Adalar'da Bina Yönetimi: Ahşap Köşkler, Sezonluk Kullanım ve Adada Bakım Lojistiği

Adalar'da bina yönetimi; ahşap köşklerin, az katlı yığma evlerin ve 1970'lerden kalma küçük apartmanların yönetimidir. Maliklerin bir kısmı adada yalnızca yaz aylarında yaşar, bakım ekipleri ve malzeme karşıdan gelir, binaların çoğu da koruma statüsündeki bir dokunun parçasıdır. Bu sayfa, Adalar'daki yönetimlerin bu koşullarda nasıl bir düzen kurabileceğini anlatıyor.

Adalar'ın yapı stoku: ahşap ve yığma yarıdan fazla

İBB'nin 2020 kitapçığından alınan bu tablo, Adalar'ın İstanbul'da ahşap yapı oranı en yüksek ilçelerden biri olduğunu gösteriyor. Asansör ve merkezi sistem gibi kalemler bütçede küçük yer tutarken çatı, saçak, cephe kaplaması, ahşap doğrama ve elektrik tesisatı ana gider kalemleridir. Deniz havası ve nem, ahşap ve metal aksamın bakım aralığını kısaltır.

Ahşap yapılarda yangın önlemleri

Ahşap bir yapıda yangının yayılma hızı, betonarme apartmana göre çok farklıdır; komşu yapılara yakın duran evlerde risk tek binayla sınırlı kalmaz. Yönetimlerin öncelik vermesi gerekenler:

• Eski elektrik tesisatının yetkili elektrikçiye kontrol ettirilmesi, kaçak akım rölesinin varlığı ve sigorta kutusunun durumu.
• Baca ve soba bağlantılarının her kış öncesi temizlenip kontrol edilmesi.
• Her katta ve ortak alanlarda dolum tarihi geçmemiş yangın söndürme tüpü; bakım takvimi için yangın tüpü bakımı yazımıza bakın.
• Bahçede kuru ot ve dal birikiminin yaz başında temizlenmesi; adaların ormanlık kesimlerine bitişik parsellerde bu iş ertelenmemelidir.

Tescilli köşk ve evlerde bakım izni

Adalar'ın yerleşik alanları sit statüsünde ve ilçede çok sayıda tescilli yapı bulunuyor. Diken'in 2021 tarihli haberine göre o tarihte Büyükada'da 17, Heybeliada'da 12, Burgazada'da 9 ve Kınalıada'da 5 modern yapının tescili tamamlanmıştı; yani tescil yalnızca 19. yüzyıl köşklerine özgü değil. Tescilli yapılarda taşıyıcı sistemi etkilemeyen bakım ve onarım KUDEB kurulmuş idarenin izniyle, esaslı onarım ve yapısal müdahaleler koruma bölge kurulunun izniyle yapılır (2863 sayılı Kanun md. 57).

Pratikte en sık hata, ahşap cephe kaplamasının ya da doğramaların özgün olmayan malzemeyle "geçici" olarak değiştirilmesidir. Yönetim, bu tür işlerde iş başlamadan izin belgesini istemeli ve bakım kayıtlarını tarihli fotoğraflarla tutmalıdır. Ahşap köşklerde koruma ile günlük işletmeyi nasıl dengelediğimizi tarihî miras yönetimi sayfamızda anlatıyoruz.

Sezonluk kullanılan dairelerde aidat ve tebligat

İBB'nin 2023 açıklamasına göre Adalar'da konut olarak kullanılan 16.978 bağımsız birim bulunurken ilçede ikametgâhı olan kişi sayısı 16.033'tü; yaz aylarında adada yaşayan nüfus bunun çok üzerine çıkıyor. Bu tablo yönetime üç iş yükler:

• Genel kurul zamanlaması: Toplantıyı maliklerin adada olduğu aylara denk getirmek katılımı artırır; çağrının ise kayıtlı ve güncel adreslere yapılması gerekir.
• İşletme projesi ve tahsilat: İşletme projesi imza karşılığı veya taahhütlü tebliğ edilir; onaylı proje ve kararlar İİK 68 belgesidir. Genel kurulun onayladığı bir proje yokken yönetici geçici proje yapabilir, ama bu projedeki artış yılın yeniden değerleme oranıyla sınırlıdır (KMK md. 37, 7579 sayılı Kanunla değişik).
• Kış bakımı: Boş dairelerde donma, çatı akıntısı ve nem hasarı, komşu dairelere de zarar verir. Maliklerden acil durumlar için bir iletişim kişisi ve gerekirse anahtar bırakma talimatı alın.

Gider paylaşımı ve borçlu malik süreçleri için ortak gider tahsilatı yazımıza bakabilirsiniz.

Eğimli parseller, bahçe ve yağmur suyu

Büyükada ve Heybeliada'daki evlerin önemli kısmı eğimli arazide, taş istinat duvarları ve teraslı bahçelerle oturur. Bu duvarlar çoğu zaman birden fazla parseli taşır ve kimin bakım yükümlülüğünde olduğu belirsiz kalır. Duvarda şişme, çatlak veya drenaj deliklerinde tıkanma görüldüğünde komşu parsel malikleriyle birlikte uzman görüşü almak, yağışlı bir kışın ardından çıkacak göçük tartışmasından çok daha kolaydır. Çatı olukları, yağmur iniş boruları ve bahçe drenajı da sonbahar bakımının ilk kalemleri olmalıdır; ahşap yapılarda temel çevresinde biriken su, taban ahşaplarının çürümesinin başlıca nedenidir.

Bahçelerdeki büyük ağaçlar hem gölge hem risk demektir. Yapıya veya ahşap çatıya doğru eğilmiş dalların budanması için yazılı bir peyzaj talimatı oluşturun; koruma statüsündeki bir alanda ağaç kesimi gibi kalıcı müdahaleler için önce ilgili idareye danışın.

Deprem hazırlığı: adada yardımın gecikebileceğini hesaba katın

İBB kitapçığı, Adalar'da senaryo depreminde yaklaşık 3.050 binanın orta ve üstü hasar görebileceğini, yaklaşık 3.115 hanenin acil barınma ihtiyacı duyabileceğini tahmin ediyor. Karayla bağlantının deniz yoluyla kurulduğu bir ilçede, ilk saatlerde dışarıdan yardımın gecikebileceğini varsaymak gerekir. Yönetimler sakinlerin toplanma alanını bildiğinden, gaz ve su vanalarının işaretlendiğinden ve binada temel bir ilk yardım ve aydınlatma malzemesi bulunduğundan emin olmalıdır.

Adada bakım ve tedarik düzeni

Adalar'da kamu hizmeti araçları dışında motorlu araç trafiği olmadığı için ustanın, malzemenin ve hurdanın taşınması deniz yolu ve ada içi taşımayla planlanır. Bu yüzden bakım sözleşmelerinde iş bedelinin yanında nakliye ve taşıma ayrı kalem olarak yazılmalı, acil arızalarda müdahale süresi açıkça tanımlanmalıdır. Kışın sefer aksamalarını hesaba katarak çatı ve tesisat işlerini sonbahar başında bitirmek, kötü havada acil onarım aramaktan daha ucuza gelir. Binanızın deprem riski ve yenilenme koşulları için Adalar kentsel dönüşüm sayfamıza bakın.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Adalar'daki binalar için yıllık bakım takvimi, tescilli yapılarda izin süreçleri ve uzaktaki maliklerle yürüyen aidat ve genel kurul düzenini şirket içindeki mimar, şehir plancısı ve avukat ekibimizle kuruyoruz. Bu hizmetlerin tamamı bina, site ve tesis yönetimi sayfamızda yer alıyor.