Beylikdüzü'nde Site Yönetimi: Toplu Yapılar, Yüksek Bloklar ve Geçici Yönetimden Devir

Beylikdüzü'nde bir yöneticinin karşısındaki tablo çoğu zaman şudur: aynı yönetim planına bağlı onlarca blok, ortak havuz ve otopark, güvenlik ve peyzaj hizmeti, bir de yüzlerce bağımsız bölüm. Bu ölçekte işler Kat Mülkiyeti Kanunu'nun toplu yapılara ilişkin özel hükümlerine (md. 66 ve devamı) göre yürür. Bu sayfa, ilçenin yapı stokundan yola çıkarak site yönetimlerinin en sık takıldığı konuları ele alıyor.

Beylikdüzü'nün yapı stoku

İBB'nin 2020 tarihli Beylikdüzü kitapçığı ilçedeki 12.753 binayı şöyle dağıtıyor:

Dokuz kat ve üzeri binaların payı, ilçeyi batıdaki komşularından ayırıyor. Asansör, hidrofor, jeneratör, yangın pompası ve otopark havalandırması gibi sistemler bu binalarda bütçenin büyük kısmını oluşturur. 1980–2000 arasında yapılan yaklaşık 6.200 binada ise bu sistemlerin ilk kuşağı yenileme yaşına gelmiş olabilir.

Toplu yapıda kim neye karar verir?

Toplu yapı kapsamındaki bir sitede yönetim üç katmanlıdır (KMK md. 69):

• Blok kat malikleri kurulu: Yalnız o bloğa ait ortak yerler ve sorunlar.
• Ada kat malikleri kurulu veya ada temsilciler kurulu: Adada birden çok parsel varsa, parsellere ait ortak yerler.
• Toplu yapı kat malikleri kurulu veya temsilciler kurulu: Havuz, yollar, güvenlik, peyzaj gibi tüm sitenin ortak yapı, yer ve tesisleri. Temsilciler, temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy kullanır.

Toplu yapı yöneticisi ve denetçisi, temsilciler kurulunda temsil edilen bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğuyla atanır (md. 71). Yönetim planını değiştirmek için ise temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettiği bağımsız bölümlerin üçte ikisinin oyu yeterlidir; 7579 sayılı Kanun bu oranı beşte dörtten üçte ikiye indirdi ve yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümlerinin uygulanmayacağını ekledi (md. 70). Planınızda eski oran yazıyorsa, artık uygulanmaz. Plan maddelerinin nasıl yazılacağını yönetim planı yazımızda anlattık.

Müteahhitten geçici yönetimin devri

Yeni sitelerin yönetim planları, temsilciler kurulu oluşuncaya kadar çoğu zaman müteahhidin belirlediği bir geçici yönetim öngörür. Kanun bu dönemi sınırlar: geçici yönetim en geç toplu yapının bitiminden bir yıl sonrasına kadar sürebilir ve her hâlde ilk yapı ruhsatından itibaren on yıl geçince sona erer (md. 73). Sahada sık gördüğümüz sorun, temsilciler kurulu oluştuğunda devir tesliminin eksik yapılmasıdır. Devirde şunları yazılı olarak isteyin:

1. Onaylı projeler, yapı kullanma izinleri ve yönetim planının tapuya verilmiş hâli.
2. Asansör, yangın, jeneratör ve hidrofor sistemlerinin garanti belgeleri, bakım sözleşmeleri ve son kontrol raporları.
3. Geçici yönetim dönemine ait gelir-gider hesapları, banka hesap dökümleri ve tahsil edilemeyen aidat listesi.
4. Personel, güvenlik ve peyzaj sözleşmeleri ile bunların fesih koşulları.

Eksik çıkan belge ve hesaplar için temsilciler kurulu kararıyla geçici yönetimden yazılı açıklama isteyin ve devir tutanağına not düşün. Tutanaksız yapılan bir devir, ileride açıklanamayan bir harcamanın kimin döneminde yapıldığını tartışmalı hâle getirir.

Ortak giderler: hangi blok neyi öder?

Toplu yapıda giderlerin dağılımı tek apartmandan farklıdır. Yalnız belli bir yapıya veya birkaç bloğa tahsis edilmiş ortak yer ve tesislerin giderini o yapılardaki malikler, bütün sitenin kullanımına açık tesislerin giderini ise tüm malikler karşılar (md. 72). Bir malik havuzu veya spor alanını kullanmadığını ileri sürerek payını ödemekten kaçınamaz. Blok, ada ve toplu yapı kurulu kararları da icra takibinde İİK 68. maddedeki belgelerden sayılır.

Güvenlik bütçesinin önemli kalemi olan kamera sistemlerinde Kişisel Verileri Koruma Kurumu'nun 08.06.2026 tarihli duyurusu yol gösterir: kameralar mahremiyeti ihlal etmeyecek biçimde konumlandırılmalı, ses kaydı ve yüz tanıma kullanılmamalı, sakinler aydınlatılmalı, kayıtlar gerektiği kadar saklanıp yetkisiz erişime karşı korunmalıdır. Kayıtlara kimin erişebileceğini kamera kayıtlarına erişim yazımızda anlattık.

Yüksek bloklarda asansör giderinin yalnız o bloğa yazılması, alçak bloklarla yüksek bloklar arasındaki en yaygın tartışma konusudur. Bu ayrımı işletme projesinde gider merkezleri açarak göstermek, genel kurulda itirazları azaltır. İşletme projesini genel kurul onaylar; onaylı proje yoksa yönetici en geç üç ay içinde onaylanmak üzere geçici proje hazırlar (md. 37).

Yüksek bloklarda deprem ve yangın hazırlığı

İBB kitapçığı yüksek binalarda taşıyıcı sistemin yanında giydirme cephe, tesisat, mekanik ve elektrik donanımı, ara duvar ve asma tavan gibi yapısal olmayan unsurların da değerlendirilmesini öneriyor. Yönetim bunların bir kısmını kendi bütçesiyle ele alabilir: çatıdaki su depolarının ve makine dairesindeki ekipmanın sabitlenmesi, cephe elemanlarının periyodik kontrolü, yangın merdiveni kapılarının açık tutulmaması. Asansörlerin yıllık kontrol takvimi için asansör periyodik kontrol yazımıza bakabilirsiniz.

Sitenin deprem riski ve dönüşüm seçenekleri için Beylikdüzü kentsel dönüşüm sayfamıza göz atabilirsiniz.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Beylikdüzü'ndeki siteler için devir teslim denetimi, gider merkezli işletme projesi ve yönetim planı güncellemesini şirket içindeki mimar ve avukat ekibimizle yürütüyoruz. İstanbul genelinde site yönetiminde neler sunduğumuzu bina, site ve tesis yönetimi sayfasında bulabilirsiniz.