Avcılar'da Kentsel Dönüşüm: Yeşilkent, Firuzköy Rezerv Alanı ve Ambarlı

İBB kitapçığına göre Avcılar, 1999 Kocaeli ve Düzce depremlerinden sonra en çok hasar alan ilçelerden biriydi ve o tarihten sonra birçok bina yeniden yapıldı ya da güçlendirildi. Bugün Avcılar'da kentsel dönüşüm gündemi üç başlıkta toplanıyor: hasar tahmininin yoğunlaştığı Yeşilkent, Bakanlığın rezerv yapı alanı olarak planladığı Firuzköy ve Yeşilkent bölgeleri, bir de Ambarlı'daki zemin kayması. Bu sayfa, parselinizin hangi başlığa girdiğini ayırt etmenize yardım etmek için hazırlandı.

İBB senaryosunda Avcılar: risk Yeşilkent'te yoğunlaşıyor

İBB'nin 2020 tarihli Avcılar kitapçığında 10 mahallede 26.762 bina analiz edildi. 7,5 büyüklüğündeki senaryo depreminde 233 binada çok ağır, 1.261 binada ağır, 5.545 binada orta hasar tahmin ediliyor; toplam 7.039 bina, kitapçığın ifadesiyle binaların yaklaşık yüzde 27'si. Binaların yaklaşık yüzde 63'ü 2000 ve öncesinde yapılmış.

Yeşilkent tek başına ilçedeki orta ve üstü hasar tahmininin yaklaşık yüzde 27'sini, ağır hasar tahmininin de yaklaşık dörtte birini taşıyor. En düşük sayılar Merkez, Üniversite ve Tahtakale'de. Kitapçık bu sayıların mahalle ölçeğinde ortalama tahminler olduğunu, tekil binaların performansı hakkında bilgi vermediğini ve risk azaltmanın en azından ada bazında planlanması gerektiğini vurguluyor.

Firuzköy ve Yeşilkent: rezerv yapı alanında plan ne söylüyor?

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı İstanbul İl Müdürlüğü'nün plan duyuruları, Avcılar'ın iki bölgesinin rezerv yapı alanı kapsamında planlandığını gösteriyor:

• Firuzköy (Tahtakale): Rezerv yapı alanı içindeki yaklaşık 167 hektarlık bölüm için revizyon nazım ve uygulama imar planları 29.12.2021'de re'sen onaylandı; planın amacı mevcut yapı stokunun yenilenmesi ve mülkiyet sorunlarının çözülmesi olarak açıklandı. Alanın bir kısmına ilişkin, TOKİ'nin teklif ettiği plan değişikliği 25.03.2024'te onaylandı.
• Yeşilkent: 7 ve 68 parseller ile yakın çevresini kapsayan yaklaşık 42,2 hektarlık alanın planları 26.05.2025'te 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin 6. fıkrası uyarınca onaylandı. Duyuruya göre bu alan, 15.11.2012'de ilan edilen ve sınırları 30.05.2018'de güncellenen Avrupa Yakası Rezerv Yapı Alanı içinde.

Parseliniz bu sınırlar içindeyse karar tek bina için değil, etap veya ada bazında, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır (6306 md. 6/1). Açık artırmayla satılamayan paylar Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından alınabilir. Bu yüzden ilk iş, parselin plan sınırı içinde kalıp kalmadığını ve hangi etapta yer aldığını İl Müdürlüğü'nden yazılı olarak öğrenmektir. Sınırın hemen dışındaki bir apartman için ise süreç bildiğimiz tek bina dönüşümüdür.

Ambarlı'daki kayma bölgesi ayrı bir konu

Ambarlı'nın kıyıya inen yamacındaki zemin hareketi, deprem senaryosundan bağımsız bir sorundur. Yeni Birlik'in 01.06.2021 tarihli haberine göre bölge 2005'te Bakanlar Kurulu kararıyla afete maruz alan ilan edildi, üç sokaktaki ruhsatlı 57 bina yıktırıldı ve kaymanın kuzey sınırı boyunca kazıklı önlem uygulandı; projenin bilimsel danışmanı ölçümlerin hareketin durduğunu gösterdiğini, izlemenin süreceğini söyledi.

Ambarlı'daki bir parselde dönüşüm konuşulmadan önce afete maruz bölge sınırının parseli kapsayıp kapsamadığı ve yeni yapıya izin verilip verilmediği belediyeden sorulmalıdır. Riskli yapı tespiti binanın taşıyıcı sistemini değerlendirir; yamaç stabilitesi ve drenaj ise ayrıca zemin etüdüyle ele alınır.

Plan notu: mevcut haklarla yenileme

Belediyenin basına yansıyan açıklamalarına göre Avcılar'da dönüşümü yavaşlatan sorunlardan biri, usulüne uygun yapılmış binaların bile mevcut kat sayısıyla yeniden yapılamamasıydı. Habertürk'ün 19.10.2019 tarihli haberine göre Avcılar Belediye Meclisi, planlı yedi mahallede yasal imar haklarını koruyan bir plan notu değişikliğini oy birliğiyle kabul etti; belediye başkanı ek imar hakkı verilmediğini vurguladı. Yeni Birlik'in 16.01.2021 tarihli haberine göre değişiklik İBB Meclisi'nde de oy birliğiyle kabul edildi.

Plan notunun parselinize nasıl uygulandığını imar durumu belgesi gösterir. Ruhsatsız eklenmiş katlar bu korumanın dışında kalabilir; payların bu gerçeğe göre konuşulması, sonradan çıkan anlaşmazlıkları azaltır.

Avcılar'da karar öncesi kontrol listesi

1. Statü: Parsel rezerv yapı alanında, afete maruz bölgede veya planlı mahallede mi? Yazılı olarak öğrenin.
2. Belgeler: Tapu, ruhsat, yapı kullanma izni, 1999 sonrası yapılmışsa güçlendirme projesi ve raporlarını toplayın. Güçlendirilmiş binada bu belgeler tespitin ve müzakerenin dayanağıdır.
3. Tespit: Masrafı maliklere ait olmak üzere Başkanlıkça lisanslandırılmış kuruluşa başvurun (md. 3/1). Sonuç malike e-Devlet'ten de bildirilir ve itiraz için tebliğden itibaren 15 gün vardır. Sürecin adımlarını kardeş girişimimiz BinaBina'nın riskli yapı tespiti rehberinde ayrıntılı bulabilirsiniz.
4. Karar ve bildirim: Rezerv alan dışındaki tek binada salt çoğunluk parseldeki hisselere göre hesaplanır. Karara katılmayan malike karar ve teklif noterden gönderilir ya da muhtarlıkta 15 gün asılır (md. 6/1); yurt dışındaki mirasçıların adresini bu aşamaya gelmeden bulun.
5. Destekler: Kira yardımı ve yapım destekleri binanın tek başına mı, alan uygulamasıyla mı dönüştüğüne göre değişir. Güncel koşulları kira yardımı sayfamızda takip ediyoruz; ilan edilmiş alanların listesi kentsel dönüşüm alanları sayfasında.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Avcılar'da parselin rezerv alan sınırına, plan notuna ve tapu durumuna göre hangi yola gireceğini, şirket içindeki şehir plancısı, mimar ve avukat ekibimizle malik toplantısından önce raporluyoruz. İstanbul genelinde verdiğimiz hizmetlerin kapsamı kentsel dönüşüm hizmetleri sayfasında; dönüşüme kadar yönetim için Avcılar bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.