Beyoğlu'nda Kentsel Dönüşüm: Riskli Alanlar, Sit Alanı ve Apartman Yenileme

Beyoğlu'nda kentsel dönüşüm tek bir yoldan ilerlemez. Okmeydanı, Örnektepe-Sütlüce ve İstiklal Mahallesi'nin bazı kısımları 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli alan. Tarlabaşı'nda 5366 sayılı Kanun'a dayanan bir yenileme alanı var. İlçenin tarihi merkezi ise kentsel sit alanı içinde kalıyor. Bu yüzden Beyoğlu'nda dönüşüm kararından önce sorulacak ilk soru "bina riskli mi?" değil, "parsel hangi rejimde?" sorusudur.

Mw 7,5 senaryosunda hangi mahalleler öne çıkıyor?

İBB'nin 2020 tarihli Beyoğlu kitapçığına göre 7,5 büyüklüğündeki senaryo depreminde 27.335 binanın yüzde 58'inin hasarsız kalması, yüzde 16'sının (yaklaşık 4.383 bina) orta ve üstü hasar görmesi bekleniyor. İlçe genelinde 410 bina çok ağır, 841 bina ağır, 3.132 bina orta hasarlı tahmin ediliyor. Gece senaryosunda yaklaşık 217 can kaybı ve 10.295 hanelik acil barınma ihtiyacı öngörülüyor.

En düşük tahminler Evliya Çelebi, Hüseyinağa, Kamer Hatun ve Cihangir mahallelerinde. Dikkat çekici olan, tahminin en yüksek olduğu mahallelerin büyük kısmının aşağıdaki riskli alan kararlarının kapsadığı mahalleler olmasıdır. Kitapçık, dini ve tarihi yapılar gibi özellikli binaları sınıflandırmaya dahil etmiyor ve tekil bina performansı hakkında bilgi vermiyor. Binanızın durumunu ancak lisanslı kuruluşun yapacağı riskli yapı tespiti gösterir.

Beyoğlu'ndaki riskli alan ve yenileme alanı kararları

İki pratik uyarı var. Birincisi, İstiklal Mahallesi İstiklal Caddesi ile karıştırılmamalıdır; İBB kitapçığının haritasında mahalle ilçenin kuzey kesiminde, Hacıahmet'in yanında görünür. İkincisi, kararlar mahallenin tamamını değil, eklerindeki kroki ve koordinatlarla gösterilen alanı kapsar. Aynı mahallede olmak, parselin alan içinde olduğu anlamına gelmez.

Riskli alanda süreç tek bina dönüşümünden farklı işler. Karar etap veya ada bazında, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır; satışla anlaşma sağlanamayan payları Başkanlık, İdare veya TOKİ alabilir (6306 md. 6/1). Bu alanlarda parselin sınır içinde olup olmadığını, uygulamayı hangi idarenin yürüttüğünü ve geçerli planı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ile Beyoğlu Belediyesi'nden yazılı olarak teyit edin.

Sit alanı, tescilli yapı ve Tarlabaşı: 6306'nın sınırları

6306 sayılı Kanun, sit alanlarını ve tescilli yapıları uygulama dışında bırakmaz, ama tek başına da yeterli değildir. 2863 sayılı Kanun ve 5366 sayılı Kanun kapsamındaki alanlarda uygulama yapılacaksa, alanın sit statüsü gözetilerek Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın görüşü alınır (6306 md. 9/3). Bunun pratikteki sonuçları şunlardır:

• Tescilli bina: Riskli yapı raporu, koruma mevzuatındaki izin yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz. Bu yapılarda seçenekler çoğu zaman yıkıp yeniden yapmaktan çok kurul onaylı güçlendirme veya restorasyon üzerinden değerlendirilir.
• Sit alanında tescilsiz bina: Yeni yapının kat yüksekliği, cephesi ve malzemesi koruma planı ve plan notlarıyla sınırlıdır. Malikler ve müteahhit, mevcut alandan fazlasını vaat eden bir hesaba ancak imar durumu alındıktan sonra güvenmelidir.
• Tarlabaşı: Burada belirleyici olan 5366 sayılı Kanun'a dayanan yenileme alanı kararıdır. Basına yansıyan bilgilere göre alanda 269 bina var ve bunların 209'u tescilli kültür varlığı; alandaki bazı adaların yenileme projeleri, onaylandıkları tarihte koruma amaçlı imar planı bulunmadığı gerekçesiyle 2017'de idare mahkemesince iptal edildi (Bianet, 31.10.2017). Mülkün listedeki adalardan birinde olup olmadığını ve alandaki projenin güncel durumunu belediyeden öğrenmeden 6306'ya göre ayrı bir süreç başlatmak, iki rejimin çakışmasına yol açabilir.

Tescilli binalarda günlük bakım ve onarım izinlerini Beyoğlu bina yönetimi sayfamızda anlattık.

Tek apartmanda dönüşüm: Beyoğlu'na özgü kontroller

Riskli alan dışında kalan bir apartmanda dönüşüm, parsel bazında riskli yapı süreciyle yürür. Beyoğlu'nda bu süreçte şu sırayı öneriyoruz:

1. Statü kontrolü: Parsel riskli alanda, yenileme alanında veya sit alanında mı; bina tescilli mi? Bu sorunun cevabı, sonraki bütün adımların hangi kurumdan geçeceğini belirler.
2. Tapu ve malik listesi: Eski binalarda hisseli tapu ve çok sayıda mirasçı sık görülür. Karara katılmayanlara karar ve teklif noter aracılığıyla veya muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirilebildiği için ulaşılamayan malikler süreci tek başına durdurmaz (6306 md. 6/1). Yine de tam malik listesi çıkarılmadan salt çoğunluk hesaplanamaz.
3. Riskli yapı tespiti: Başvuruyu malikler yapar ve masrafı karşılar; tespit Başkanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlarca yapılır. Sonuca tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir (md. 3/1).
4. Karar: Parsel bazında, hisseleri oranında salt çoğunluk yeterlidir (md. 6/1). Karma kullanımlı binalarda dükkan ve konut maliklerinin beklentileri farklıdır; yeni projede işyerinin konumu ve büyüklüğü sözleşmeden önce yazılı hale getirilmelidir. Bu beklentiler netleşince malikler, binalarını kardeş girişimimiz BinaBina'da listeleyerek müteahhitlerden gelen teklifleri yan yana karşılaştırabilir.
5. Tahliye: Riskli yapıyı boşaltmak ve yıktırmak için maliklere verilecek süre 90 günü aşamaz (md. 5/3).

Destekler ve sık yapılan hatalar

Beyoğlu'nun yığma ve tescilli stokunda dönüşüm her zaman yıkıp yeniden yapmak anlamına gelmez; güçlendirme de ciddi bir seçenektir. Bu nedenle destekleri değerlendirirken yalnızca yıkım senaryosuna değil, güçlendirme yapan binalara tanınan haklara da bakın. Bakanlık ve İBB kira desteklerinin güncel tutar ve şartlarını kira yardımı sayfamızda, hibe ve kredi koşullarını Yarısı Bizden sayfamızda derledik; başvurudan önce koşulları ilgili kurumdan doğrulayın.

Beyoğlu'nda sık karşılaştığımız hatalar şunlar:

• Parselin riskli alan sınırı içinde olup olmadığını teyit etmeden tek bina süreci başlatmak.
• Sit alanında imar durumu ve plan notları alınmadan müteahhitle paylaşım oranı konuşmak.
• Tescilli yapı için riskli yapı raporu alınınca yıkım izninin de alındığını varsaymak.
• Hisseli tapulu binada malik ve mirasçı listesini çıkarmadan toplantıya gitmek.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Beyoğlu'nda parselin riskli alan, yenileme alanı, sit ve tescil durumunu dönüşüm kararından önce raporluyor, malikleri bu çerçevede karara hazırlıyoruz. Şehir plancısı, mimar ve avukattan oluşan şirket içi ekibimiz plan, proje ve koruma kurulu süreçlerini birlikte yürütüyor. Ayrıntılar kentsel dönüşüm hizmetleri sayfamızda.