Bağcılar'da Apartman Yönetimi: Kalabalık Binalarda Aidat, Asansör ve Dönüşüme Hazırlık

Bağcılar'da apartman yönetimi, nüfusu 745 bini aşan bir ilçede çok daireli, asansörlü ve çoğu zaman zemin katında dükkân bulunan binaların yönetimidir. Bina sayısı kadar her binadaki hane sayısı da yüksektir; bu yüzden küçük bir aksaklık, örneğin birkaç ay ödenmeyen aidat veya bir asansör arızası, onlarca hanenin gündemine girer. Bu sayfa, Bağcılar'daki yapı stokunun yönetime yansıyan yanlarını ve 2026'da değişen kuralları anlatıyor.

Bağcılar'ın yapı stoku

Kaynak: İBB Bağcılar kitapçığı (2020). Binaların yüzde 95'i betonarme, 1.597'si yığma. Tabloya göre tipik Bağcılar binası, 1980–2000 arasında yapılmış, 5–8 katlı bir betonarme apartmandır. Bu yaştaki binalarda bütçeyi en çok zorlayan kalemler asansör yenilemesi, çatı ve cephe onarımı, su deposu ve hidrofor değişimidir.

2026'dan itibaren işletme projesi ve aidat

22 Mayıs 2026'da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun, aidatın belirlenme biçimini değiştirdi. Yönetici artık yalnızca işletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplayabilir (KMK md. 35). İşletme projesini kat malikleri genel kurulu onaylar; onaylı proje yoksa yöneticinin hazırladığı geçici proje en geç üç ay içinde genel kurulda kabul edilmelidir (md. 37).

Mevcut bir işletme projesi varsa, geçici projedeki artış o yılın yeniden değerleme oranını aşamaz; bu oran 2026 için yüzde 25,49'dur. Genel kurul kararıyla onaylanan projede ise böyle bir üst sınır bulunmuyor. Uygulamada bunun anlamı şudur: genel kurulu zamanında toplamayan bir yönetim, maliyetler arttığında aidatı ihtiyaç kadar güncelleyemez.

Kalabalık binalar için önerilerimiz:

• Genel kurulu her yılın ilk ayında yapın ve işletme projesini gider kalemleriyle birlikte gündeme koyun.
• Projeyi her malike imza karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirin; bildirimin ispatını saklayın.
• Onaylı proje ve gider kararları İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinde sayılan belgelerdendir. Ödemede geciken malik için aylık yüzde 5 gecikme tazminatı uygulanır (KMK md. 20).
• Borçlu listesini merdiven boşluğuna veya asansöre asmayın. KVKK'nın 2026/348 sayılı ilke kararı borç bilgilerinin ortak alanlara asılmasını kişisel veri ihlali olarak değerlendiriyor; borçluya bireysel bildirim yapın.

Takip ve icra adımlarını ortak gider tahsilatı yazımızda ayrıntılı anlattık.

Asansör: en pahalı ortak tesis

5–8 katlı bir binada asansör hem en çok kullanılan hem de en pahalı ortak tesistir. Yıllık periyodik kontrolü yaptırmak bina yönetiminin sorumluluğundadır; kontrolü artık "uygunluk değerlendirme kuruluşu" olarak adlandırılan kuruluşlar yapar (RG 05.08.2025 değişikliği). Kırmızı etiket alan asansör kullanıma kapatılır.

1980–2000 arasında yapılmış binalardaki asansörlerin önemli bir kısmı yenileme yaşına gelmiştir. Yenileme kararı ani bir arızadan sonra alındığında maliyet tek seferde toplanmak zorunda kalınır. Kontrol raporundaki sarı etiket notlarını izleyip yenilemeyi birkaç yıla yayılan bir fonla planlamak daha sağlıklıdır. Kontrol süreci için asansör periyodik kontrol yazımıza bakabilirsiniz.

Zemin katta dükkân olan binalarda gider paylaşımı

Ana cadde üzerindeki binaların çoğunda zemin kat dükkân, üst katlar konuttur. Aksine bir anlaşma yoksa kapıcı ve temizlik görevlisi giderleri eşit, ortak yerlerin bakım, onarım ve sigorta giderleri ile ortak tesislerin işletme giderleri arsa payı oranında paylaşılır (KMK md. 20). Dükkân malikinin "asansörü kullanmıyorum" demesi, payını ödememesi için gerekçe değildir.

Uyuşmazlık genellikle dükkânın arsa payının büyük olduğu binalarda çıkar. Bu tür binalarda asansör ve merdiven aydınlatması gibi kalemlerin nasıl paylaşılacağını yönetim planında açıkça yazmak gerekir; yönetim planının değiştirilmesi kat maliklerinin beşte dördünün oyunu gerektirir (md. 28).

Merdiven, bodrum ve yangın güvenliği

Daire sayısı yüksek binalarda tek merdiven çoğu zaman tek kaçış yoludur. Merdiven sahanlığına bırakılan ayakkabılıklar, bisikletler ve bodrumda biriken eşyalar, yangında hem yükü artırır hem de çıkışı daraltır. Kat malikleri ve kiracılar ortak yerleri kullanırken birbirinin haklarını çiğnememekle yükümlüdür (KMK md. 18); yönetim planına ortak alanların boş tutulması kuralını yazmak, uyarıları kişisel bir tartışma olmaktan çıkarır.

7579 sayılı Kanunla İmar Kanunu'na eklenen düzenlemeye göre, yapı kullanma izni bulunan binalarda malikin başvurusu üzerine itfaiye veya yetkili uzmanlar periyodik yangın güvenliği denetimi yapabilir; tespit edilen eksikler altı ay içinde giderilir. Yönetimin pratikte yapabileceği ilk iş, yangın söndürücülerin dolum tarihlerini, acil aydınlatmayı ve bodrumdaki elektrik panosunun çevresini yılda en az bir kez kontrol ettirip kayda geçirmektir. Kalorifer dairesi veya ortak kazan bulunan eski binalarda baca ve kazan bakımının belgelenmesi de aynı listeye girer.

Riskli alanda veya dönüşüm sırasındaki binada yönetim

Bağcılar'da beş ayrı riskli alan kararı bulunduğu için bazı binalar yönetim açısından belirsiz bir dönemde. Alan uygulaması yıllarca sürebilir; bu sürede binanın bakımı, sigortası ve ortak giderleri devam eder. Büyük bir yenileme harcaması gündeme geldiğinde önce parselin statüsünü teyit etmek, gerekiyorsa yalnızca güvenlik için zorunlu işleri yapmak bütçeyi korur. Alan kararları ve tek bina süreci için Bağcılar kentsel dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Bağcılar'daki apartmanlar için işletme projesini hazırlıyor, genel kurulu usulüne uygun topluyor, aidat takibini ve asansör ile teknik bakım takvimini yürütüyoruz. İstanbul genelinde verdiğimiz hizmetin kapsamı bina, site ve tesis yönetimi sayfasında.