Bahçelievler'de Kentsel Dönüşüm: Senaryo Hasarı, Parsel Birleştirme ve Süreç

Bahçelievler'de kentsel dönüşüm, İBB senaryosunda binalarının ancak dörtte birinin hasarsız kalması beklenen bir ilçede yürüyor. Tipik dönüşüm adayı, 1980–2000 arasında yapılmış, 1–4 katlı, küçük parselde duran betonarme bir apartmandır. Belediye son yıllarda bu binaların komşu parsellerle birleşmesini plan notlarıyla teşvik ediyor. Bu yüzden dönüşüm kararının ilk sorusu çoğu zaman şu oluyor: tek başına mı, komşuyla birlikte mi?

İBB senaryosunda Bahçelievler

İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü'nün Haziran 2020 tarihli Bahçelievler kitapçığında 11 mahallede 23.276 bina analiz edildi. Mw 7,5 senaryo depreminde binaların ortalama yüzde 24'ünün hasarsız kalması bekleniyor. Yüzde 42'si hafif, yüzde 25'i orta, yüzde 6'sı ağır, yüzde 3'ü çok ağır hasar görebilir; orta ve üstü hasar beklenen bina sayısı yaklaşık 7.954. Kitapçığa göre ağır ve çok ağır hasarlı binalar onarılamayacak durumda olabilir, orta hasarlı binalarda da yıkıp yeniden yapmak çoğunlukla daha uygundur.

Mahalle sayıları kısmen mahallelerin büyüklüğünü de yansıtır. Gece senaryosunda kitapçık ilçe genelinde yaklaşık 1.633 can kaybı ve 61.199 hanelik geçici barınma ihtiyacı öngörüyor. Tablo bir mahalle tahminidir; tek bir binanın riskli olup olmadığını lisanslı kuruluşun yapacağı riskli yapı tespiti belirler (6306 sayılı Kanun md. 3/1).

Yüksek hasar tahmininin arkasındaki yapı stoku

Kitapçığa göre ilçedeki binaların yüzde 66'sı (15.483 bina) 1980–2000 arasında yapılmış. Kitapçık bu dönemi, 1975 deprem yönetmeliğine göre tasarlandığı varsayılan binalar olarak sınıflandırıyor. Binaların yüzde 76'sı 1–4 katlı, yüzde 97'si betonarme. Yani Bahçelievler'in riski tarihi yığma yapılardan değil, yoğun ve hızlı yapılaşma döneminde yapılmış az katlı betonarme apartmanlardan geliyor.

Bu binaların çoğu küçük parsellerde durur. Tek başına yeniden yapıldığında otopark, çekme mesafesi ve güncel yönetmelik şartları yüzünden mevcut toplam alan korunamayabilir. Malikler arasındaki pazarlık da çoğu zaman tam bu noktada tıkanır.

Belediyenin dönüşüm uygulaması

Bahçelievler Belediyesi bünyesinde bir kentsel dönüşüm müdürlüğü ve mahallelerde irtibat büroları kuruldu. Belediye başkanının Ocak 2026'da DHA'ya yaptığı açıklamaya göre ilçede 2024'te 416, 2025'te 1.087 bina yıkıldı; verilen yapı ruhsatı sayısı aynı dönemde 304'ten 641'e çıktı. Aynı açıklamada, plan notlarıyla parsel birleştirmelerinde yüzde 15–25 arasında artış sağlandığı ve 600 metrekarelik birleşime yüzde 15 bonus tanındığı belirtildi.

Bu teşvikin pratik anlamı şudur: Komşu parselle birleşen bina hem otopark sorununu çözebilir hem de tek başına alamayacağı ek bir hak elde edebilir. Ancak bonusun sizin parselinize uygulanıp uygulanmayacağını basın açıklaması değil, parselin tabi olduğu plan notu ve imar durumu belirler. Birleşme pazarlığına başlamadan önce imar durumunu hem tek parsel hem birleşik parsel için belediyeden yazılı olarak alın.

Birleşme kararı ve salt çoğunluk

Şubat 2023'te belediyenin kentsel dönüşüm biriminden basına yansıyan açıklamada, ada bazlı dönüşüm için maliklerin üçte ikisinin uzlaşmasının gerektiği, bu sağlanamazsa sürecin ilerlemediği söylenmişti. Bu çerçeve, Kasım 2023'te yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanunla değişti. Bugün riskli yapının bulunduğu parselde; parsellerin birleştirilmesine, imar adası bazında uygulamaya, kat karşılığı sözleşmeye ve pay satışına hisseleri oranında salt çoğunlukla karar verilir (6306 md. 6/1). Kanun'un bu kararlara ilişkin genel çerçevesini kardeş girişimimiz BinaBina'nın 6306 sayılı Kanun yazısında da bulabilirsiniz.

Komşu parsellerle birlikte dönüşümde tipik sıra şöyledir:

1. Tespit: Her parseldeki bina için riskli yapı tespiti yaptırılır. Başvuruyu malikler veya kanuni temsilcileri yapar, masraf maliklere aittir; rapora tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir (md. 3).
2. İmar ve fizibilite: Birleşik parselde plan notu, otopark ve kat adedi netleştirilir; maliklere tek parsel ve birleşik parsel senaryoları yan yana gösterilir.
3. Toplantı ve karar: Karar her parselde, o parselin maliklerinin hisseleri oranında salt çoğunluğuyla alınır. Çağrının ve tutanağın usulüne uygun ve ispatlanabilir olması, sonradan çıkacak itirazlarda belirleyicidir.
4. Katılmayanlar: Karar ve teklif noter aracılığıyla veya muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirilir. Anlaşmayanların payları, rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır.
5. Tahliye: İdarenin yıkım için verdiği süre 90 günü aşamaz (md. 5/3); taşınma planı bu süreye göre yapılmalıdır.

Bahçelievler'de sık yapılan hatalar

• Eski bir güçlendirme belgesine güvenmek: Bahçelievler Mahallesi'ndeki Basın Sitesi A Blok, 80 daire ve 12 dükkandan oluşan 11 katlı bir binaydı. Basına yansıyan bilgilere göre binaya 2000'de güçlendirme ruhsatı verilmişti, 2019'da ise 6306 kapsamında riskli yapı olarak boşaltıldı. Geçmişteki bir ruhsat veya onarım, bugünkü tespitin yerini tutmaz.
• Birleşmeyi süresiz beklemek: Komşu parsel karar veremiyorsa bekleme süresini baştan konuşun. Birleşme gerçekleşmezse parselin tek başına nasıl ilerleyeceği de hazır olmalıdır.
• Dükkan maliklerini sona bırakmak: Ana cadde üzerindeki binalarda zemin kat dükkanlarının beklentisi konut maliklerinden farklıdır; dükkanın cephesi ve yeni projedeki konumu pazarlığın ana konusudur. Dükkan maliklerinin payı ve yeni projedeki yeri en başta konuşulmalıdır.
• Tapu ile mevcut durumu karşılaştırmamak: Sonradan eklenmiş bir kat, çatı katı veya kapatılmış balkon tapuda bağımsız bölüm ya da alan olarak görünmüyorsa yeni projede hak olarak karşılık bulmayabilir. Bu fark, sözleşmeden önce malikler arasında açıkça konuşulmalıdır.

Destekler

Belediyenin Ocak 2026 açıklamasına göre ilçede 2024–2025'te 5.781 bağımsız bölüm Yarısı Bizden kampanyasına dahil oldu. Program 11902 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla 31.12.2027'ye uzatıldı. Basına yansıyan güncel tutarlara göre konutta bağımsız bölüm başına toplam destek 1.875.000 TL'dir; başvurudan önce koşulları doğrulayın. Ayrıntılar için Yarısı Bizden sayfamıza ve kira yardımı sayfamıza bakabilirsiniz.

Boşaltma döneminde ve yeni binada yönetimin yapması gerekenleri Bahçelievler bina yönetimi sayfamızda ele aldık.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Bahçelievler'de parselin plan notunu, birleşme seçeneklerini ve tapu yapısını karar öncesinde raporluyoruz. Şirket içindeki şehir plancısı, mimar ve avukat ekibimizle malikleri karar toplantısına ve sözleşmeye hazırlıyor, inşaat sürecini takip ediyoruz. Ayrıntılar kentsel dönüşüm hizmetleri sayfamızda.