Ataşehir'de Kentsel Dönüşüm: İBB Senaryosu, İmar Planları ve Site Dönüşümü

Ataşehir'de kentsel dönüşüm iki farklı zeminde yürür: imar planı ve mülkiyet sorunları süren eski mahallelerde tek bir apartmanın yenilenmesi ve 1990'lardan kalma çok bloklu sitelerde, toplu yapı düzeniyle birlikte düşünülmesi gereken dönüşüm. İlkinde belirleyici olan çoğu zaman planın kendisidir, ikincisinde parsel ve tapu yapısı.

İBB senaryosunda Ataşehir

İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü'nün 2020 tarihli Ataşehir kitapçığına göre, 7,5 büyüklüğündeki senaryo depreminde ilçede analiz edilen 27.583 binanın ortalama yüzde 63'ünün hasar görmemesi, yüzde 24'ünün hafif, yüzde 10'unun orta, yüzde 2'sinin ağır ve yüzde 1'inin çok ağır hasar görmesi bekleniyor. Orta ve üstü hasar tahmini yaklaşık 3.350 bina. Kitapçık, yapıların yaklaşık yüzde 65'inin 2000 öncesinde yapıldığını da not ediyor.

En düşük tahminler Yenişehir ve Fetih mahallelerinde. Kitapçık, risk azaltmada önceliğin 2000 öncesi yapılarda olmasını ve tekil yapı yerine en az ada ölçeğinde bir yaklaşım benimsenmesini öneriyor. Bu tablo mahalle ölçeğinde bir tahmindir; tek bir binanın riskli olup olmadığını lisanslı kuruluşun yapacağı tespit gösterir.

İmar planları: Ataşehir'de dönüşümün asıl belirleyicisi

Ataşehir Belediyesi'nin Ekim 2024'teki açıklamasına göre ilçenin 17 mahallesinden 12'sinde plan çalışmaları sürüyordu: 5 mahallede yeni plan, 7 mahallede plan değişikliği hazırlanıyordu. Belediyenin aktardığı tablo, mahalleden mahalleye engellerin ne kadar farklı olduğunu gösteriyor:

• Kayışdağı: Küçük parsellerde çekme mesafeleri yüzünden yeni bina sığdırmak güçleşiyor; belediye bu soruna yönelik adımlar attığını açıkladı.
• İçerenköy: İmar Kanunu'nun 18. maddesine göre arazi ve arsa düzenlemesi için ihale süreci başlatıldı.
• Yenisahra ve Ferhatpaşa: Yenisahra 2. etap planları askıdaydı. Ferhatpaşa planlarında yüksek gerilim hatları, hava trafiği ve askerî havaalanından kaynaklanan kısıtlar düzeltme gerektirdi.
• Mustafa Kemal ve Aşık Veysel: 1/5000 ölçekli planlar askıya çıkmış, itirazların incelenmesi bekleniyordu.
• Yeni Çamlıca, Mevlana ve Mimar Sinan: Mülkiyet ve imar sorunları onlarca yıldır süren bu üç mahallenin 1/5000 ölçekli nazım imar planı, basına yansıyan bilgiye göre 17 Eylül 2026'da İBB Meclisi'nde oy birliğiyle kabul edildi. Planın bir ay askıya çıkması, ardından belediyenin 1/1000 ölçekli uygulama planına geçmesi bekleniyor.

Bu bilgilerin bir kısmı 2024 tarihli açıklamalara dayanıyor; süreç ilerlemiş olabilir. Dönüşüm kararından önce yürürlükteki planı ve imar durumunu belediyeden yazılı olarak alın; askıdaki bir plan varsa itiraz süresini takip edin. Parselin riskli alan veya rezerv yapı alanı içinde kalıp kalmadığını da ayrıca teyit edin, çünkü bu alanlarda karar parsel yerine etap veya ada bazında alınır (6306 sayılı Kanun md. 6/1).

Eski mahallelerde apartman bazında 6306 süreci

1. Tespit: Riskli yapı tespitini, masrafı kendilerine ait olmak üzere malikler veya kanuni temsilcileri, Başkanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşa yaptırır (md. 3/1). Sonuca tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir.
2. Toplantı: Bir malik isterse bütün malikler Ek-12 formuyla toplantıya çağrılır; 4 Şubat 2026 yönetmelik değişikliğinden beri çağrının ispatı ve tutanak aranıyor.
3. Karar: Parsel bazında, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır. Katılmayanlara karar ve teklif noter aracılığıyla veya muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirilir. Bu karar müteahhit seçimini de kapsayacaksa teklifleri toplantıdan önce toplamak gerekir; kardeş girişimimiz BinaBina'ya yapılan bina başvurusu bunun yollarından biridir.
4. Azınlık payları: Anlaşmayanların payları, Başkanlığın belirlettiği rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır.
5. Tahliye ve ruhsat: Yıkım için verilecek süre 90 günü aşamaz (md. 5/3). Ruhsat başvurusundan önce katılmayanlara usulüne uygun tebligat yapılmış ve varsa pay satışı tamamlanmış olmalıdır.

Kayışdağı gibi küçük parsellerin yoğun olduğu yerlerde komşu parsellerle birleşme sık gündeme gelir. Üzerindeki yapıların tamamı riskli yapı olarak tespit edilen parsellerin birleştirilmesine her parselde ayrı ayrı salt çoğunlukla karar verilir. Yapılaşmamış boş bir parselin katılması için ise o parseldeki bütün maliklerin oybirliği gerekir (Uygulama Yönetmeliği md. 15/8).

Çok bloklu sitelerde dönüşüm neden daha zor?

1990'larda yapılan sitelerde dönüşüm, bir apartmandaki süreçten farklı sorular doğurur:

• Aynı parselde birden fazla blok: Riskli yapının bulunduğu parselde yeni uygulama kararı, yapının paydaşı olup olmadıklarına bakılmaksızın parseldeki bütün paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğuyla alınır (Uygulama Yönetmeliği md. 15/2). Riskli bulunmayan blokların malikleri de bu kararda oy sahibidir.
• İfraz seçeneği: Riskli yapının bulunduğu parsel ifraz edilirse yalnız riskli yapıya denk gelen parsel Kanun kapsamında kalır; riskli yapı şerhi diğer parsellerden kaldırılır (md. 15/8, 4 Şubat 2026 değişikliği).
• Ortak tesisler: Toplu yapıda ortak sosyal tesisler ve altyapı, bulundukları parselden bağımsız olarak tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır (KMK md. 67). Bir bloğun yeniden yapımı otoparkı, peyzajı ve tesis kullanımını etkileyeceği için proje site ölçeğinde konuşulmalıdır.
• Kararı kim alır: Site yönetim kurulunun veya toplu yapı temsilciler kurulunun kararı, 6306'daki malik kararının yerine geçmez. Temsilciler kurulu süreci kolaylaştırabilir, ama karar parseldeki paydaşlarındır.

Dönüşüm tartışılırken sitenin günlük işletmesinin nasıl sürdürüleceğini Ataşehir bina yönetimi sayfamızda ele aldık.

Destekler

İstanbul'daki yapım desteği Yarısı Bizden programı 31.12.2027'ye uzatıldı; program bağımsız bölüm başına hibe, kredi ve taşınma desteğinden oluşuyor. Güncel tutar ve koşulları Yarısı Bizden sayfamızda, Bakanlık kira yardımı ile İBB'nin ek kira desteğini kira yardımı sayfamızda topladık. Ataşehir Belediyesi de 2024'te ilçedeki dönüşüm projeleri için KİPTAŞ ile iş birliği görüşmesi planladığını açıklamıştı.

Ataşehir'de sık yapılan hatalar

• Plan askıdayken veya uygulama planı yokken, kat sayısı ve emsal netleşmeden sözleşme imzalamak.
• İBB kitapçığındaki mahalle tahminini, belirli bir binanın riskli olduğu ya da olmadığı şeklinde yorumlamak.
• Sitede tek bir bloğun riskli bulunmasını bütün sitenin riskli olduğu biçiminde anlamak ya da tersine diğer blokların kararla ilgisi olmadığını düşünmek.
• Tebligatı eksik bırakmak; dosya ruhsat aşamasında bu yüzden geri dönebilir.
• Tapuda görünmeyen eklentilerin (kapatılmış balkon, sonradan yapılmış çatı katı) yeni projede hak olarak karşılık bulacağını varsaymak.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Ataşehir'de karar öncesinde parselin plan durumunu, tapu ve toplu yapı kaydını ve malik yapısını raporluyoruz. Şirket içi şehir plancısı, mimar ve avukat ekibimizle malikleri karar, proje ve sözleşme aşamasına hazırlıyoruz; ayrıntılar kentsel dönüşüm hizmetleri sayfamızda.