Beylikdüzü'nde Kentsel Dönüşüm: Genç Yapı Stoku, Yüksek Hasar Tahmini

Beylikdüzü'nde kentsel dönüşüm ilk bakışta acil bir konu gibi görünmeyebilir: ilçedeki binaların yarısından fazlası 2000 sonrasında yapıldı ve 1980 öncesi bina neredeyse yok. İBB'nin hasar tahmini ise başka bir tablo çiziyor. Bu sayfada önce o tabloyu, ardından 1990'larda kurulan site bölgelerinde dönüşümün nasıl ilerlediğini ve yüksek bloklarda neden farklı bir hesap gerektiğini anlatıyoruz.

Genç yapı stoku, yüksek hasar oranı

İBB'nin 2020 tarihli Beylikdüzü kitapçığında 10 mahallede 12.753 bina analiz edildi. Bunların yalnızca 41'i 1980 öncesine, 6.221'i 1980–2000 arasına, 6.491'i 2000 sonrasına ait. Buna karşın 7,5 büyüklüğündeki senaryo depreminde 321 binada çok ağır, 950 binada ağır, 3.004 binada orta hasar bekleniyor. Kitapçığın ifadesiyle binaların ortalama yüzde 34'ü, yani yaklaşık 4.275 bina orta ve üstü hasar görebilir; ağır ve çok ağır hasar tahmini de binaların yaklaşık onda biri.

Kitapçık hasarı, yaklaşık 400 m x 600 m'lik her hücrede bina sınıfını o noktadaki zemine bağlı yer hareketiyle birlikte değerlendirerek tahmin ediyor; yani binanın yaşı kadar bulunduğu yer de sonucu etkiliyor. Dolayısıyla "binamız 1990'ların sonunda yapıldı, sorun olmaz" varsayımı Beylikdüzü'nde tek başına güvence değildir.

Yakuplu ve Dereağzı: tahminin yarısına yakını iki mahallede

Yakuplu ve Dereağzı birlikte ilçedeki orta ve üstü hasar tahmininin yaklaşık yüzde 44'ünü oluşturuyor. En düşük tahminler Büyükşehir ve Cumhuriyet mahallelerinde. Kitapçık senaryo depreminden sonra ilçede yaklaşık 26.670 hanenin, hane başına üç kişi kabulüyle yaklaşık 80.010 kişinin acil barınma ihtiyacı doğacağını da hesaplıyor. Kitapçık, sayıların mahalle ölçeğinde ortalama tahminler olduğunu ve risk azaltma eylemlerinin tekil yapı yerine en azından ada bazında planlanmasını öneriyor. Binanızın gerçek durumunu, masrafı maliklere ait olmak üzere Başkanlıkça lisanslandırılmış kuruluşun yapacağı riskli yapı tespiti gösterir (6306 sayılı Kanun md. 3/1).

Gürpınar Siteler Bölgesi: site ölçeğinde yerinde dönüşüm

Beylikdüzü'nde dönüşümün en çok konuşulan örneği, Gürpınar Mahallesi'ndeki Siteler Bölgesi'dir. Yeni Birlik'in 24.03.2024 tarihli haberine göre Beylikdüzü Belediyesi ile KİPTAŞ arasında 11.11.2020'de protokol imzalandı, 1. etabın temeli 25.03.2022'de atıldı ve proje 302 hak sahibi için 523 konut ile 15 dükkândan oluşan 538 bağımsız bölüm olarak planlandı; haberin yayımlandığı tarihte 1. etapta anahtar teslimleri başlamıştı. Gazetenin 23.05.2021 tarihli haberine göre hak sahipleri sözleşmeleri belediyenin çözüm ofisinde noter huzurunda imzalamıştı.

Bu örnekten çıkan ders, site ölçeğinde dönüşümün tek apartmandan farklı işlediğidir. Birden çok parselin birleştirilmesi veya imar adası bazında uygulama yapılması mümkündür ve bu kararlar da hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır (6306 md. 6/1). 2023'teki değişiklikten önce bu çoğunluk üçte iki idi; eski haberlerdeki oranları bugünün kuralı sanmayın. Kamu iş birliğiyle yürüyen modelin ayrıntıları için İstanbul Yenileniyor ve KİPTAŞ sayfamıza bakabilirsiniz.

Yüksek bloklarda dönüşüm hesabı farklı

İlçedeki 1.778 bina 9–19 katlı; bu, binaların yaklaşık yüzde 14'ü demek. Kitapçık yüksek binaların deprem etkileri altında tekil olarak incelenmesini, taşıyıcı sistemin yanında giydirme cephe, tesisat, asma tavan gibi yapısal olmayan unsurların da değerlendirilmesini öneriyor.

Yüksek blokta yıkıp yeniden yapma hesabı çoğu zaman tutmaz: imar hakkı zaten büyük ölçüde kullanılmıştır ve yeni projede müteahhide bırakılacak ek alan sınırlıdır. Bu durumda iki seçenek yan yana değerlendirilmelidir:

• Güçlendirme: Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılara Başkanlıkça güçlendirme kredisi verilebilir (6306 md. 6/8).
• Yeniden yapım: Maliklerin maliyete katılacağı bir model gerekiyorsa paylaşım, teminat ve teslim takvimi sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Sözleşmede nelere dikkat edileceğini kardeş girişimimiz BinaBina'nın kat karşılığı inşaat sözleşmesi rehberi maddeler hâlinde anlatıyor.

Beylikdüzü'nde süreç: dikkat edilecek noktalar

1. Statüyü öğrenin: Bakanlığın İstanbul İl Müdürlüğü'nün yayımladığı plan duyurularında Beylikdüzü için bir riskli alan veya rezerv yapı alanı planına rastlamadık. Yine de parselinizin durumunu belediyeden ve İl Müdürlüğü'nden yazılı olarak teyit edin.
2. Site ise yönetim planına bakın: Toplu yapı kapsamındaki bir sitede dönüşüm kararı tapudaki maliklerce alınır; ancak ortak alanların ve altyapının nasıl bölüneceği yönetim planı ve parselasyonla birlikte düşünülmelidir.
3. Tespit ve itiraz: Site bloklarında her bloğun ayrı tespit raporu olabilir; bir bloğun riskli çıkması diğerlerini kendiliğinden riskli yapmaz. Rapora itiraz süresi tebliğden itibaren 15 gündür.
4. Bildirim ve tahliye: Karara katılmayanlara noter aracılığıyla veya muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirim yapılır; boşaltma ve yıkım için verilecek süre 90 günü aşamaz (md. 5/3).

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Beylikdüzü'nde site ve yüksek blok maliklerine, güçlendirme ile yeniden yapım seçeneklerini aynı tablo üzerinde karşılaştıran bir karar dosyası hazırlıyoruz; imar, mülkiyet ve sözleşme tarafını şirket içindeki şehir plancısı, mimar ve avukat ekibimiz yürütüyor. Ayrıntılar kentsel dönüşüm hizmetleri sayfamızda; dönüşüme kadar site düzeni için Beylikdüzü bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.