Beykoz'da Bina ve Site Yönetimi: Boğaziçi İzinleri, Tescilli Yapılar ve Bahçeli Siteler

Beykoz'da bina yönetimi, çoğunlukla yüksek apartmanların değil; az katlı binaların, villa ve bahçeli konut sitelerinin, Boğaz kıyısındaki eski ve tescilli yapıların yönetimidir. İlçenin Boğaz'a bakan bölümü 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu'na tabi olduğu için, başka ilçelerde sıradan sayılan bir balkon kapatma veya ağaç kesimi burada yıkım kararı ve cezayla sonuçlanabilir. Bu sayfa, Beykoz'daki bina ve site yönetimlerinin bu çerçevede nelere dikkat etmesi gerektiğini anlatıyor.

Beykoz'un yapı stoku yönetim gündemini nasıl belirler?

İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü'nün 2020 tarihli Beykoz kitapçığında 45 mahallede 51.201 bina analiz edildi. Tablo, ilçeyi diğer Boğaz ilçelerinden ayıran bir özelliği de gösteriyor: yığma ve ahşap binaların payı yüksek.

Yönetim açısından bu tablodan üç sonuç çıkıyor. Yığma binalarda sık karşılaştığımız gider kalemleri çatı, dış duvar nemi, temel drenajı ve bahçe istinat duvarlarıdır; bu işler ertelendikçe pahalılaşır. Ahşap yapılarda elektrik tesisatının yenilenmesi ve yangın önlemleri öncelikli kalemdir. Dokuz kat ve üzeri bina ise neredeyse yok; asansör ve merkezi sistem işletmesi, merkez ilçelere göre bütçede daha küçük yer tutar.

Boğaziçi Alanı'nda tadilat: yöneticinin rolü

Boğaziçi Alanı'nda kullanma izni verilmiş yapılar da program dâhilinde denetlenir. Kullanma izninden sonra imar mevzuatına aykırı olarak yapılan değişiklik ve eklentiler yıkılır veya yıktırılır; denetim tutanağı düzenlenirken mal sahibi, yönetici veya kiracının bulunması esastır (2960 sayılı Kanun md. 12, 13). Yani bir malikin kapattığı balkon, açtığı çatı penceresi veya bahçeye koyduğu kalıcı bir yapı, bütün binanın denetim dosyasına girer.

Kat Mülkiyeti Kanunu yöneticiye bu konuda dayanak verir. Kat malikleri anagayrimenkulün mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını korumakla yükümlüdür; ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis veya değişik renkte dış boya için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir (634 sayılı KMK md. 19). Beykoz'daki yönetimlere önerilerimiz:

• Yönetim planına, dış cepheyi, çatıyı veya bahçeyi etkileyen her işin önce yönetime yazılı bildirilmesi kuralını ekleyin.
• Bu işler için ilgili idareden alınmış izin veya ruhsatın bir örneğini isteyin; izin yoksa iş başlamadan yazılı uyarıda bulunun.
• Onaylı projeyi ve yapı kullanma izni belgesini yönetim arşivinde saklayın. Bir aykırılığın ne zaman ve kim tarafından yapıldığını denetimde bu belgeler gösterir.

Yönetim planını değiştirmek tek binada kat maliklerinin beşte dördünün oyunu gerektirir (KMK md. 28). Toplu yapılarda ise temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettiği bağımsız bölümlerin üçte ikisinin oyu yeterlidir (md. 70). Boğaziçi Alanı'nın bölgeleri ve yetkili idareler için 2960 sayılı Kanun yazımıza bakabilirsiniz.

Bahçe, ağaç ve mevsimlik bakım

Boğaziçi Alanı'nda orman sayılmayan koru, çayır, bostan ve benzeri alanlar, özel mülkiyette olsalar bile yeşil alan sayılır. Bu alanlardaki ağaç varlığını yok etmek veya tahrip etmek yasaktır (2960 sayılı Kanun md. 5). Geniş bahçeli sitelerde peyzaj sözleşmesi bu yüzden dikkatle yazılmalıdır:

• Sözleşmede yalnızca bakım budaması tanımlanmalı; kesim, kök kesimi veya ağaç taşıma ayrı bir yazılı talimata bağlanmalıdır.
• Devrilme riski taşıyan ağaçlar için önce uzman raporu alınmalı, işlem ilgili idareye danışılarak yapılmalıdır.
• Otopark, havuz veya bahçe düzenlemesinden önce mevcut ağaçların konumu kayda geçirilmelidir.

Orman sınırına komşu sitelerde yaz öncesi kuru ot temizliği ile yangın dolabı ve hidrant kontrolü; eğimli site yollarında ise sonbaharda rögar, yağmur suyu kanalı ve istinat duvarı kontrolü yıllık bakım takvimine yazılmalıdır. Site içindeki özel yollarda karla mücadele çoğunlukla site bütçesinden karşılanır; tuz, malzeme ve ekip kış gelmeden planlanmalıdır.

Yalı, köşk ve tescilli yapılarda bakım izni

Boğaz kıyısındaki yalı ve köşklerin bir kısmı 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında tescillidir. Bu yapılarda hangi işin kimden izin gerektirdiği, yönetimlerin en çok zorlandığı konudur:

İzin almadan veya izne aykırı tadilat ve tamirat yapanlar ve yaptıranlar için hapis veya adli para cezası öngörülür (2863 md. 65). Öte yandan tapusunda "korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır" kaydı bulunan taşınmazlar, ticari kullanıma ilişkin istisnalar dışında her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır (md. 21). Maliklere koruma, bakım ve onarım için Kültür ve Turizm Bakanlığınca ayni, nakdi ve teknik yardım yapılır (md. 12).

Ahşap bir yalıda küçük bakımın ertelenmesi, sonradan kurul onayı gerektiren kapsamlı bir restorasyona dönüşebilir. Bakım kayıtlarını rölöve ve tarihli fotoğraflarla birlikte tutmak hem izin başvurularını hem de olası denetimleri kolaylaştırır. Ayrıntılar tarihî miras yönetimi sayfamızda.

Villa ve apartmanın bir arada olduğu sitelerde gider paylaşımı

Aynı yönetim planına bağlı villa, ikiz ev ve az katlı apartman bloklarının bir arada bulunduğu siteler, Beykoz'da sık karşılaştığımız bir yapıdır. Bu sitelerde arsa payları birbirinden çok farklıdır; bir giderin eşit mi, arsa payına göre mi paylaşılacağı aidatı doğrudan değiştirir. Aksine anlaşma yoksa kural şudur (KMK md. 20):

• Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit paylaşılır.
• Sigorta, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarımı, yönetici ücreti ve ortak tesislerin işletme giderleri arsa payı oranında paylaşılır.
• Bir malik ortak yer veya tesisi kullanmadığını ileri sürerek payını ödemekten kaçınamaz.

Özel güvenlik şirketi, kamera sistemi veya dışarıdan alınan peyzaj hizmetinin hangi gruba girdiği tartışmaya açıktır. Bu kalemlerin nasıl paylaşılacağını yönetim planında açıkça yazmak, her genel kurulda aynı tartışmayı yaşamayı önler. Yöntemleri aidat hesaplama yazımızda karşılaştırdık. Binanızın deprem riski ve Boğaziçi'nde yeniden yapım koşulları için Beykoz kentsel dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Beykoz'daki site ve binalar için yönetim planı güncellemesi, gider paylaşım düzeni, yıllık bakım takvimi ve tescilli yapılarda izin süreçlerini şirket içindeki mimar, şehir plancısı ve avukat ekibimizle yürütüyoruz. Hizmet kapsamımız bina, site ve tesis yönetimi sayfasında.