Bağcılar'da Kentsel Dönüşüm: Beş Riskli Alan Kararı ve 5–8 Katlı Apartmanlar

Bağcılar'da kentsel dönüşümün iki yüzü var. Bir yanda Bağcılar Meydanı çevresinden Göztepe'ye uzanan, Cumhurbaşkanı veya Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilmiş riskli alanlar; öte yanda bu alanların dışında kalan ve dönüşümü malik kararına bağlı on binlerce apartman. Bağcılar kentsel dönüşüm sürecine başlamadan önce sorulacak ilk soru bu yüzden aynı: parsel bir riskli alan içinde mi, değil mi? Bu sayfa önce kararları, sonra İBB senaryosundaki tabloyu ve tek bina sürecinde ilçeye özgü dikkat noktalarını anlatıyor.

Bağcılar'daki riskli alan kararları

Resmî Gazete'de Bağcılar için yayımlanmış ve tespit edebildiğimiz beş riskli alan kararı şunlar:

Kararların hiçbiri mahallenin tamamını kapsamaz; sınırlar kararlara ekli kroki ve koordinat listeleriyle çizilir. Aynı sokakta bir bina alanın içinde, karşısındaki dışında kalabilir.

2013 tarihli karar ayrıca yargıya taşındı. Cumhuriyet'in 6 Nisan 2018 tarihli haberine göre Danıştay, Bağcılar Meydanı ve çevresindeki beş mahallenin bazı bölümleri için riskli alan kararının yürütmesini durdurdu. İstanbul 8. İdare Mahkemesi de Bakanlığın bu alan için hazırladığı imar planlarını iptal etti. Bu kararların bugün parselinize etkisini yalnızca güncel kayıt gösterir; Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'ndan ve Bağcılar Belediyesi'nden yazılı teyit alın. İstanbul'daki diğer ilanlar için kentsel dönüşüm alanları sayfamıza bakabilirsiniz.

İBB senaryosunda Bağcılar

İBB'nin Haziran 2020 tarihli Bağcılar kitapçığı, 22 mahallede 42.446 binayı analiz ediyor. Mw 7,5 senaryo depreminde binaların yüzde 39'unun hasarsız kalması, yüzde 19'unun orta, yüzde 4'ünün ağır, yüzde 2'sinin çok ağır hasar görmesi bekleniyor. Orta ve üstü hasar beklenen bina sayısı yaklaşık 10.622. Kitapçık, gece senaryosunda ilçede ortalama 1.179 civarında can kaybı öngörüyor.

En düşük tahmin 100. Yıl Mahallesi'nde (6 çok ağır, 22 ağır, 186 orta). Riskli alan kararlarının yoğunlaştığı mahallelerle hasar tahmininin en yüksek olduğu mahalleler her zaman örtüşmüyor: Güneşli iki listede de üst sırada, Göztepe ise senaryoda ilçe ortalamasının altında. Kitapçık bu sayıların mahalle ortalaması olduğunu, tekil binaların performansı hakkında bilgi vermediğini vurguluyor.

Yapı stoku: 1980–2000 arasında yükselen apartmanlar

Bağcılar'daki binaların yüzde 67'si (28.546 bina) 1980–2000 arasında, yüzde 15'i 1980 öncesinde, yüzde 18'i 2000 sonrasında yapılmış. Binaların yüzde 56'sı 5–8 katlı, yüzde 43'ü 1–4 katlı; 9 kat ve üzeri bina sayısı 512. Yüzde 95'i betonarme. Kitapçık, ilçenin nüfus olarak İstanbul'un en kalabalık ilçesi olduğunu ve yapılaşmanın yoğun ve sık olduğunu not ediyor.

Bu tablo pazarlığın nasıl geçeceğini de belirler. 5–8 katlı bir apartmanda yeni projede elde edilecek inşaat alanı, mevcut binadaki toplam alanı karşılamayabilir. Bu durumda müteahhit payı, otopark zorunluluğu ve malik başına düşen yeni daire büyüklüğü birlikte konuşulur. İmar durumu belgesi alınmadan verilen teklifler bu yüzden karşılaştırılamaz.

Parseliniz riskli alan içindeyse

Riskli alanda dönüşümü malikler değil, yetkili idare planlar: proje, hak sahipliği oranları ve etap sırası kamu tarafında belirlenir. Malikler açısından değişen kurallar şunlardır:

• Karar parsel değil, etap veya ada bazında ve hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır. Anlaşmayan maliklerin payları, rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır; satılamazsa Başkanlık, İdare veya TOKİ bu payları alabilir (6306 md. 6/1).
• Başkanlık, TOKİ veya İdare talep ederse, hak sahiplerinin görüşü alınarak elektrik, su ve doğalgaz hizmeti durdurulabilir (md. 4/3). Uzlaşma görüşmelerini bu ihtimali bilerek takvime bağlamak gerekir.
• Kira yardımının süresi ve tutarı, alanın hangi idarenin yetkisinde olduğuna göre değişebilir. Riskli alanlarda Bakanlık kira yardımının 48 aya kadar uzayabildiği basına yansıdı; güncel koşullar için kira yardımı sayfamıza bakın.

Alan içindeki bir malikin kendi başına müteahhitle anlaşması bu nedenle çoğu zaman sonuç vermez. Önce uygulamayı yürüten idare, etap planı ve uzlaşma ofisinin yeri öğrenilmelidir.

Riskli alan dışındaki apartmanda süreç

1. Statü teyidi: Parselin yukarıdaki beş karardan birinin sınırında olup olmadığı belediyeden ve Başkanlıktan yazılı sorulur. Riskli alanda uygulamayı idare yürütür; malikler ayrı bir müteahhitle sözleşme yapmadan önce bunu bilmelidir.
2. Riskli yapı tespiti: Başvuru, masrafı maliklere ait olmak üzere Başkanlıkça lisanslandırılmış kuruluşa yapılır (6306 md. 3/1). Tutanak binaya asılır, e-Devlet'ten bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir; itiraz süresi tebliğden itibaren 15 gündür.
3. Malik toplantısı ve karar: Karar parsel bazında, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır. Katılmayanlara karar ve teklif noter aracılığıyla veya muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirilir (md. 6/1).
4. Sözleşme ve ruhsat: Ruhsat başvurusundan önce katılmayanlara usulüne uygun tebligat yapılmış ve varsa pay satışı tamamlanmış olmalıdır (Uygulama Yönetmeliği, 04.02.2026 değişikliği).

Kalabalık apartmanlarda karar aşamasında kimin hangi teklifi gördüğü tartışma konusu olur. Teklifleri aynı imar durumu ve aynı metrekare tablosu üzerinden toplamak bu tartışmayı azaltır. Kardeş girişimimiz BinaBina'da malikler binalarını listeleyip müteahhitlerden aynı formatta teklif alabiliyor; süreç BinaBina'nın nasıl çalıştığı sayfasında anlatılıyor.

Bağcılar'da sık yapılan hatalar

• Komşu parselin kararını kendi binana uygulamak: Riskli alan sınırı mahalle sınırı değildir; kararın kendi parselini kapsayıp kapsamadığı kroki ve koordinatlarla kontrol edilmelidir.
• Yargı haberini kesin sonuç sanmak: Yürütmeyi durdurma ile iptal aynı şey değildir ve iptal kararları bazen yalnızca dava açanların taşınmazları için sonuç doğurur.
• Kat kaybını konuşmadan imza vermek: 5–8 katlı binalarda yeni projedeki daire alanının eskisinden küçük olma ihtimali sözleşmeden önce yazılı olarak hesaplanmalıdır.
• Tahliye takvimini erken başlatmak: Boşaltma ve yıkım için verilecek süre 90 günü aşamaz (md. 5/3). Ruhsat koşulları belirsizken başlayan tahliye, kira giderini uzatır.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Bağcılar'da parselin riskli alan kararlarıyla ilişkisini, imar durumunu ve tapu yapısını dönüşüm kararından önce şehir plancısı, mimar ve avukatlardan oluşan ekibimizle inceliyor, malikler için tek bir karar dosyası hazırlıyoruz. Hizmet kapsamımız kentsel dönüşüm hizmetleri sayfasında; dönüşüme kadar apartman düzeni için Bağcılar bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.