Bayrampaşa'da Bina Yönetimi: Yığma Yapılar, Küçük Apartmanlar ve Rezerv Alanda Bekleyen Binalar

Bayrampaşa'da bina yönetimi denince akla gelen tablo, yüksek bloklu siteler değil; yaşlı, az katlı ve çoğu zaman yığma yapılardır. İlçede 9 kat ve üzeri yalnızca 77 bina var. Bu binaların çoğunda profesyonel bir yönetim bulunmaz; işler komşulardan birinin gönüllü yöneticiliğiyle yürür. Bu sayfa, Bayrampaşa'nın yapı stokunun yönetime getirdiği özel yükleri ve İsmetpaşa'daki rezerv alanda bekleyen binaların durumunu ele alıyor.

Bayrampaşa'nın yapı stoku

Kaynak: İBB Bayrampaşa kitapçığı (2020). 2000 sonrası yapılmış binaların payı yalnızca yüzde 11; yani ilçedeki binaların büyük çoğunluğu güncel deprem yönetmeliklerinden önceki dönemin ürünü. Yönetimin bütçesi bu yüzden yenilemekten çok, mevcut binayı güvenli tutmaya harcanır.

Yığma binada bakım ve tadilat

Yığma binada duvarlar yalnızca bölme değil, binayı taşıyan sistemin kendisidir. Bir dairede mutfağı salona açmak için duvar kaldırmak, pencereyi genişletmek veya dükkân vitrini için zemin kat duvarını kesmek, bütün binanın güvenliğini etkiler. Kat Mülkiyeti Kanunu bu konuda açıktır: kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz; ortak yerlerde inşaat ve onarım için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir (KMK md. 19). Bu yükümlülükler kiracılar için de geçerlidir (md. 18).

Yönetimin yapabileceği somut adımlar:

• Yönetim planına, duvar, döşeme veya cepheye dokunan her işin başlamadan önce yönetime yazılı bildirilmesi ve bir mühendis görüşü alınması kuralını ekleyin.
• Dairede kırım sesi duyulduğunda işi durdurmak için yazılı uyarı yapın; uyarıya rağmen devam eden müdahale için kat malikleri kurulu kararıyla hukuki yola başvurulabilir.
• Yığma binalarda çatı akıntısı, baca çevresindeki çatlaklar ve bodrumdaki nem, taşıyıcı duvarları zamanla zayıflatır. Yağmur suyu olukları ve temel çevresindeki drenaj her sonbahar kontrol edilmelidir.
• Duvarlarda yeni oluşan çapraz çatlakları tarih ve fotoğrafla kayda geçirin. Bu kayıt, ileride riskli yapı tespiti yaptırıldığında da işe yarar.

Sekiz daireden küçük binalar: yönetim yine de gerekli

Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması zorunludur (KMK md. 34). Daha küçük binalarda yönetici seçmek zorunlu değildir, ancak bu binaların da ortak giderleri, sigortası ve bakımı vardır. Yönetici olmayan binada kararların kim tarafından uygulanacağı belirsiz kalır; en sık sonuç, çatı onarımının yıllarca ertelenmesidir.

Küçük apartmanlarda pratik bir düzen kurmak için yılda bir kez toplanıp kararları karar defterine yazmak, ortak giderler için tek bir banka hesabı açmak ve bir malike yazılı yetki vermek çoğu zaman yeterlidir. Yönetim planı yoksa veya eskiyse, gider paylaşımını ve ortak alan kullanımını netleştiren bir plan için yönetim planı yazımıza bakabilirsiniz.

Kiracılı binalarda aidat

Yoğun nüfuslu ve eski binaların çok olduğu ilçelerde kiracı oranı yüksek binalar yaygındır. Kat malikinin aidat ve gecikme tazminatı borcundan bağımsız bölümde kira sözleşmesine dayanarak oturan kişi de müteselsilen sorumludur; ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK md. 22). Borç bu yolla da tahsil edilemezse, mahkemece tespit edilen borç için bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tescil ettirilebilir.

Uygulamada en sık sorun, ev sahibinin aidatı kiraya dâhil ettiğini söylediği, kiracının ise aidatı ödemediği durumlardır. Yönetimin her bağımsız bölüm için malikin ve fiilen oturanın iletişim bilgisini ayrı tutması, tahsilatı kolaylaştırır.

Sigorta: zorunlu deprem sigortası ve bina poliçesi

Yaşlı binalarda sigorta çoğu zaman ihmal edilen bir kalemdir. Zorunlu deprem sigortası (DASK) her bağımsız bölüm için ayrı yapılır ve malikin yükümlülüğüdür; yönetim bunu toplu olarak yaptırmak zorunda değildir, ancak poliçe yenileme tarihlerini hatırlatmak işini kolaylaştırır. Ortak alanları, çatıyı ve tesisatı kapsayan bir bina poliçesi ise ayrı bir karardır; anagayrimenkulün sigorta primleri, aksine anlaşma yoksa arsa payı oranında paylaşılır (KMK md. 20).

Yığma binalarda poliçe yapılırken yapı türünün ve yapım yılının doğru beyan edilmesi önemlidir. Yanlış beyan, hasar anında tazminatın azaltılmasına yol açabilir. Su basması ve boru patlaması teminatı, bodrumunda nem sorunu olan eski binalarda ayrıca değerlendirilmelidir.

İsmetpaşa rezerv alanında bekleyen binalar

İsmetpaşa Mahallesi'nin 7,68 hektarlık bölümü 18.12.2023'te rezerv yapı alanı belirlendi ve uygulama yetkisi İBB'ye devredildi. Alandaki binalar etaplar hâlinde boşaltılacağı için bazı apartmanlarda daireler boşalırken diğerlerinde hayat sürer. Boşalan dairelerin malikleri ortak giderlerden kurtulmaz; malik, kullanmadığını ileri sürerek gider payını ödemekten kaçınamaz (KMK md. 20).

Bu binalarda büyük bir yenileme harcaması yerine güvenlik için zorunlu işlere, örneğin çatı, elektrik panosu ve merdiven aydınlatmasına öncelik vermek mantıklıdır. Boşalan dairelerin kapı ve pencerelerinin kapatılması, izinsiz girişlerin önlenmesi için yönetimin gündeminde olmalıdır. Alanın planlama durumu için Bayrampaşa kentsel dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Bayrampaşa'daki küçük ve yaşlı apartmanlar için yönetim planını güncelliyor, bakım takvimini kuruyor, aidat ve kiracı takibini yürütüyoruz. Yığma binalarda tadilat taleplerini mimar ekibimizle değerlendiriyoruz; hizmet kapsamı bina, site ve tesis yönetimi sayfasında.