Bahçelievler'de Apartman Yönetimi: Eski Binadan Dönüşüme ve Yeni Binaya

Bahçelievler'de bina yönetimi, aynı sokakta hem henüz dönüşmemiş yaşlı apartmanları hem de yeni teslim edilmiş binaları işletmek demektir. Temmuz 2025'te basına yansıyan verilere göre o yıl İstanbul genelinde dönüştürülen 9.521 bağımsız bölümün 2.125'i Bahçelievler'deydi. Bu tempo yönetimin işini üç evreye ayırıyor: eski apartmanı işletmek, dönüşüm için boşaltılan binayı yıkıma kadar güvenli tutmak ve yeni binada yönetimi sıfırdan kurmak.

Bahçelievler'in apartman stoku

İBB'nin Haziran 2020 tarihli Bahçelievler kitapçığında 23.276 bina analiz edildi:

Binaların yüzde 97'si betonarme, yalnızca 591'i yığma. Tipik Bahçelievler binası, 1980–2000 arasında yapılmış, kapıcısı ve asansörü çoğu zaman olmayan, az katlı bir apartmandır. İlçedeki 314 yüksek bina ise asansör, hidrofor ve personel gideriyle bambaşka bir yönetim yükü taşır.

2024'te yayımlanan bir akademik çalışma, ilçenin 1950'lerdeki göçle Yenibosna ve Kocasinan köyleri çevresinde, E-5 karayolu ve fabrikaların etkisiyle büyük ölçüde plansız büyüdüğünü, bugünkü Bahçelievler Mahallesi'nin ise Henri Prost planıyla geliştiğini aktarıyor. Bu fark yönetimde de görülür: plansız dokuda tapu ve proje belgeleri daha sık eksik çıkar.

Eski apartmanda belge ve mülkiyet sorunları

Bahçelievler'de yönetimini devraldığımız eski binalarda ilk iş, mülkiyet yapısını netleştirmektir. Sık karşılaştığımız üç durum var:

• Kat irtifakında kalmış bina: Yapı tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılıyorsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile yönetimde Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanır (634 sayılı KMK md. 17). Sekiz ve üzeri bağımsız bölüm varsa yönetici atanması zorunludur (md. 34).
• Tek parselde birden fazla bina: Belediyenin Temmuz 2025'te Cumhuriyet Mahallesi'nde yıktığı bir parselde yaklaşık 21 bina, 69 bağımsız bölüm ve 104 malik bulunuyordu. Kat mülkiyeti kurulmamış böyle parsellerde ilişkiler paylı mülkiyet hükümlerine göre yürür; giderlerin ve ortak alanların paylaşımı için yazılı bir sözleşme şarttır.
• Zemin kat dükkanları: E-5'e ve ana caddelere yakın binalarda zemin katlar çoğu zaman dükkandır. Tapuda mesken olarak kayıtlı bir bölümde dükkan, imalathane veya lokanta açmak kat malikleri kurulunun oybirliğini ister (KMK md. 24). Giderler, aksine anlaşma yoksa kullanım yoğunluğuna değil arsa payına göre paylaşılır (md. 20).

Kapıcısı olmayan az katlı binalarda merdiven temizliği ya maliklerin sırayla üstlendiği bir iştir ya da dışarıdan alınan bir hizmet. Hizmetin kapsamını ve giderin nasıl paylaşılacağını kurul kararında yazmak, en sık komşuluk şikâyetlerinden birini önler.

Dönüşüm kararı alınan binada yönetim

14 Şubat 2020'de Siyavuşpaşa'da, kentsel dönüşüm için yaklaşık bir ay önce boşaltılmış yedi katlı bir bina çöktü. Belediye başkanı boş binaya izinsiz girildiğini açıkladı; yandaki bina hasar gördü ve tedbiren boşaltıldı. Olay, boşaltma ile yıkım arasındaki dönemin de yönetilmesi gereken bir dönem olduğunu gösterdi. Riskli yapı kararından sonra yönetimin kontrol listesi şöyle olmalı:

1. Hesapların kapatılması: Son dönemin gelir-gider hesabı çıkarılır, aidat borçları tasfiye edilir. Onaylı işletme projesi ve kurul kararları, ödenmeyen aidat için icra takibinde belge niteliğindedir (7579 sayılı Kanunla değişik KMK md. 37).
2. Personel ve sözleşmeler: Kapıcı veya temizlik görevlisi varsa iş sözleşmesinin sona ermesi ve hakları önceden hesaplanır. Asansör bakım, temizlik ve sigorta sözleşmeleri tahliye tarihine göre feshedilir.
3. Abonelikler: Ortak alan elektrik ve su abonelikleri kapatılır, asansör devre dışı bırakılır, gaz kesintisi belgelenir.
4. Binanın kapatılması: Son malik çıktığında giriş kapısı, bodrum ve çatı erişimi kilitlenir; bina müteahhide bir tutanakla teslim edilir. Teslim tarihine kadar binanın takibi maliklerde ve yönetimdedir.
5. Kayıtların saklanması: Karar defteri, yönetim planı ve banka kayıtları saklanır. Yeni binanın ilk genel kurulunda bu kayıtlara sık sık ihtiyaç duyulur.

Dönüşümün karar ve plan tarafını Bahçelievler kentsel dönüşüm sayfamızda anlattık.

Yeni binada yönetimi kurmak

Bahçelievler'de dönüşüm hızlandıkça yeni teslim edilen bina sayısı da artıyor. Bu binalarda yönetimin ilk yılı, sonraki yılların düzenini belirler:

• Teslim ve eksik listesi: Ortak alanlar, otopark, çatı ve teknik hacimler için malikler adına bir tespit tutanağı tutulur; eksikler müteahhide yazılı olarak bildirilir. Yapı kullanma izninin alınıp alınmadığı da kontrol edilir. 7579 sayılı Kanunla getirilen, malik başvurusuyla yapılan periyodik yangın güvenliği denetimi yapı kullanma izinli binalar içindir.
• Yönetim planı: Kat irtifakı kurulurken tapuya verilen yönetim planını genellikle müteahhit hazırlar ve bu çoğu zaman bir şablondur. Otopark tahsisi, depolar, teras kullanımı ve işyerlerinin gider payı burada düzenlenmelidir; plan sonradan ancak kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla değişir (KMK md. 28).
• İlk işletme projesi: İşletme projesini genel kurul onaylar. Onaylı proje yoksa yöneticinin hazırladığı geçici proje en geç 3 ay içinde onaylanmalıdır (KMK md. 37).
• Teknik sistemler: Asansör, hidrofor, otopark kapısı ve yangın sistemleri için bakım sözleşmeleri yapılır; garanti süreleri bir listede toplanır. Asansörün yıllık kontrolünü asansör periyodik kontrol yazımızda anlattık.

Parsel birleşmesiyle yapılan binalarda birkaç eski apartmanın malikleri ilk kez aynı yönetim altında buluşur. Bu binalarda en sık tartışma otopark yerlerinin paylaşımıdır; tahsis yönetim planında açıkça yazılı değilse otopark tüm maliklerin ortak kullanımındadır. Yönetim planının nasıl yazılması gerektiğini yönetim planı yazımızda ele aldık.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Bahçelievler'de eski binalarda mülkiyet ve belge durumunu netleştiriyor, dönüşüm kararı alınan binada hesap kapanışından teslime kadar yönetimi yürütüyor, yeni binada yönetim planı, ilk genel kurul ve bakım düzenini kuruyoruz. Aidat takibi, kapıcı bordrosu ve 3 aylık mali raporlama da hizmetimizin parçası. Ayrıntılar bina, site ve tesis yönetimi sayfamızda.