Beşiktaş'ta Bina Yönetimi: Eski Apartmanlar, Boğaziçi ve Sit Alanları

Beşiktaş'ta bina yönetimini zorlaştıran şey bina büyüklüğü değil, yapının yaşı ve bulunduğu yerin koruma statüsüdür. Arnavutköy'den Bebek'e, Ortaköy'den Yıldız'a uzanan kıyı mahallelerinde Boğaziçi mevzuatı, eski merkez mahallelerinde ise sit kararları, en sıradan onarımı bile izin gerektiren bir işe çevirebilir.

Beşiktaş'ın bina stoku: eski ve az katlı

İBB'nin 2020 tarihli Beşiktaş kitapçığında analiz edilen 16.037 binanın yapım yılı ve kat dağılımı şöyledir:

Kitapçık, binaların büyük ölçüde 1–4 katlı olmasını ilçenin en eski yerleşim yerlerinden biri olmasına bağlıyor. Yani Beşiktaş'ta tipik yönetim birimi, az sayıda bağımsız bölümü olan, çoğu zaman 1980 öncesinden kalma bir apartmandır. Öte yandan ilçede 9 ve üzeri katlı 404 bina ve 2000 sonrası yapılmış 3.570 bina da var; bu yeni ve yüksek binaların teknik işletme ihtiyaçları eski apartmanlardan çok farklıdır.

Koruma statüsü olan binada onarım

Beşiktaş'ın kıyı bölümü 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu kapsamındaki Boğaziçi alanında kalır; ilçede ayrıca kentsel sit alanları ve tescilli yapılar bulunur. Yönetim açısından pratik sonuçlar şunlardır:

• Tescilli yapılar ve sit alanları: Korunması gerekli taşınmaz kültür varlıklarında ve sit alanlarında koruma bölge kurulu kararlarına aykırı inşai ve fiziki müdahalede bulunulamaz; esaslı onarım ve tesisat işleri de bu kapsamdadır (2863 sayılı Kanun md. 9). Çatı yenileme, pencere değişikliği veya cephe onarımı bu nedenle önceden kurul kararı gerektirebilir.
• Sit alanındaki tescilsiz binalar: Bina tek başına tescilli olmasa da sit alanında kalıyorsa, uygulama öncesinde koruma amaçlı plan hükümleri ve kurul kararları kontrol edilmelidir.
• Boğaziçi alanı: Boğaziçi alanındaki yapılaşma ve imar uygulamaları 2960 sayılı Kanun ve bu alana özgü planlara tabidir. Cepheyi, çatı siluetini veya bahçe düzenini değiştiren işler öncesinde ilgili idareden görüş alınmalıdır. Kanunun planlama esaslarını Boğaziçi Kanunu yazımızda özetledik.
• Kat malikleri arasında: Hangi statüde olursa olsun, ortak yerlerde inşaat, onarım veya farklı renkte dış boya için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir (634 sayılı KMK md. 19).

Sahada en sık gördüğümüz sorun, izin gerektiren bir onarıma genel kurul kararıyla başlanması ve işin yarıda durdurulmasıdır. Bu durumda hem iş durur hem de yapılan harcama boşa gidebilir. Bu yüzden eski bir Beşiktaş binasında önemli bir onarımdan önce şu sırayı öneriyoruz: binanın tescil ve plan durumunu öğrenmek, gerekiyorsa rölöve ve restorasyon projesi hazırlatmak, izinleri almak, ancak bundan sonra kat malikleri kurulunda bütçe kararı almak.

Kısa süreli kiralama ve karma kullanım

Merkezi konumu nedeniyle Beşiktaş'taki apartmanlarda dairelerin günlük veya haftalık kiraya verilmesi ve konutların büro olarak kullanılması sık tartışma konusudur.

• Konutun 100 günden kısa süreyle turizm amaçlı kiralanması Kültür ve Turizm Bakanlığı iznine bağlıdır ve izin için binadaki tüm kat maliklerinin oybirliği gerekir; sitelerde bu oybirliği yalnızca ilgili bina için aranır (7464 sayılı Kanun).
• Tapuda mesken olarak görünen bir bağımsız bölümde lokanta, dükkan veya imalathane gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle açılabilir; hastane, klinik ve poliklinik ise hiç açılamaz, muayenehaneler bu yasağın dışındadır (KMK md. 24).

İzinsiz kısa süreli kiralama şikâyetlerinde yöneticinin elinde olması gereken şey, giriş çıkış yoğunluğuna dair kişisel kanaat değil, tarihli tutanaklar ve kat malikleri kurulunun yazılı kararıdır. Konunun ayrıntılarını kısa süreli kiralama yazımızda anlattık.

Eski bir Beşiktaş apartmanını devralırken istenecek belgeler

• Tapu kayıtları: Binada kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı kurulu; tapuda tescil veya sit şerhi var mı?
• Yönetim planı: Var mı, en son ne zaman değiştirildi, zemin kattaki işyerleri için özel hüküm içeriyor mu?
• Proje ve izin dosyası: Yapı ruhsatı, varsa yapı kullanma izni, sonradan yapılan çatı katı veya asansör eklerinin izinleri.
• Koruma kurulu yazışmaları: Daha önce yapılmış onarımlar için alınan kurul kararları; bunlar yeni bir başvuruda işi hızlandırır.
• Mali kayıtlar: Son iki yılın karar defteri, işletme defteri ve aidat borç listesi.

Bu belgelerden biri eksikse önce eksik tamamlanmalı, sonra bakım planı yapılmalıdır. Aksi halde yönetici, sonradan izinsiz sayılabilecek bir işin sorumluluğunu üstlenmiş olur.

Beşiktaş'ta yönetim takvimi

1. Yılda bir olağan genel kurul ve onaylı işletme projesi. 7579 sayılı Kanunla onaylı proje yoksa yöneticinin hazırladığı geçici proje en geç 3 ay içinde onaylanmalıdır.
2. Asansör periyodik kontrolü ve eksiklerin takibi; eski binalarda sonradan eklenmiş asansörlerin ruhsat ve proje durumunun kontrolü.
3. Çatı ve yağmur oluklarının kış öncesi kontrolü; eğimli arazideki binalarda bodrum ve istinat duvarlarının drenajı.
4. Yangın tüpleri ve bina yangın ekiplerinin durumu.

Binanız için deprem riski veya yeniden yapım gündemdeyse, Boğaziçi ve sit alanlarındaki dönüşüm kısıtlarını Beşiktaş kentsel dönüşüm sayfamızda ele aldık.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Eski ve koruma statüsündeki binalarda onarım öncesi izin sürecini ve bütçeyi birlikte planlıyor, günlük yönetimi bu takvime göre kuruyoruz. Hizmet kapsamımız için bina, site ve tesis yönetimi sayfasına bakabilirsiniz.