Beykoz'da Kentsel Dönüşüm: Boğaziçi Sınırları, 2B ve Riskli Mahalleler

Beykoz'da kentsel dönüşüm, ilçenin iki farklı yüzünde farklı kurallarla yürür. Boğaz kıyısında ve ona bakan yamaçlarda yeni yapının boyutunu 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu ve Boğaziçi planları belirler. Kavacık, Gümüşsuyu ve Yeni Mahalle gibi iç kesimlerde ise imar planı, tapu ve 2B arazileri öne çıkar. Bu sayfa, İBB senaryosunda riskin nerede yoğunlaştığını ve Beykoz'da dönüşüm kararından önce neyin netleşmesi gerektiğini anlatıyor.

İBB senaryosunda Beykoz

İBB'nin 2020 tarihli Beykoz kitapçığına göre 7,5 büyüklüğündeki senaryo depreminde 51.201 binanın ortalama yüzde 7'sinin (yaklaşık 3.312 bina) orta ve üstü hasar görmesi bekleniyor. İlçe genelinde 113 binada çok ağır, 443 binada ağır, 2.756 binada orta hasar tahmin ediliyor. Kitapçığa göre binaların yaklaşık yüzde 67'si 2000 ve öncesinde yapılmış; yüzde 29,5'i yığma.

En düşük tahmini sayılar Göllü, Kaynarca ve Kılıçlı'da. Kitapçık, risk azaltma eylemlerinin tekil yapı yerine en azından ada bazlı veya bölgesel ölçekte planlanmasını öneriyor. Bu tablo mahalle ölçeğinde bir tahmindir; tek bir binanın riskli olup olmadığını, masrafı maliklere ait olmak üzere lisanslı kuruluşun yapacağı tespit belirler (6306 sayılı Kanun md. 3/1).

Boğaziçi Alanı'nda dönüşüm: yeni bina eskisinden küçük olabilir

Riskli yapı kararı parselin imar haklarını değiştirmez. Boğaziçi Alanı'nda yeni yapı, parselin kaldığı bölgenin kurallarına göre tasarlanır:

Beykoz Belediyesi'nin Ekim 2016'daki açıklamasına göre Boğaziçi Alanı geri görünüm ve etkilenme bölgesi 1/5000 ölçekli nazım planlarının Çiğdem, İncirköy (kısmen) ve Soğuksu (kısmen) mahallelerini kapsayan birinci etabı İBB Meclisi'nce onaylandı. 182 hektarlık alanın tamamı etkilenme bölgesinde kaldığı için konut alanlarında yükseklik 15,50 m, TAKS 0,15 olarak belirlendi. Kalan etapların ve parselinizdeki güncel hakların durumunu imar durumu belgesiyle teyit edin.

Sahada en sık gördüğümüz sorun, mevcut binanın sonradan eklenmiş katlarıyla birlikte yeniden yapılabileceğinin varsayılmasıdır. Boğaziçi'nde mevcut kat alanı yeni projede çoğu zaman karşılanamaz; bu durumda güçlendirme seçeneği de hesaplanmalıdır. Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında güçlendirilebileceği tespit edilen yapılara Başkanlıkça güçlendirme kredisi verilebilir (6306 md. 6/8). Bölgelere göre kuralları Boğaziçi'nde yapılaşma yazımızda ayrıntılı anlattık.

Kavacık, Gümüşsuyu ve çevresi: plan, sit ve 2B

Senaryo hasarının en yüksek olduğu mahallelerin önemli kısmı, ilçenin imar planı tartışmalarının da merkezindedir. Cumhuriyet'in Ocak 2015 haberine göre Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın onaylayıp askıya çıkardığı Beykoz 1. Bölge koruma amaçlı revizyon planları; Gümüşsuyu, İncirköy, Soğuksu, Çubuklu, Kavacık ve Yeni Mahalle'nin bir kısmını, Göztepe ve Rüzgârlıbahçe'nin tamamını kapsıyordu. Aynı habere göre yaklaşık 7 milyon m²'lik plan alanında 2 milyon 333 bin m² 2B arazisi vardı ve merkez mahalleler doğal sit alanında kalıyordu; İBB, plana yoğunluk artışı gerekçesiyle çekince koymuştu.

Bu mahallelerde dönüşüm görüşmelerine başlamadan önce şu sorular yanıtlanmalıdır:

• Tapu: Parsel 2B kökenli mi, tapu tescili tamamlandı mı? 6306 kapsamındaki karar maliklerin hisseleri oranında alındığından, tescili tamamlanmamış paylar karar aşamasında sorun çıkarır (md. 6/1).
• Plan ve statü: Parselde yürürlükte onaylı bir uygulama imar planı var mı; parsel doğal sit sınırında mı? Sit alanlarında uygulama yapılırken Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın görüşü alınır (md. 9/3).
• Mevcut yapı: Binanın ruhsatı ve yapı kullanma izni var mı; sonradan eklenen katlar tapuda bağımsız bölüm olarak görünüyor mu?

Çubuklu riskli alanı

Çubuklu'da iki ayrı riskli alan var. A Bölgesi (yaklaşık 5,9 ha) 9 Nisan 2018'de Bakanlar Kurulu kararıyla riskli alan ilan edildi; uygulama yetkisi 30 Temmuz 2018'de İBB'ye devredildi. İBB'ye göre bu bölgede proje çalışmaları tamamlandı ve hak sahipleriyle ön sözleşmeler imzalandı. B Bölgesi (yaklaşık 14,92 ha) 04.06.2018 tarihli ve 2018/11931 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile ilan edildi; uygulamayı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı yürütüyor. B Bölgesi'nin koruma amaçlı nazım ve uygulama imar planları 8 Şubat 2024'te onaylandı; İmar Kanunu'nun 18. maddesine göre hazırlanan arazi ve arsa düzenlemesi 17 Aralık 2025'te onaylanıp 22 Aralık 2025'te askıya çıktı. Çubuklu, İBB senaryosunda da hasar tahmini en yüksek ikinci mahalle.

Riskli alanda süreç tek bina dönüşümünden farklı işler: karar etap veya ada bazında, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır; açık artırmayla satılamayan payları Başkanlık, İdare veya TOKİ alabilir (6306 md. 6/1). Parselinizin A ya da B Bölgesi'nde kalıp kalmadığını ve muhatabınızın hangi idare olduğunu İBB Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'nden veya Bakanlığın İstanbul İl Müdürlüğü'nden yazılı olarak teyit edin.

Beykoz'da sık yapılan hatalar

1. İmar durumunu almadan müteahhitle görüşmek: Boğaziçi bölgesi ve plan durumu netleşmeden alınan teklifler birbiriyle karşılaştırılamaz. İmar durumu netleştikten sonra alınan teklifler karşılaştırılabilir hâle gelir; kardeş girişimimiz BinaBina'da teklifler standart bir formatta toplanıp yan yana görülebiliyor.
2. Yığma ve ahşap eski yapılarda tescili sormamak: Riskli yapı tespiti, koruma mevzuatını devre dışı bırakmaz; tescil veya sit durumu en başta öğrenilmelidir.
3. Bildirimi eksik yapmak: Karara katılmayan maliklere karar ve teklif noter aracılığıyla veya muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirilir (md. 6/1). Eski ve hisseli parsellerde yurt dışındaki veya ulaşılamayan mirasçılar sık karşılaştığımız bir gecikme nedenidir; tebligat usulü baştan doğru kurulmalıdır.
4. Takvimi plan belirsizliğine rağmen başlatmak: Riskli yapının boşaltılması ve yıktırılması için verilecek süre 90 günü aşamaz (md. 5/3). Ruhsat koşulları belli olmayan bir parselde boşaltma, kiracı ve malikleri belirsiz bir bekleyişe sokar.

Destekler

Kira yardımı ve yapım destekleri, binanın tek başına riskli yapı olarak mı, yoksa Çubuklu gibi bir riskli alan içinde mi dönüştüğüne göre farklılaşır. Güncel tutar ve koşullar için kira yardımı sayfamıza, dönüşümden önce ve sonra site ve bina yönetimi için Beykoz bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Beykoz'da parselin Boğaziçi bölgesini, plan ve tapu durumunu ve tescil kaydını, dönüşüm kararından önce şirket içindeki şehir plancısı, mimar ve avukat ekibimizle raporluyoruz. Maliklerin aynı belgeler üzerinden karar verebilmesi için bilgi dosyası hazırlıyoruz; ayrıntılar kentsel dönüşüm hizmetleri sayfamızda.