Ataşehir'de Bina ve Site Yönetimi: Toplu Yapılar, Kurullar ve Eski Mahalleler

Ataşehir'de bina yönetimi iki ayrı işten oluşur: 1990'larda planlı olarak yükselen çok bloklu sitelerin toplu yapı yönetimi ve imar ile mülkiyet sorunları henüz çözülmemiş mahallelerdeki apartmanların günlük işletmesi. Hangi gruptaysanız ilk soru aynıdır: binanız tapuda nasıl tescil edilmiş ve hangi yönetim planına bağlı?

Ataşehir'in yapı stoku ve yönetime etkisi

Ataşehir, 2008'de çevre ilçelerden ayrılan mahallelerle kurulmuş genç bir ilçedir ve 17 mahallesi vardır. İBB'nin 2020 tarihli Ataşehir kitapçığında analiz edilen 27.583 binanın dağılımı şöyledir:

Sayılar az katlı binaların çoğunlukta olduğunu gösterir; ancak bağımsız bölüm ve sakin sayısı bakımından yönetim yükünü büyük siteler taşır. Emlak Bankası'nın 1990'larda etaplar halinde geliştirdiği Ataşehir toplu konut alanı yaklaşık 400 hektarlık bir planlama alanıdır; 1997 tarihli bir İTÜ tezine göre alanda 23.500 konut öngörülmüştü. Bu sitelerde ortak alanlar, sosyal tesisler ve altyapı birden çok bloğu birbirine bağlar.

Toplu yapı yönetimi: hangi kurul neye karar verir?

Onaylı bir yerleşim planına göre yapılmış, altyapı, ortak kullanım yerleri ve sosyal tesisler bakımından birbirine bağlı birden çok yapı, Kat Mülkiyeti Kanunu'nda "toplu yapı" olarak düzenlenir (634 sayılı KMK md. 66). Toplu yapıda yönetim katmanlıdır:

Yönetim planında aksi yazmıyorsa temsilciler kurulu blok yöneticilerinden oluşur ve her temsilci, temsil ettiği bağımsız bölüm sayısı kadar oy kullanır. Sitenin tümü için yönetici ve denetçi bu oyların salt çoğunluğuyla atanır (md. 71). Toplu yapılarda kurullar en geç iki yılda bir toplanmalıdır (md. 29).

Sık karşılaştığımız sorun, blok genel kurulunun site ortak alanı hakkında karar alması ya da temsilciler kurulunun bir bloğun iç meselesine karışmasıdır. Yetkisi olmayan kurulun aldığı karar sonradan tartışma ve dava konusu olabilir; gündem hazırlanırken konunun hangi kurulun yetkisinde olduğu baştan belirlenmelidir.

1990'lardan kalma yönetim planları

Ataşehir'deki ilk sitelerin çoğu, toplu yapı hükümlerinin Kanuna eklendiği 2007'den önce kurulmuştur. Bu sitelerin yönetim planlarında bugünkü kurul yapısına uymayan, hatta temsilciler kurulunu hiç tanımlamayan hükümler bulunabilir.

• Uyarlama için ilk değişiklik: 5711 sayılı Kanundan önce kurulan toplu yapıların yönetim planlarını Kanuna uyarlamak için yapılacak ilk değişiklikte mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir; toplu yapı yöneticisi en geç üç ay içinde seçilir (KMK Geçici md. 2).
• Sonraki değişiklikler: 7579 sayılı Kanunla toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettiği bağımsız bölümlerin üçte ikisinin oyu yeterli hale geldi. Yönetim planlarının bu kurala aykırı hükümleri artık uygulanmaz (md. 70).
• Planın kendisi: Eski sitelerde onaylı yönetim planının bir örneğini bulmak bile zaman alabilir. Tapu müdürlüğünde kat mülkiyeti kuruluş belgeleri arasında saklanan onaylı örneğin çıkarılması, değişiklik çalışmasının ilk adımıdır.

Planın nasıl yazılacağını ve hangi konuları düzenlemesi gerektiğini yönetim planı rehberimizde anlattık.

Ortak tesis giderleri ve aidat

Toplu yapıda giderin kime yansıtılacağını, tesisin kime tahsis edildiği belirler. Yalnız belli bloklara tahsis edilen yer ve tesislerin giderini o blokların malikleri, tüm bağımsız bölümlere tahsis edilenlerin giderini bütün kat malikleri öder (md. 72). Havuz, spor salonu, peyzaj, site güvenliği ve ortak otopark genellikle ikinci gruptadır.

• Bir malik, tesisi kullanmadığını veya tesisin başka bir parselde olduğunu ileri sürerek toplu yapı gider payından kaçınamaz (md. 72).
• Blok kat malikleri, toplu yapı temsilciler ve geçici yönetim kurulu kararları, icra takibinde İİK 68. maddedeki belgelerden sayılır (md. 72).
• 7579 sayılı Kanunla işletme projesini genel kurulun onaylayacağı netleşti. Onaylı proje yoksa yöneticinin hazırladığı geçici proje en geç üç ay içinde onaylanmalıdır ve artışı o yılın yeniden değerleme oranını (2026 için yüzde 25,49) aşamaz (md. 37).

Sitelerde en çok itiraz edilen kalem, tek bir bloğa ait çatı, cephe veya asansör yenilemesinin site bütçesinden ödenmesidir. Bu tür harcamalar baştan blok bütçesinde ayrı bir kalem olarak açılmalıdır.

Kalabalık sitelerde yangın ve acil durum hazırlığı

Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik, yapı yüksekliği 30,50 metreyi aşan konut binalarında ve içinde 200'den fazla kişinin barındığı sitelerde söndürme, kurtarma, koruma ve ilk yardım ekiplerinin kurulmasını şart koşar (md. 126). Söndürme ve kurtarma ekipleri en az üçer, koruma ve ilk yardım ekipleri en az ikişer kişiden oluşur; ekiplerin görevleri ve isim listeleri bina içinde kolayca görülebilecek yerlere asılır. Binada yılda en az bir kez söndürme ve tahliye tatbikatı yapılır (md. 129).

Çok bloklu bir sitede 200 kişi eşiği kolayca aşılır. Yönetmelik ayrıca bina yüksekliği 21,50 metreyi veya yapı yüksekliği 30,50 metreyi aşan binaları "yüksek bina" sayar (md. 4). İBB kitapçığı da yüksek binaların deprem etkisi altında tek tek incelenmesini, giydirme cephe, mekanik ve elektrik donanımı, asma tavan gibi yapısal olmayan unsurların da değerlendirilmesini öneriyor. 7579 sayılı Kanunla, yapı kullanma izinli binalarda malik başvurusuyla periyodik yangın güvenliği denetimi yaptırılabiliyor; tespit edilen eksikler 6 ay içinde giderilmelidir. Yüksek blokların yönetiminde asansör kontrolleri de ayrı bir takvim ister; ayrıntılar asansör periyodik kontrol yazımızda.

Plan ve mülkiyet sorunu süren mahallelerde apartman yönetimi

Sitelerin dışında kalan bazı mahallelerde imar planı ve mülkiyet sorunları yıllardır sürüyor; plan çalışmalarının güncel durumunu Ataşehir kentsel dönüşüm sayfamızda özetledik. Bu mahallelerdeki apartmanlarda yönetimin hukuki zemini tapu durumuna göre değişir:

• Kat mülkiyeti kurulmuş binalar: KMK'nın bütün hükümleri uygulanır. Aksine anlaşma yoksa kapıcı, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit, diğer giderler arsa payı oranında paylaşılır (md. 20).
• Kat irtifakında kalmış binalar: Yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi kullanılıyorsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa da yönetimde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır (md. 17).
• Kat irtifakı da kurulmamış, hisseli tapulu binalar: KMK'nın yönetim hükümlerine doğrudan dayanmak zordur. Giderlerin nasıl paylaşılacağını ve kimin yetkili olacağını maliklerin yazılı olarak kararlaştırması, hem aidat tahsilatını hem ileride dönüşüm görüşmelerini kolaylaştırır.

Bu binalarda dönüşüm beklentisi bakımın ertelenmesine yol açabiliyor. Plan süreci yıllar sürebileceği için çatı, tesisat ve elektrik gibi can güvenliğini ilgilendiren kalemleri ertelememek gerekir.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Ataşehir'de sitelerin toplu yapı kaydını ve yönetim planını inceleyip kurul yapısını, bütçeyi ve bakım takvimini birlikte kuruyoruz; genel kurul dosyası, aidat takibi ve üç aylık mali raporlama da bu işin parçası. Hizmet kapsamını bina, site ve tesis yönetimi sayfasında bulabilirsiniz.