı ilişkileri: Arıza ve taleplerin kaydı, bina kurallarının ve yönetim kararlarının iletilmesi
- Bakım ve onarım: Teklif toplama, ustanın yönlendirilmesi ve iş bitiminde kontrol
- Raporlama: Dönemsel gelir-gider dökümü ve yıl sonunda vergi beyanına esas olacak kira geliri listesi
Kira artışı, güvence ve sözleşme süresi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu kiracıyı koruyan emredici kurallar içerir. Takibimizi bu kurallara göre kuruyoruz.
| Konu | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Yenilenen dönemde artış | Bir önceki kira yılındaki TÜFE'nin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını geçemez; bir yıldan uzun sözleşmelerde de geçerlidir. | TBK md. 344/1 |
| Beş yıldan sonra | Her beş yılın sonunda yeni kira, TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kiralar dikkate alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenebilir. | TBK md. 344/3 |
| Güvence (depozito) | Üç aylık kirayı aşamaz. Para ise kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek bir vadeli tasarruf hesabına yatırılır. | TBK md. 342 |
| Sürenin bitmesi | Kiracı bitimden en az 15 gün önce bildirmedikçe sözleşme bir yıl uzar. Kiraya veren, on yıllık uzama süresi dolmadan süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. | TBK md. 347 |
| Fesih bildirimi | Konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı yapılmadıkça geçerli değildir. | TBK md. 348 |
Kiraya veren, ihtiyaç veya esaslı onarım gibi kanunda sayılan sebeplerle sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir (TBK md. 350). Bu durumlarda süreleri ve gerekli belgeleri avukatımızla birlikte planlıyoruz.
Aidat ve ortak giderler: kiracı da sorumlu
Bağımsız bölümde kira sözleşmesiyle oturan kişi, kat malikinin aidat, avans ve gecikme tazminatı borcundan malikle birlikte müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK md. 22). Bu yüzden kira ile aidat ödemelerini birlikte izliyor, bina yönetimine olan borcun birikmesini önlüyoruz. Binanın aidat düzeni için mali yönetim sayfamıza bakabilirsiniz.
Mülkü devraldığımızda ilk işler
- Tapu, mevcut kira sözleşmesi, son ödeme kayıtları ve güvencenin nerede tutulduğu kontrol edilir.
- Bina yönetiminden aidat borcu ve yönetim planındaki kullanım kuralları öğrenilir.
- Mülkün fotoğraflı durum tespiti yapılır; demirbaşlar listelenir.
- Kombi, tesisat ve elektrik gibi kalemler için bakım takvimi çıkarılır.
- Malike hangi dönemde, hangi bilgileri raporlayacağımız yazılı olarak belirlenir.
Sahada sık gördüğümüz sorunlar
- Teslim anına ait fotoğraf ve demirbaş listesi olmadığı için çıkışta hasar tartışması yaşanması
- Güvencenin elden alınması ve sözleşme bitiminde iadesinin anlaşmazlığa dönüşmesi
- Yıllık artışın yasal sınır gözetilmeden istenmesi ve ilişkinin ilk yılda bozulması
- Kiracının aidatı ödememesi ve borcun yıllar sonra malikin karşısına çıkması
ADAADA nasıl yardımcı olur?
Mülkünüzün sözleşme, tahsilat, bakım ve raporlama işlerini şirket içindeki mali, hukuki ve teknik ekibimizle yürütüyoruz; siz yalnızca karar vermeniz gereken konularda bilgilendirilirsiniz. Çok bloklu sitelerdeki mülkler için tesis ve site yönetimi hizmetimizle birlikte çalışıyoruz. Görüşmek için bize ulaşın.
Sık sorulan sorular
Kira artışı en fazla ne kadar olabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemde kararlaştırılan artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını geçemez (TBK md. 344).
Depozito en fazla kaç aylık kira olabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak verilmişse, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek bir vadeli tasarruf hesabına yatırılır (TBK md. 342).
Kiracı aidatı ödemezse borç kime kalır?
Kat maliki ve kiracı aidat borcundan müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödeyeceği kira miktarıyla sınırlıdır ve ödediği tutar kira borcundan düşülür (KMK md. 22).
Sözleşme süresi bitince kiracıyı çıkarabilir miyim?
Hayır. Kiraya veren, yalnızca sürenin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; on yıllık uzama süresi dolduktan sonra en az üç ay önceden bildirimle sona erdirebilir. İhtiyaç gibi kanundaki sebepler ise dava yoluyla ileri sürülür (TBK md. 347, 350).
Kaynaklar
Binanız için doğru adımı birlikte planlayalım.
Bina yönetimi veya kentsel dönüşüm sürecinizi anlatın; size özel değerlendirme ve teklifle dönelim.