Beşiktaş'ta Kentsel Dönüşüm: Boğaziçi, Sit Alanları ve Zemin

Beşiktaş'ta kentsel dönüşüm, İstanbul'un pek çok ilçesine göre daha düşük bir senaryo hasar oranıyla, ama çok daha karmaşık bir plan rejimiyle yürür. Boğaziçi alanı, kentsel sit alanları ve dere yataklarındaki zayıf zeminler aynı ilçede yan yana bulunur. Bu yüzden Beşiktaş'ta dönüşümün ilk sorusu "bina riskli mi?" değil, "bu parselde ne yapılabilir?" sorusudur.

İBB senaryosunda Beşiktaş

İBB'nin 2020 tarihli Beşiktaş kitapçığına göre 7,5 büyüklüğündeki senaryo depreminde ilçedeki 16.037 binanın ortalama yüzde 72'sinin hasar görmemesi, yüzde 8'inin (yaklaşık 1.304 bina) orta ve üstü hasar görmesi bekleniyor. Kitapçık, yapıların yaklaşık yüzde 78'inin 2000 ve öncesinde yapıldığını ve önceliğin bu yapı grubu olması gerektiğini vurguluyor.

Mahalle bazında en yüksek hasar tahminleri şunlardır:

Levent (0 çok ağır, 1 ağır) ve Kültür gibi mahallelerde tahminler çok daha düşüktür. İlçe genelindeki düşük oran, tek tek binaların güvenli olduğu anlamına gelmez; Beşiktaş'ta da riskli yapıyı ancak lisanslı kuruluşun tespiti belirler.

Zemin: dere yatakları

Beşiktaş Belediyesi'nin Anadolu Ajansı'na aktardığı bilgilere göre ilçede eski dere yataklarında, alüvyon zemin üzerinde kalan üç bölge var ve bu bölgelerde 1999 öncesinde yapılmış tüm yapıların dönüşümü önceliklendiriliyor. Aynı açıklamada son 10 yılda ilçede 603 binanın yıkıldığı ve 642 yeni yapı ruhsatı verildiği belirtiliyor. Binanız vadi tabanında ya da dolgu bir alanda ise zemin etüdü, dönüşüm kararından önce masaya konması gereken ilk belgedir.

Boğaziçi ve sit alanlarında dönüşüm

Beşiktaş'ın kıyı mahalleleri 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu kapsamındaki alanda kalır; ilçede ayrıca kentsel sit alanları vardır. Bu alanlarda dönüşüm şu nedenlerle farklı işler:

• Koruma kurulu görüşü: 2863 ve 5366 sayılı Kanunlar kapsamındaki alanlarda 6306 uygulaması yapılacaksa alanın sit statüsü gözetilerek Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın görüşü alınır (6306 md. 9/3). Tescilli bir yapıda yıkım ve yeniden yapım, olağan riskli yapı sürecinden çok farklıdır.
• Plan eksikliği: Belediyenin açıklamasına göre ilçedeki iki kentsel sit alanında 1/1000 ölçekli uygulama imar planı bulunmuyor ve bu durum dönüşümü güçleştiriyor. Plan yoksa ruhsat aşamasına geçmek mümkün olmayabilir.
• Boğaziçi alanı: Riskli yapı kararı, yeni binanın Boğaziçi mevzuatı ve planlarına göre tasarlanacağı gerçeğini değiştirmez. Mevcut inşaat alanının yeni projede aynen korunacağını varsaymayın; önce parselin hangi Boğaziçi bölgesinde kaldığını ve plan hükümlerini öğrenin. Ayrıntılar için Boğaziçi'nde yapılaşma yazımıza bakabilirsiniz.

Bu kısıtlar, müteahhitlerin teklif verirken temkinli davranmasına ve paylaşım oranlarının ilçenin diğer bölgelerinden farklı çıkmasına yol açar. Malikler açısından bu, beklentileri plan gerçeğine göre baştan ayarlamak demektir. Aynı bilgilerle alınmış birkaç teklifi yan yana görmek bu ayarı kolaylaştırır; kardeş girişimimiz BinaBina, maliklerin binalarını listeleyip müteahhitlerden standart formatta teklif aldığı bir platformdur.

Beşiktaş'ta dönüşüm öncesi kontrol listesi

1. Statü: Parsel Boğaziçi alanında mı, sit alanında mı, bina tescilli mi?
2. Plan: Yürürlükte bir 1/1000 uygulama planı var mı; yoksa plan çalışması hangi aşamada?
3. Zemin: Dere yatağı veya dolgu alanında mı? Varsa önceki zemin etütleri.
4. Tespit: Malikler, masrafı kendilerine ait olmak üzere Başkanlıkça lisanslandırılmış kuruluşa başvurur (md. 3/1). Tespite tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir.
5. Karar: Hisseleri oranında salt çoğunlukla, parsel bazında alınır (md. 6/1). 4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişikliğiyle malik toplantısına çağrının Ek-12 formuyla yapılması ve tutanak tutulması gerekiyor.
6. Seçenekler: Plan kısıtları nedeniyle yeniden yapım ekonomik değilse güçlendirme seçeneği teknik olarak değerlendirilmeli. Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında güçlendirilebilecek yapılara Başkanlıkça kredi verilebilir (md. 6/8).

Sık yapılan hatalar

• Plan durumunu bilmeden tespit yaptırmak: Riskli yapı tespitinden sonra yıkım için en fazla 90 gün süre verilir (md. 5/3). Uygulama planı olmayan bir alanda bina boşaltılıp yıkıldığında, yeni ruhsatın ne zaman alınabileceği belirsiz kalabilir. Tespit kararı verilmeden önce plan takvimi öğrenilmelidir.
• Başka ilçelerdeki paylaşım oranlarını beklemek: Boğaziçi ve sit alanlarındaki yapılaşma sınırları nedeniyle Beşiktaş'ta müteahhit teklifleri farklı çıkar. Komşu ilçedeki bir projenin oranı, sizin parselinize ilişkin bir ölçü değildir.
• Kiracıları geç bilgilendirmek: Kiracı da kira desteğinden yararlanabileceği için tahliye takvimi ve başvuru koşulları kiracılarla erken paylaşılmalıdır.

Kiracılar ve destekler

Beşiktaş'ta kiracı oranı yüksek apartmanlarda kiracının hakları kararın hızını doğrudan etkiler. İBB kira desteği, hızlı taramada D veya E sınıfı çıkan binanın yıkımında kiracıya 12 ay boyunca ayda 10.000 TL (emekli kiracıya 12.000 TL) öngörüyor; ikamet eden malik ise 18 ay boyunca aynı tutarı alıyor. Riskli yapı onayı almış binalar ayrıca 31.12.2027'ye uzatılan Yarısı Bizden yapım yardımına başvurabilir. Koşullar değişebildiği için başvurudan önce kurumların güncel duyurularına bakın; özet için kira yardımı sayfamız.

Dönüşüm öncesinde ve sonrasında binanın günlük yönetimi için Beşiktaş bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Ekibimizdeki şehir plancıları ve mimarlarla Beşiktaş'taki parselin Boğaziçi, sit ve plan durumunu dönüşüm kararından önce raporluyor, malik görüşmelerini bu gerçekçi çerçeveyle yürütüyoruz. Hizmet kapsamımız kentsel dönüşüm hizmetleri sayfasında.