Bayrampaşa'da Kentsel Dönüşüm: İsmetpaşa Rezerv Alanı ve Yığma Binalar

Bayrampaşa'da kentsel dönüşüm, 9,54 km²'lik bir alanda 274 bini aşan nüfusun yaşadığı, İstanbul'un en yoğun ilçelerinden birinde yürüyor. İlçenin dönüşüm gündemi iki başlıkta toplanıyor: İsmetpaşa Mahallesi'nde İBB'nin yürüttüğü alan bazlı proje ve ilçe geneline yayılmış, çoğu az katlı yığma binalar. Bu sayfada önce İBB senaryosunu, sonra İsmetpaşa'daki süreci ve yığma bir binada dönüşüm kararının nasıl verileceğini anlatıyoruz.

İBB senaryosunda Bayrampaşa

İBB'nin Haziran 2020 tarihli Bayrampaşa kitapçığı 11 mahallede 20.952 binayı analiz ediyor. Mw 7,5 senaryo depreminde binaların yüzde 37'sinin hasarsız kalması, yüzde 19'unun orta, yüzde 6'sının ağır, yüzde 3'ünün çok ağır hasar görmesi bekleniyor; orta ve üstü hasar beklenen bina sayısı yaklaşık 5.855. Gece senaryosunda ortalama 520 civarında can kaybı tahmin ediliyor.

Muratpaşa, çok ağır hasar tahmininde ilçenin açık ara önünde: ilçe toplamının yaklaşık beşte biri bu mahallede. En düşük tahmin Cevatpaşa'da. Kitapçık, binaların yüzde 88'inin 2000 ve öncesinde yapıldığını ve risk azaltma eylemlerinin tekil yapı yerine en azından ada ölçeğinde planlanması gerektiğini belirtiyor.

Yığma binalar: Bayrampaşa'nın ayırt edici yanı

Kitapçığa göre Bayrampaşa'daki binaların 4.626'sı (yüzde 22) yığma, 16.251'i (yüzde 77,5) betonarme. Binaların yüzde 40'ı 1980 öncesinde yapılmış; yüzde 51'i 1–4, yüzde 48,7'si 5–8 katlı. Komşu ilçelerin kitapçıklarında yığma oranı Zeytinburnu'nda yüzde 7, Güngören'de yüzde 3,5; Bayrampaşa bu açıdan belirgin biçimde ayrışıyor.

Yığma bir binanın dönüşüm süreci betonarme apartmanla aynı adımlardan geçer, ancak birkaç noktada farklılaşır:

• Tespit: Riskli yapı tespitini, masrafı maliklere ait olmak üzere Başkanlıkça lisanslandırılmış kuruluş yapar (6306 md. 3/1). Yığma ve betonarme yapılar için tespit yöntemleri farklıdır; başvuru öncesinde kuruluşa binanın taşıyıcı sistemini, varsa sonradan eklenen betonarme katları ve yapılan tadilatları eksiksiz bildirmek gerekir.
• Kat ve alan: Az katlı yığma binaların bulunduğu parsellerde yeni projede elde edilecek alan, mevcut alandan fazla da olabilir, az da. Bunu belirleyen tek belge imar durumudur.
• Sonradan eklenen katlar: Yığma bir zemin kat üzerine betonarme katlar eklenmiş karma yapılar, tapuda ve projede farklı görünebilir. Tapu, ruhsat ve fiilî durum arasındaki farklar, paylaşım oranı konuşulmadan önce listelenmelidir.

Tespit sürecinin adımlarını ve maliklerin itiraz hakkını kardeş girişimimiz BinaBina'nın riskli yapı tespiti rehberi ayrıntılı anlatıyor. Tespit sonucu binaya asılarak ve e-Devlet üzerinden duyurulur, muhtarlıkta da 15 gün ilan edilir; maliklerin itiraz için tebliğden itibaren 15 günü vardır.

İsmetpaşa: eski cezaevi alanından rezerv yapı alanına

İBB Kentsel Dönüşüm Planlama Şube Müdürlüğü'nün yayımladığı bilgilere göre süreç şöyle ilerledi:

Rezerv yapı alanı, 6306 sayılı Kanun'un uygulamalarında kullanılmak üzere Bakanlıkça belirlenen alandır (md. 2/1-c) ve Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilen riskli alandan farklıdır. Ancak karar usulü benzerdir: rezerv yapı alanlarında da karar etap veya ada bazında, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır; anlaşmayan maliklerin payları açık artırmaya çıkarılır (md. 6/1).

İBB Meclisi'nin 1277 sayılı kararıyla İBB'nin yetkili olduğu riskli ve rezerv alanlarda daha yüksek ve daha uzun süreli kira desteği öngörüldü. İsmetpaşa'daki bir malik veya kiracının bu destekten hangi koşulla yararlanacağını, kendi parseli için İBB'den yazılı olarak sorması gerekir. Güncel tutarlar için kira yardımı sayfamıza bakabilirsiniz.

Plan notu ve imar durumu

İBB, 21.03.2003 onaylı 1/5000 ölçekli Bayrampaşa Revizyon Nazım İmar Planı'nda riskli yapılara ilişkin bir plan notu değişikliği yaptığını duyurdu; plan ilçenin 11 mahallesinin tamamını kapsıyor. Bu notun parselinizdeki yapılaşma koşullarına etkisi, ancak belediyeden alınacak güncel imar durumu belgesiyle anlaşılır. Müteahhitlerden teklif istemeden önce bu belgeyi almak, tekliflerin aynı varsayıma dayanmasını sağlar.

Bayrampaşa'da sık yapılan hatalar

• İsmetpaşa'da tek başına sözleşme yapmak: Rezerv yapı alanında uygulamayı İBB yürütüyor; alan içindeki bir binanın ayrı bir müteahhitle anlaşması projeyle çelişebilir.
• Yığma binayı "nasılsa riskli" diye tespit etmeden konuşmak: Karar ve destekler riskli yapı tespitine bağlıdır; tahmin değil, rapor gerekir.
• Destek şartlarını sonradan öğrenmek: İBB'nin 1277 sayılı kararla belirlenen kira desteği, binanın hızlı taramada D veya E sınıfında çıkması gibi şartlara bağlı. Hangi belgenin ne zaman isteneceği, tahliye takviminden önce öğrenilmelidir.
• Uzlaşma görüşmesine belgesiz gitmek: Alan uygulamalarında hak sahipliği tapu kaydına göre belirlenir. Mirasçılık belgesi alınmamış veya intikali yapılmamış paylar görüşmeleri uzatır.
• Boşaltma süresini hafife almak: Riskli yapının boşaltılması ve yıktırılması için verilecek süre 90 günü aşamaz (md. 5/3). Yaşlı ve kiracı ağırlıklı yığma binalarda taşınma planı önceden yapılmalıdır.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Bayrampaşa'da parselin İsmetpaşa rezerv alanıyla ilişkisini, imar durumunu, tapu ile fiilî durum arasındaki farkları ekibimizdeki şehir plancısı, mimar ve avukatla birlikte raporluyoruz. Ayrıntılar kentsel dönüşüm hizmetleri sayfamızda; yığma binaların günlük bakımı için Bayrampaşa bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.