Başakşehir'de Kentsel Dönüşüm: Ziya Gökalp, Şahintepe ve Güvercintepe'de Risk ve Süreç

Başakşehir, 2008'de Küçükçekmece, Esenler ve Büyükçekmece'den ayrılarak kurulmuş genç bir ilçe. Yapı stoku da iki farklı karakter taşır: planlı toplu konut alanlarında yüksek bloklar, diğer mahallelerde ise 1980–2000 arasında yapılmış az katlı binalar. Kentsel dönüşümde atılacak adım bu ayrıma göre değişir. Bu sayfa, İBB senaryosundaki mahalle tablosunu, Ziya Gökalp'teki rezerv yapı alanı kararlarını ve tek bir apartmanın izleyeceği yolu anlatıyor.

İBB senaryosu: hasarın üçte ikisi üç mahallede

İBB'nin 2020 tarihli Başakşehir kitapçığına göre 7,5 büyüklüğündeki senaryo depreminde 25.791 binanın ortalama yüzde 62'si hasarsız kalıyor. 115 binada çok ağır, 575 binada ağır, 2.977 binada orta hasar tahmin ediliyor; orta ve üstü toplam 3.667 bina, yani yaklaşık yüzde 14. Mahalle dağılımı belirgin biçimde dengesiz:

Ziya Gökalp, Şahintepe ve Güvercintepe birlikte 2.453 binayla ilçedeki orta ve üstü hasar tahmininin yaklaşık üçte ikisini oluşturuyor. Kitapçığa göre binaların yüzde 82'si 1–4 katlı, yüzde 53'ü (13.620 bina) 1980–2000 arasında yapılmış; 1980 öncesine ait bina sayısı 814. Kitapçık, risk azaltmada önceliğin 2000 ve öncesinde yapılmış binalara verilmesini ve uygulamanın en azından ada bazında planlanmasını öneriyor. Senaryo gece gerçekleşirse ilçede ortalama 71 can kaybı ve 13.397 hanelik acil barınma ihtiyacı tahmin ediliyor.

Ziya Gökalp'te rezerv yapı alanları ve belediye projeleri

Hasar tahmininin en yüksek olduğu Ziya Gökalp'te dönüşümün bir bölümü rezerv yapı alanı kararlarıyla yürüyor. Bakanlığın İstanbul İl Müdürlüğü duyurularına göre:

• Mahallede 17.01.2020 tarihli ve 14542 sayılı Makam Oluru ile rezerv yapı alanı ilan edilen bir alanda, 6230 parsele ilişkin nazım ve uygulama imar planı değişiklikleri 23.05.2024'te re'sen onaylandı.
• 22.08.2024 tarihli ve 97570 sayılı Makam Oluru ile belirlenen rezerv yapı alanının 2. etabı için Başakşehir Belediyesi'nin hazırladığı revizyon planları 19.09.2025'te onaylandı ve 29.09.2025'ten itibaren 15 gün askıya çıktı.

Başakşehir Belediyesi'nin 10.04.2025 tarihli açıklamasına göre Ziya Gökalp'te "Yuvam Başakşehir" projesinin ilk etabında 6 blokta 437 bağımsız bölümün kaba inşaatı tamamlandı; Güvercintepe ve Şahintepe'de de hak sahiplerine teslim edilen projeler var. Belediye, ilçedeki riskli bina oranının 2009'daki yüzde 50'den yüzde 12'ye indiğini açıklıyor; bu oran belediyenin kendi değerlendirmesidir.

Rezerv yapı alanında karar etap veya ada bazında, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır; anlaşmayanların payları açık artırmayla satılamazsa Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından alınabilir (6306 md. 6/1). Parselinizin bir rezerv alan sınırında kalıp kalmadığını İl Müdürlüğü'nden yazılı olarak teyit edin; ilan edilmiş alanlar için kentsel dönüşüm alanları sayfamıza bakabilirsiniz.

Yüksek bloklar: önce performans, sonra karar

Kitapçığa göre ilçede 9–19 katlı 2.286 bina ve tünel kalıp sistemle yapılmış 1.466 bina var; binaların yüzde 44'ü 2000 sonrasına ait. Bu binalarda kentsel dönüşüm kararı, eski az katlı binalardaki kadar kendiliğinden gelmez. Kitapçık yüksek binaların tekil olarak incelenmesini; giydirme cephe, asma tavan, mekanik ve elektrik donanımı gibi yapısal olmayan unsurların da değerlendirilmesini öneriyor.

Bu bloklarda pratik sıra şöyledir: önce onaylı statik proje ve zemin etüdü arşivden çıkarılır, ardından bina performansının değerlendirilmesi istenir. Sonuç güçlendirmeyi işaret ediyorsa, riskli alan ve rezerv yapı alanı dışındaki yapılar için Başkanlıkça güçlendirme kredisi verilebilir (6306 md. 6/8). İBB'nin kira desteği de Mart 2026'dan bu yana güçlendirme ruhsatı alan binaları kapsıyor; güncel koşullar için kira yardımı sayfamıza bakın.

Tek bina dönüşümü: ruhsattaki haklar ve sözleşme

Rezerv alan dışındaki bir apartmanda süreç, maliklerin lisanslı kuruluşa başvurusuyla başlar; masrafı maliklere aittir (md. 3/1). Tespit tutanağı binaya asılır, e-Devlet'ten bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir; itiraz için tebliğden itibaren 15 gün vardır.

İBB, Bahçeşehir 1. ve 2. Kısım, Başak, Başakşehir ve Ziya Gökalp'i kapsayan nazım planlara riskli yapılara ilişkin plan notu işlendiğini yayımlıyor. Bu nota göre riskli yapıda toplam inşaat alanı, onaylı ruhsat veya yapı kullanma izin belgesindeki alan esas alınarak hesaplanır; yapı kayıt belgesine konu alanlar hak oluşturmaz ve plandaki yol ve donatı terkleri yapılmadan uygulama yapılamaz. Yeni bloktaki daire sayısını konuşmadan önce bu hesabı yaptırmak, pazarlığı gerçekçi bir zemine oturtur.

Sözleşmede teslim süresi, gecikme cezası, teminat ve kira yardımının kime ödeneceği açıkça yazılmalıdır. Kardeş girişimimiz BinaBina'nın kat karşılığı inşaat sözleşmesi rehberi bu maddeleri tek tek ele alıyor.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Başakşehir'de parselin rezerv alan durumunu, ruhsat ve iskândaki haklarını ve yüksek bloklarda güçlendirme ile yeniden yapım seçeneklerini, İstanbul genelinde çalışan şehir plancısı, mimar ve avukat ekibimizle karşılaştırmalı olarak raporluyoruz. Ayrıntılar kentsel dönüşüm hizmetleri sayfamızda; dönüşüme kadar sitenin yönetimi için Başakşehir bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.