Avcılar'da Bina Yönetimi: 1999 Sonrası Güçlendirilmiş Apartmanlar ve Orta Katlı Stok

Avcılar'da bina yönetimi büyük ölçüde 1980'ler ve 1990'larda yapılmış, dört ila sekiz katlı apartmanların yönetimidir. Bu binaların önemli bir kısmı 1999 depremini yaşadı; bazıları onarıldı veya güçlendirildi, bazıları yeniden yapıldı. Yöneticinin işi bu yüzden yalnız aidat toplamak değil, binanın geçmişini belgeleyen dosyayı korumak ve yaşlanan tesisatı plana bağlamaktır.

Avcılar'ın yapı stoku

İBB'nin 2020 tarihli Avcılar kitapçığı, ilçedeki 26.762 binayı şöyle sınıflandırıyor:

Kitapçık Avcılar'ın yoğun ve sık bir yapı dokusuna sahip olduğunu not ediyor. Bitişik nizam apartmanlarda bir binanın çatısı, yağmur suyu hattı veya bodrum nemi çoğu zaman komşu binayı da etkiler; ortak sorunlarda komşu yönetimlerle yazılı iletişim kurmak işleri hızlandırır.

1999'u görmüş binada belge dosyası

1999'dan sonra onarım veya güçlendirme geçirmiş bir binada en değerli varlık, o işin belgeleridir. Sahada sık karşılaştığımız durum, güçlendirme projesinin, statik raporun ve uygulama fotoğraflarının yönetici değişikliklerinde kaybolmasıdır. Bu belgeler hem bir sonraki riskli yapı tespitinde hem de satış ve kredi işlemlerinde istenir.

Yönetim dosyasında bulunması gerekenler:

• Onaylı mimari ve statik proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni.
• Varsa güçlendirme projesi, uygulama raporları ve yapı denetim kayıtları.
• Sonradan yapılan esaslı onarımların tarihi, yüklenicisi ve faturası.
• Asansör periyodik kontrol raporları ve yangın ekipmanı bakım kayıtları.

Güçlendirme ve onarım giderleri, aksine anlaşma yoksa sigorta primleri ve ortak yerlerin bakım giderleriyle birlikte arsa payı oranında paylaşılır; bir malik bu giderlerden yararlanmadığını ileri sürerek payını ödemekten kaçınamaz (634 sayılı KMK md. 20).

Tesisat, su kaçağı ve drenaj

Avcılar'da zemin ve su ilişkisi yerel bir konu olarak bilinir. Ambarlı'daki kayma bölgesi için basına yansıyan tartışmalarda, hasarlı kanalizasyon ve yağmur suyu hatlarından sızan suyun etkisi de dile getirildi. Bu tartışmanın sonucundan bağımsız olarak yöneticinin yapabileceği iş açıktır: suyu binadan ve temelden uzak tutmak.

• Bina altındaki pis su ve yağmur suyu bağlantılarını, özellikle eğimli parsellerde, belli aralıklarla kamerayla kontrol ettirin.
• Su sayacı okumalarındaki açıklanamayan artışları kayıt altına alın; gizli bir kaçağın ilk işareti çoğu zaman budur.
• Bahçe istinat duvarlarındaki çatlak ve şişmeleri fotoğraflayıp tarihleyin; değişim görülürse uzmana inceletin.

Bu işlerin bütçesi yıllık işletme projesine ayrı kalem olarak yazılmalıdır. Teknik bakım planlamasını teknik yönetim sayfamızda anlattık.

Yönetici, işletme projesi ve aidat

Avcılar'daki beş-sekiz katlı apartmanların çoğunda bağımsız bölüm sayısı sekizi aşar. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan binada yönetici atanması zorunludur; malikler anlaşamazsa sulh mahkemesi bir malikin başvurusuyla yönetici atar (KMK md. 34).

7579 sayılı Kanunla 2026'da gelen değişiklikler aidat düzenini doğrudan etkiliyor:

• Genel kurulun onayladığı bir işletme projesi yoksa yönetici geçici bir proje çıkarır; bu geçici proje en geç üç ay içinde genel kurulun onayına sunulur (KMK md. 37).
• Mevcut proje varsa geçici projedeki artış, o yıl ilan edilen yeniden değerleme oranını aşamaz; 2026 için bu oran yüzde 25,49'dur.
• Yönetici avansı yalnızca işletme projesi onaylanıncaya kadar toplayabilir (md. 35).
• Proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığı ya da taahhütlü mektupla bildirilir. Kesinleşen proje, icra takibinde İİK 68. maddedeki belgelerden sayılır.

Ödenmeyen aidat için aylık yüzde 5 gecikme tazminatı uygulanır (md. 20). Tahsil yöntemlerini ortak gider tahsilatı yazımızda anlattık.

Deprem sonrası ilk saatler için bina planı

Kitapçık, senaryo depreminden sonra Avcılar'da yaklaşık 34.941 hanenin acil barınma ihtiyacı duyacağını, orta ve üstü hasarlı binalarda doğal gaz servis kutularının devre dışı kalabileceğini tahmin ediyor. Yönetim bu tabloya karşı küçük ama etkili hazırlıklar yapabilir:

• Ana gaz vanasının, elektrik panosunun ve su vanasının yerini merdiven boşluğuna asılı bir krokiyle gösterin; kapatma işini bilen en az iki sakini belirleyin.
• Mahallenizin AFAD toplanma alanını bina girişinde duyurun.
• Bodrum çıkışlarının ve merdivenlerin eşya ile kapatılmamasını yönetim planına yazın.

Dönüşüm gündemi geldiğinde yönetimin rolü

Riskli yapı tespiti için başvuruyu malikler veya kanuni temsilcileri yapar (6306 sayılı Kanun md. 3/1); yönetici bu kararı tek başına veremez. Ancak süreci kolaylaştırabilir: belge dosyasını hazır tutar, malik listesini ve iletişim bilgilerini günceller, bir malikin talebiyle yapılacak toplantı çağrısının usulüne uygun ilan edilmesine yardım eder. Binanızın rezerv alan veya plan notu açısından durumu için Avcılar kentsel dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Avcılar'daki apartmanlar için belge dosyasını düzenliyor, işletme projesini 7579 sayılı Kanun'a uygun hazırlıyor ve bakım takvimini şirket içindeki mimar, şehir plancısı ve avukat ekibimizle birlikte kuruyoruz. İstanbul genelindeki hizmet kapsamımız bina, site ve tesis yönetimi sayfasında.