Kentsel Dönüşüm
İstanbul Kentsel Dönüşüm Alanları: Riskli Yapı, Riskli Alan ve Rezerv Alan
İstanbul'da riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı statülerinin farkı, parselinizin durumunu nasıl öğreneceğiniz ve ADAADA'nın çalıştığı ilçeler.
- Son güncelleme
İlçelere göre kentsel dönüşüm
Haritada bir ilçeye dokunun; o ilçenin kentsel dönüşüm sayfası açılır.
Kısaca
İstanbul'da dönüşüm riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı statülerinde yürür; çoğu proje riskli yapı tespitiyle parsel bazında ilerler. Riskli alanları Cumhurbaşkanı belirler ve bu alanlarda karar ada veya etap bazında salt çoğunlukla alınır.
- Parselinizin statüsünü çizili imar durumu ve resmî ilanlardan teyit edin.
- İBB yetkisindeki riskli ve rezerv alanlarda kira desteği daha yüksektir.
Bu sayfada 5 başlık
İstanbul'da kentsel dönüşüm üç farklı hukuki statüde yürür: tek tek binalarda riskli yapı, Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilen riskli alan ve yeni ya da mevcut yerleşim alanlarında belirlenen rezerv yapı alanı. Şehirdeki dönüşümün büyük kısmı riskli yapı tespitiyle, parsel bazında ilerler. Binanızın veya parselinizin hangi statüde olduğu; karar nisabını, sürecin kim tarafından yürütüleceğini ve alabileceğiniz destekleri değiştirir.
İstanbul kentsel dönüşüm alanları: hangi statüler var?
| Statü | Nasıl belirlenir? | Karar nasıl alınır? |
|---|---|---|
| Riskli yapı | Lisanslı kuruluşun bilimsel ve teknik verilere dayanan tespitiyle; malikler başvurur, Başkanlık veya İdare resen de yapabilir (6306 md. 3) | Parsel bazında, hisseleri oranında salt çoğunluk (md. 6/1) |
| Riskli alan | Zemin veya yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybı riski taşıyan alan olarak Cumhurbaşkanınca kararlaştırılır (md. 2/ç) | Etap veya ada bazında salt çoğunluk |
| Rezerv yapı alanı | Dönüşüm uygulamalarında yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere belirlenir; 7471 sayılı Kanundan sonra mevcut yerleşim alanları da rezerv yapı alanı olabilir | Etap veya ada bazında salt çoğunluk |
Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında parsel birleştirme ve imar adası bazında uygulama yapılabilir. Anlaşma sağlanamayan payların satışında alıcı çıkmazsa paylar Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından alınabilir. Ayrıca 7534 sayılı Kanunla Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, 5393 sayılı Kanunun 73. maddesine göre kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ile 5366 sayılı Kanuna göre yenileme alanı ilanlarının hazırlık işlerini de yürütür (6306 Ek md. 5).
Parselimin riskli alanda olup olmadığını nasıl öğrenirim?
- İlçe belediyesinden çizili imar durumu isteyin; parsel bir riskli alan, rezerv alan veya özel plan sınırı içindeyse belgede veya imar biriminin açıklamasında görülür.
- Riskli alan kararları Cumhurbaşkanı kararı olarak Resmî Gazete'de yayımlanır; Kentsel Dönüşüm Başkanlığının ve İBB'nin kentsel dönüşüm sitesinin duyurularını kontrol edin.
- Binanızın riskli yapı olup olmadığını e-Devlet'teki riskli yapı sorgulamasından öğrenebilirsiniz; tespit başvurusu ise lisanslı kuruluşa yapılır. Tespit sürecine dair kardeş girişimimiz BinaBina'nın riskli yapı tespiti yazısı da okunabilir.
İnternette dolaşan "riskli alan listeleri" çoğu zaman eski veya eksiktir. Satın alma, kiralama ya da müteahhitle anlaşma kararlarını yalnızca resmî kayda göre verin.
Riskli alan veya rezerv alan ilanı maliklere ne getirir?
- Kararın ölçeği değişir: Tek binadaki çoğunluk değil, etap veya adadaki maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu aranır.
- Süreci kamu yürütebilir: Uygulama Başkanlık, İdare veya TOKİ eliyle yapılabilir; anlaşma sağlanamayan paylar bu kurumlarca alınabilir.
- Tahliye takvimi: Riskli yapıların yıktırılması için maliklere en fazla 90 gün süre verilir (md. 5/3).
- Hizmetlerin durdurulması: Başkanlık, TOKİ veya İdare talep ederse, hak sahiplerinin görüşü alınarak yapılara elektrik, su ve doğalgaz verilmeyebilir veya durdurulabilir (md. 4/3).
Bu nedenle riskli alan sınırındaki bir dairede yaşıyorsanız ya da satın almayı düşünüyorsanız, alanın uygulama takvimini belediyeden öğrenmek önemlidir.
Statü desteği nasıl etkiler?
Destekler de alanın statüsüne göre değişir. İBB'nin kira desteğinde riskli yapı yıkımında binada oturan malike ayda 10.000 TL ödenirken, İBB yetkisindeki riskli alan ve rezerv alanlarda bu tutar ayda 18.000 TL'dir ve malike 48 aya kadar ödenir (İBB Meclisi 1277 sayılı karar). Bakanlık kira yardımı da riskli alanda 48 aya kadar uzayabilir. Yarısı Bizden kampanyasında ise TOKİ veya Emlak Konut eliyle yürütülen alan bazlı projeler için ayrı destek tutarları basına yansımıştır. Ayrıntılar için kentsel dönüşüm kira yardımı sayfamıza bakabilirsiniz.
İlçelere göre kentsel dönüşüm alanları
İstanbul'un 39 ilçesinin ve Ataköy'ün her biri için ayrı bir kentsel dönüşüm ve bina yönetimi sayfamız var. Aşağıdaki tablo her ilçede öne çıkan alan kararlarını ve dönüşüm koşullarını özetliyor; ayrıntılar, kaynaklar ve mahalle bazında hasar tahminleri ilçe sayfalarında.
Avrupa Yakası
| İlçe | Öne çıkan durum | Bina yönetimi |
|---|---|---|
| Arnavutköy kentsel dönüşüm | Kanal İstanbul'a bağlı Yenişehir Rezerv Yapı Alanı'nda Bakanlık imar uygulaması yürütüyor; İBB senaryosunda 31.948 binanın 1.988'inde orta ve üstü hasar bekleniyor. | Arnavutköy bina yönetimi |
| Ataköy kentsel dönüşüm | Planlı toplu konut yerleşimi; toplu yapı ve yönetim planı kuralları dönüşümde ayrıca değerlendirilir. | Ataköy bina yönetimi |
| Avcılar kentsel dönüşüm | İBB senaryosunda 7.039 bina orta ve üstü hasar riski taşıyor, en yoğun Yeşilkent'te; Firuzköy ve Yeşilkent'in bir kısmı Bakanlık onaylı rezerv yapı alanı planlarında. | Avcılar bina yönetimi |
| Bağcılar kentsel dönüşüm | 2013–2020 arasında Merkez çevresi, Güneşli, Yenimahalle, Fatih ve Göztepe'de riskli alan kararları var; İBB senaryosunda binaların yüzde 25'inde orta ve üstü hasar bekleniyor. | Bağcılar bina yönetimi |
| Bahçelievler kentsel dönüşüm | Dönüşüm riskli yapı tespitiyle, parsel bazında yürüyor; belediye parsel birleştirmeyi plan notlarıyla teşvik ediyor. | Bahçelievler bina yönetimi |
| Bakırköy kentsel dönüşüm | Temmuz 2024'te İBB Meclisi'nden geçen planla merkezdeki yedi mahallede parsel birleştirmeden dönüşüm mümkün hâle geldi. | Bakırköy bina yönetimi |
| Başakşehir kentsel dönüşüm | İBB senaryosunda 3.667 binada orta ve üstü hasar bekleniyor, üçte ikisi Ziya Gökalp, Şahintepe ve Güvercintepe'de; Ziya Gökalp'te Bakanlık oluruyla rezerv yapı alanları var. | Başakşehir bina yönetimi |
| Bayrampaşa kentsel dönüşüm | İsmetpaşa'nın 7,68 hektarlık kısmı 2023'te rezerv yapı alanı oldu, eski cezaevi alanında 2.269 konut tamamlandı; binaların yüzde 22'si yığma, senaryoda yüzde 28'i orta ve üstü hasarlı. | Bayrampaşa bina yönetimi |
| Beşiktaş kentsel dönüşüm | Boğaziçi ve sit alanlarında koruma kurulu görüşü ve plan hükümleri süreci belirler. | Beşiktaş bina yönetimi |
| Beylikdüzü kentsel dönüşüm | Binaların yarısı 2000 sonrası olsa da İBB senaryosunda yaklaşık yüzde 34'ü orta ve üstü hasar riski taşıyor; tahminler Yakuplu ve Dereağzı'nda yoğun. | Beylikdüzü bina yönetimi |
| Beyoğlu kentsel dönüşüm | Örnektepe-Sütlüce, İstiklal Mahallesi ve Okmeydanı'nda 6306 kapsamında riskli alan, Tarlabaşı'nda 5366 kapsamında yenileme alanı kararı var. | Beyoğlu bina yönetimi |
| Büyükçekmece kentsel dönüşüm | İBB senaryosunda 8.696 bina orta ve üstü hasar riski taşıyor, en yüksek tahmin Güzelce'de; göl havzasına yakın parsellerde koruma kuşakları yeniden yapımı sınırlıyor. | Büyükçekmece bina yönetimi |
| Çatalca kentsel dönüşüm | Ferhatpaşa'da 2021 ve 2023 tarihli Bakanlık olurlarıyla rezerv yapı alanları belirlendi; İBB senaryosunda 2.020 binada orta ve üstü hasar bekleniyor. | Çatalca bina yönetimi |
| Esenler kentsel dönüşüm | İBB senaryosunda binaların yüzde 21'inde orta ve üstü hasar bekleniyor; Çiftehavuzlar–Oruçreis riskli alan kararı 27.02.2026'da kaldırıldı, Tuna ve Havaalanı kararı sürüyor. | Esenler bina yönetimi |
| Esenyurt kentsel dönüşüm | İBB senaryosunda 10.242 bina orta ve üstü hasar riski taşıyor ve risk 43 mahalleye yayılıyor; binaların yüzde 60'ı 1980–2000 yapımı, yarıya yakını 5–8 katlı. | Esenyurt bina yönetimi |
| Eyüpsultan kentsel dönüşüm | Akşemsettin ve Çırçır'daki 24,45 hektarlık riskli alanda inşaat sürüyor; ilçenin geri kalanında dönüşüm çoğunlukla parsel bazında. | Eyüpsultan bina yönetimi |
| Fatih kentsel dönüşüm | İBB senaryosunda binaların yüzde 36'sı orta ve üstü hasar görüyor; 2025'te beş yenileme alanı kaldırıldı, dönüşüm koruma amaçlı plan ve plan notlarıyla ilerliyor. | Fatih bina yönetimi |
| Gaziosmanpaşa kentsel dönüşüm | 2012'den beri riskli alan kararları alındı; bir kısmı Danıştay'da durduruldu veya iptal edildi, bazı iptaller yalnızca davacıların taşınmazları için geçerli. | Gaziosmanpaşa bina yönetimi |
| Güngören kentsel dönüşüm | Tozkoparan 2013 ve 2020'de riskli alan ilan edildi, kararlar yargıya taşındı ve 2021'de bir kısmı rezerv alan oldu; senaryoda binaların yüzde 31'i orta ve üstü hasarlı. | Güngören bina yönetimi |
| Kağıthane kentsel dönüşüm | Gürsel (2017) ve Yahya Kemal (2019) mahallelerinde riskli alan kararları var. Merkez ofisimiz bu ilçede. | Kağıthane bina yönetimi |
| Küçükçekmece kentsel dönüşüm | Kanarya ve Fatih (2013) ile İkitelli (Atatürk) (2018) mahallelerinde riskli alan kararları var; İBB senaryosunda 12.834 binada (yüzde 32) orta ve üstü hasar bekleniyor. | Küçükçekmece bina yönetimi |
| Sarıyer kentsel dönüşüm | Fatih Sultan Mehmet (Armutlu) Mahallesi'nin bazı bölümleri 2013'te riskli alan ilan edildi; Boğaziçi ve sit alanlarında koruma kurulları belirleyici. | Sarıyer bina yönetimi |
| Silivri kentsel dönüşüm | İBB senaryosunda 9.306 bina orta ve üstü hasar riski taşıyor, üçte biri Semizkumlar, Gümüşyaka ve Selimpaşa'da; 8.509 yığma bina ve yazlık stok öne çıkıyor. | Silivri bina yönetimi |
| Sultangazi kentsel dönüşüm | Cumhuriyet Mahallesi'ni riskli alan ilan eden 2013/4254 sayılı BKK Danıştay'da iptal edildi; Yunus Emre, Zübeyde Hanım ve Cebeci'de rezerv yapı alanı uygulamaları sürüyor. | Sultangazi bina yönetimi |
| Şişli kentsel dönüşüm | Binaların yüzde 92'si 2000 ve öncesinde yapılmış; İstanbul Yenileniyor protokol ilçesi. | Şişli bina yönetimi |
| Zeytinburnu kentsel dönüşüm | Sümer, Seyitnizam ve Merkezefendi'de riskli alan, Çırpıcı-Veliefendi'de rezerv yapı alanı kararları var; İBB senaryosunda binaların yüzde 33'ünde orta ve üstü hasar bekleniyor. | Zeytinburnu bina yönetimi |
Anadolu Yakası
| İlçe | Öne çıkan durum | Bina yönetimi |
|---|---|---|
| Adalar kentsel dönüşüm | İBB senaryosunda binaların yüzde 48'i orta ve üstü hasar görüyor; ilçe sit alanı ve 2021'den beri Özel Çevre Koruma Bölgesi, planlar 2023'te Bakanlıkça onaylandı. | Adalar bina yönetimi |
| Ataşehir kentsel dönüşüm | Pek çok mahallede imar planı çalışmaları sürdüğü için dönüşüm planın netleşmesine bağlı ilerliyor. | Ataşehir bina yönetimi |
| Beykoz kentsel dönüşüm | Çubuklu'da A ve B bölgesi olmak üzere iki riskli alan var; Boğaziçi Alanı'nda yeni yapı 2960 sayılı Kanun'la sınırlı. | Beykoz bina yönetimi |
| Çekmeköy kentsel dönüşüm | İBB senaryosunda orta ve üstü hasar tahmini 1.127 binayla görece düşük, en yüksek Merkez ve Ömerli'de; Ömerli havzası ve Taşdelen rezerv alanı yeniden yapımı sınırlıyor. | Çekmeköy bina yönetimi |
| Kadıköy kentsel dönüşüm | Fikirtepe'de riskli alan kararının ve planların yargıda iptali, sözleşmeden önce plan dayanağını kontrol etmenin önemini gösteriyor. | Kadıköy bina yönetimi |
| Kartal kentsel dönüşüm | Kordonboyu–Yukarı (Batı Merkez) ve Yunus 2013'te riskli alan ilan edildi; Batı Merkez planları 2022'de onaylandı. İBB senaryosunda binaların yüzde 13'ü orta ve üstü hasarlı. | Kartal bina yönetimi |
| Maltepe kentsel dönüşüm | İBB senaryosunda binaların yüzde 15'i orta ve üstü hasarlı, en çok Gülensu ve Gülsuyu'nda; bu mahallelerde plan ve tapu sorunu, 2022'de riskli yapı plan notları eklendi. | Maltepe bina yönetimi |
| Pendik kentsel dönüşüm | Dumlupınar–Orta (2013) ve Batı (2016) riskli alan ilan edildi, Taşlıbayır'da 1. etap 2023'te başladı; İBB senaryosunda binaların yüzde 14'ü orta ve üstü hasarlı. | Pendik bina yönetimi |
| Sancaktepe kentsel dönüşüm | İBB senaryosunda 3.039 bina (yaklaşık yüzde 10) orta ve üstü hasar riski taşıyor, en yoğun Osmangazi ve Akpınar'da; Sarıgazi'de Bakanlık onaylı rezerv yapı alanı planı var. | Sancaktepe bina yönetimi |
| Sultanbeyli kentsel dönüşüm | İBB senaryosunda 4.706 bina (yaklaşık yüzde 14) orta ve üstü hasar riski taşıyor; çok hisseli parseller nedeniyle tapu düzeni 7143 sayılı Kanun'un geçici 1. maddesine bağlı. | Sultanbeyli bina yönetimi |
| Şile kentsel dönüşüm | İBB senaryosunda orta ve üstü hasar tahmini 902 binayla düşük, ama binaların yaklaşık yüzde 93'ü 2000 öncesi; yeniden yapımı sahil şeridi, orman ve havza kuralları sınırlıyor. | Şile bina yönetimi |
| Tuzla kentsel dönüşüm | İBB senaryosunda 7.126 bina (yaklaşık dörtte biri) orta ve üstü hasar riski taşıyor, en yoğun Aydınlı ve Şifa'da; İçmeler'in bir kısmı 2013'ten beri riskli alan. | Tuzla bina yönetimi |
| Ümraniye kentsel dönüşüm | Elmalıkent'te riskli alan, Topağacı'nda rezerv yapı alanı kararı var; bu alanlarda karar ada veya etap bazında alınır. | Ümraniye bina yönetimi |
| Üsküdar kentsel dönüşüm | Kıyıya yakın parsellerde 2016'da kabul edilen geri görünüm ve etkilenme bölgeleri planı belirleyici; İstanbul Yenileniyor protokol ilçesi. | Üsküdar bina yönetimi |
ADAADA nasıl yardımcı olur?
Parselinizin statüsünü, imar durumunu ve kullanabileceğiniz destekleri birlikte değerlendirip yol haritası çıkarıyoruz. Hizmetlerimizin tamamı için kentsel dönüşüm danışmanlığı sayfamıza bakabilirsiniz. Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır.
Sık sorulan sorular
Riskli alan ile riskli yapı arasındaki fark nedir?
Riskli yapı tek bir binanın lisanslı kuruluşça tespit edilen durumudur. Riskli alan ise zemin veya yapılaşma nedeniyle risk taşıyan ve Cumhurbaşkanınca ilan edilen bölgedir; burada kararlar ada veya etap bazında alınır.
İstanbul'daki riskli alanların listesini nereden bulabilirim?
Riskli alan kararları Resmî Gazete'de Cumhurbaşkanı kararı olarak yayımlanır. Belirli bir parsel için en güvenilir yol ilçe belediyesinden çizili imar durumu almaktır.
Rezerv yapı alanı yalnızca boş arazide mi ilan edilir?
Hayır. 7471 sayılı Kanunla tanımdaki “yeni yerleşim alanı olarak” ifadesi çıkarıldı; mevcut yerleşim alanları da rezerv yapı alanı olarak belirlenebilir.
Riskli alanda kira yardımı daha fazla mı?
Bakanlık kira yardımı riskli alanda 48 aya kadar uzayabilir. İBB yetkisindeki riskli ve rezerv alanlarda İBB kira desteği ayda 18.000 TL'dir (emekliye 20.000 TL).
Kaynaklar
Binanız için doğru adımı birlikte planlayalım.
Bina yönetimi veya kentsel dönüşüm sürecinizi anlatın; size özel değerlendirme ve teklifle dönelim.