Başakşehir'de Site ve Bina Yönetimi: Toplu Yapılar, Tünel Kalıp Bloklar ve Yüksek Binalar

Başakşehir'de bina yönetimi denince çoğu zaman tek bir apartman değil, onlarca blok, açık ve kapalı otopark, sosyal tesis ve peyzaj alanından oluşan siteler akla gelir. Bahçeşehir ve Başakşehir'in planlı konut alanları ile 2000 sonrasında yapılan toplu konutlar, yönetimi Kat Mülkiyeti Kanunu'nun toplu yapı hükümlerine taşır. Aynı ilçede az katlı apartmanların ağırlıkta olduğu mahalleler de var. Bu sayfa her iki yapı tipinde yönetimin dikkat etmesi gerekenleri anlatıyor.

Rakamlarla Başakşehir'in bina stoku

İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü'nün 2020 tarihli Başakşehir kitapçığında 25.791 bina analiz edildi:

Tablodan çıkan sonuç şu: bina sayısının büyük kısmını az katlı yapılar oluştursa da sakinlerin önemli bir bölümü, sayıca az ama çok daireli yüksek bloklarda yaşıyor. Asansör, hidrofor, jeneratör, yangın sistemleri ve otopark havalandırması gibi kalemler bu bloklarda bütçenin ana gövdesidir.

Toplu yapıda karar düzeni: blok, ada ve site

Bir veya birden çok parsel üzerinde, onaylı bir yerleşim planına göre yapılmış ve altyapı, ortak alan ve sosyal tesisleri birbirine bağlı yapılar toplu yapı sayılır (KMK md. 66). Bu sitelerde kararlar üç kademede alınır:

• Blok kat malikleri kurulu: Yalnız o bloğa ait ortak yerler ve sorunlar (KMK md. 69). Bir bloğun çatı onarımı veya asansör yenilemesi burada karara bağlanır.
• Temsilciler kurulu: Blok ve adaların temsilcilerinden oluşur; sitenin ortak tesis ve hizmetlerine ilişkin kararları alır.
• Yönetim planı değişikliği: 7579 sayılı Kanun'la toplu yapılarda temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettiği bağımsız bölümlerin üçte ikisinin oyu yeterli hâle geldi (KMK md. 70). Tek binada ise beşte dört kuralı sürüyor (md. 28).

Sık karşılaştığımız sorun, sosyal tesis, havuz veya otopark gibi ortak tesislerin giderinin kullanım alışkanlığına göre değil, yönetim planına göre paylaşılması gerektiğinin unutulmasıdır. Aksine hüküm yoksa ortak tesislerin işletme gideri arsa payı oranında paylaşılır ve malik kullanmadığını ileri sürerek ödemekten kaçınamaz (KMK md. 20). Kuralları değiştirmek isteyen siteler için yönetim planı yazımızı öneririz.

Tünel kalıp bloklarda tadilat: perde duvara dokunulmaz

Tünel kalıp binalarda daireleri ayıran ve çevreleyen beton duvarlar, taşıyıcı sistemin kendisidir. Mutfak açmak, iki odayı birleştirmek veya kapı genişletmek için bu duvarlarda yapılan kesme ve delme, yalnız o daireyi değil bütün bloğu etkiler. Kat maliki kendi bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım ve değişiklik yapamaz (KMK md. 19).

Yönetimin uygulayabileceği basit bir düzen:

1. Yönetim planına, iç tadilatların başlamadan önce yönetime yazılı bildirilmesi kuralını ekleyin.
2. Bildirimle birlikte işin kapsamını gösteren kısa bir açıklama ve gerekiyorsa inşaat mühendisi görüşü isteyin.
3. Tadilat sırasında yapı malzemesi ve moloz taşıma saatlerini, asansör koruma önlemlerini önceden yazılı hâle getirin.
4. Onaylı statik projeyi yönetim arşivinde saklayın; bir müdahalenin taşıyıcı elemana denk gelip gelmediği ancak bu projeyle anlaşılır.

Yüksek bloklarda teknik işletme

İBB kitapçığı, yüksek binaların deprem etkileri altında tekil olarak incelenmesini ve giydirme cephe, asma tavan, su ve elektrik sistemleri gibi yapısal olmayan unsurlarda oluşabilecek kayıpların da değerlendirilmesini öneriyor. Yönetim açısından bunun karşılığı, bakım takvimine taşıyıcı sistem dışındaki unsurları da eklemektir: cephe kaplamalarının bağlantı kontrolü, tavana asılı tesisat ve ekipmanın sabitlenmesi, su deposu ve hidroforun yerinde sabit olması.

Asansörlerin yıllık periyodik kontrolü ve etiketleri, yüksek bloklarda en sık denetim konusu olan kalemdir; süreç için asansör periyodik kontrol yazımıza bakın. Ayrıca işletme projesi artık kat malikleri genel kurulunda onaylanır; onaylı proje yoksa yöneticinin hazırladığı geçici projede artış, o yılın yeniden değerleme oranını (2026 için yüzde 25,49) aşamaz (KMK md. 37). Çok bloklu sitelerde blok bütçeleri ile site bütçesini ayrı göstermek, genel kurulda itirazları azaltır.

Az katlı apartmanlar ve dönüşüm sürecindeki mahalleler

Kitapçığa göre ilçede 4.760 yığma bina var ve binaların yüzde 82'si 1–4 katlı; bunların bir kısmı site yönetimine bağlı olmayan tek apartmanlardır. Bu binalarda sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması zorunludur (KMK md. 34); daha küçük binalarda da gider paylaşımını ve bakım kararlarını yazılı tutmak, ileride dönüşüm görüşmelerinde malikler arasındaki güveni artırır.

Ziya Gökalp, Şahintepe ve Güvercintepe'de belediye projeleri ve rezerv yapı alanı kararları sürerken birçok bina, yıkım takvimi belli olmadan yönetilmeye devam ediyor. Bu dönemde büyük yatırımları erteleyip zorunlu bakım ve güvenlik işlerine odaklanmak, tahliyeye kadar aidat ve abonelik borçlarını kapatmak ve ortak alan demirbaşlarının listesini çıkarmak gerekir. Riskler ve süreç için Başakşehir kentsel dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Başakşehir'deki çok bloklu sitelerde blok ve site bütçelerinin ayrıştırılması, yönetim planı güncellemesi, teknik işletme takvimi ve tadilat onay düzenini profesyonel yönetim hizmetimiz kapsamında kuruyoruz. Hizmet kapsamı bina, site ve tesis yönetimi sayfamızda.