Adalar'da Kentsel Dönüşüm: Sit Alanı, Özel Çevre Koruma Bölgesi ve Yüksek Senaryo Hasarı

Adalar'da kentsel dönüşüm, İstanbul'un başka hiçbir ilçesine benzemeyen koşullarda konuşuluyor. Senaryo hasar oranı yüksek, yapı stoku eski ve ağırlıkla yığma ile ahşap; buna karşılık ilçenin tamamı koruma statüsünde, planlama yetkisi Bakanlıkta ve inşaat malzemesi bile adaya deniz yoluyla ulaşıyor. Bu sayfada riskin nerede yoğunlaştığını ve bir binanın yenilenmesinin önündeki somut engelleri anlatıyoruz.

Senaryoda Adalar: binaların neredeyse yarısı

İBB'nin 2020 tarihli Adalar kitapçığına göre 7,5 büyüklüğündeki senaryo depreminde 413 binada çok ağır, 743 binada ağır ve 1.894 binada orta hasar bekleniyor. Bu, analiz edilen 6.393 binanın yaklaşık yüzde 48'i demek; kitapçık binaların yalnızca yüzde 23'ünün hasarsız kalacağını tahmin ediyor. İlçenin beş mahallesindeki dağılım şöyle:

Kitapçık bu sonucu yapı stokuyla açıklıyor: binaların 3.584'ü (yüzde 56) 1980 öncesinde, 1.741'i 1980–2000 arasında yapılmış; 2.269'u yığma, 1.209'u ahşap. Yüzde 96'sı en fazla dört katlı ve dokuz kat ve üzeri bina yok. Kitapçık, ilçenin yazlık işleviyle seyrek ve saçaklanmış bir dokuda geliştiğini, risk azaltmada önceliğin 2000 öncesi yapılar olması ve eylemlerin en azından ada ölçeğinde planlanması gerektiğini belirtiyor.

Bu yüksek orana rağmen başvurular düşük kaldı. Gazete Vatan'ın (DHA) 4 Mayıs 2023 haberine göre Adalar, Yarısı Bizden kampanyasında 4 başvuruyla 39 ilçe arasında son sıradaydı; haberde konuşan muhtar bunu sit statüsüne ve o tarihte eksik olan plan kademelerine bağlıyordu.

Plan ve koruma statüsü: kim karar veriyor?

• Sit statüsü: Adalar'ın yerleşim alanları da doğal alanları da sit statüsünde korunuyor; planlar bu sit kararlarına göre yapılıyor. Tescilli bir yapıyı riskli yapı raporu yıkılabilir hale getirmez; projede koruma kurulu süreci işler.
• Özel Çevre Koruma Bölgesi: 4758 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (Resmî Gazete 05.11.2021) ile Marmara Denizi ve Adalar Özel Çevre Koruma Bölgesi ilan edildi; bu kararla Adalar'da plan yapma ve onaylama yetkisi Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına geçti.
• 2023 planları: İBB'nin 24 Ağustos 2023 açıklamasına göre Bakanlık, Tavşan Adası, Kaşık Adası ve kıyı alanlarını çıkararak 1/5000 ölçekli koruma amaçlı nazım imar planını ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planını 12.05.2023'te onayladı.
• Önceki dönem: Diken'in 7 Mayıs 2021 haberine göre planların olmadığı dönemde uygulanan geçiş dönemi yapılaşma koşulları, Mimarlar Odası'nın açtığı davada İstanbul 6. İdare Mahkemesi'nce yürütmesi durdurulmuştu.

6306 sayılı Kanun koruma alanlarında da uygulanır; ancak 2863 kapsamındaki alanlarda alanın sit statüsü gözetilerek Kültür ve Turizm Bakanlığının görüşü alınır (md. 9/3). Plan ve statü bilgisinin güncel halini, parsel bazında Bakanlığın İstanbul İl Müdürlüğü'nden ve Adalar Belediyesi'nden yazılı olarak teyit edin.

Yeniden yapımda bağımsız bölüm hesabı

İBB açıklamasındaki veriler Adalar'daki dönüşüm pazarlığının temel sorununu gösteriyor: ilçede 5.479 konut yapısında 16.978 konut bağımsız birimi var, onaylanan plan ise yapılaşma koşullarına göre en fazla 12.584 birime izin veriyor. Yani ilçe genelinde plan, mevcut birim sayısını korumuyor, düşürüyor. Bir apartmanda yıkıp yeniden yapma hesabı, mevcut daire sayısının yeni projede karşılanacağı varsayımıyla kurulmamalıdır.

Bu nedenle Adalar'da üç seçenek birlikte değerlendirilmelidir:

1. Yeniden yapım: Parselin plan koşullarıyla elde edilecek alan ve birim sayısı imar durumu belgesiyle netleştikten sonra.
2. Güçlendirme: Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında güçlendirilebileceği tespit edilen yapılara Başkanlıkça güçlendirme kredisi verilebilir (6306 md. 6/8).
3. Tescilli yapıda restorasyon: Yapı tescilliyse süreç dönüşüm değil, kurul onaylı restorasyon üzerinden yürür.

Hangi seçeneğin mümkün olduğunu tespit raporu ve yapının taşıyıcı sistemi belirler. Tespitin nasıl yapıldığını ve rapora itirazın nasıl işlediğini kardeş girişimimiz BinaBina'nın riskli yapı tespiti yazısında adım adım bulabilirsiniz.

Adada inşaat: lojistik ve uzaktaki malikler

Adalar'da kamu hizmeti araçları dışında motorlu araç trafiği bulunmadığı için yıkım artığının çıkarılması, malzemenin getirilmesi ve şantiyenin kurulması deniz yoluyla planlanır. Bu, hem süreyi hem maliyeti etkiler; müteahhit tekliflerinde nakliye, iskele kullanımı ve adadaki taşıma ayrı kalemler olarak istenmelidir. Teklifler bu kalemler açıkça yazılmadan karşılaştırılamaz.

Maliklerin önemli bir kısmının yılın büyük bölümünde adada yaşamaması, karar sürecini de uzatır. Bir malik talep ederse tüm malikler Ek-12 formuyla toplantıya çağrılır; çağrı binada veya muhtarlıkta 15 gün ilanla, noter ya da e-tebligatla yapılabilir. Karara katılmayanlara karar ve teklif noter aracılığıyla veya muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirilir (6306 md. 6/1). Adres bilgilerini en başta güncellemek, aylar kazandırır.

Tahliye de ayrı bir planlama konusudur. Riskli yapının boşaltılması ve yıktırılması için maliklere verilecek süre 90 günü aşamaz (6306 md. 5/3). Adada geçici konut seçenekleri sınırlı olabileceğinden, tahliye takvimini maliklerin karşı yakada ya da adada konut bulma süresiyle birlikte kurun. Kitapçığın senaryo depremi için öngördüğü yaklaşık 3.115 hanelik acil barınma ihtiyacı da, ilçede risk azaltma işinin ertelenmeye gelmediğini hatırlatıyor.

Adalar'da kontrol listesi

• Parselin ve bitişiğindeki yapıların tescil durumu.
• 2023 planlarına göre imar durumu ve elde edilecek birim sayısı.
• Tapudaki malik ve mirasçı listesi, güncel adresler.
• Güçlendirme ve yeniden yapım için ayrı maliyet ve süre tahmini.
• Kira ve taşınma destekleri; güncel tutarlar için kira yardımı sayfamız.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Adalar'da parselin koruma statüsünü, 2023 planlarındaki yapılaşma koşullarını ve güçlendirme ile yeniden yapım arasındaki farkı, karar öncesinde şirket içindeki şehir plancısı, mimar ve avukat ekibimizle raporluyoruz. Hizmetlerimiz kentsel dönüşüm hizmetleri sayfasında; sezonluk kullanılan binaların yönetimi için Adalar bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.