Beyoğlu'nda Bina Yönetimi: Tescilli Yapılar, Yığma Apartmanlar ve Kısa Süreli Kiralama

Beyoğlu'nda bina yönetimi, İstanbul'un en eski ve en karma yapı stoklarından birini işletmek demektir. Galata, Cihangir ve Pera'da tarihi kâgir apartmanlar; Okmeydanı tarafında ise çoğu 1980'lerin sonu ile 1990'ların başında yapılmış betonarme apartmanlar bulunur. Aynı ilçede bir binanın çatı onarımı yalnızca kat malikleri kurulunun kararına, yan sokaktakininki koruma mevzuatına göre alınacak bir izne bağlı olabilir. Bu yüzden yönetimin ilk işi, binanın hangi kurallara tabi olduğunu doğru tespit etmektir.

Beyoğlu'nun bina stoku: eski, alçak ve büyük ölçüde yığma

İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü'nün 2020 tarihli Beyoğlu kitapçığında 45 mahallede 27.335 bina analiz edildi:

Tablodan yönetim açısından iki sonuç çıkıyor. Birincisi, binaların üçte birinden fazlası yığma. Bu binalarda taşıyıcı sistem duvarlardır; bir dairede duvar kaldırmak veya yeni kapı açmak bütün binanın güvenliğini etkileyebilir. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde bile anayapıya zarar verecek nitelikte onarım ve değişiklik yapamaz (634 sayılı KMK md. 19). İkincisi, 1980–2000 kuşağı da azımsanmayacak bir paya sahip. Belediye başkanının basına yansıyan açıklamasına göre ilçe stokunun yaklaşık üçte biri Okmeydanı'nda ve buradaki yapıların büyük kısmı 1989–1994 arasında yapılmış (Vatan, 30.03.2023).

Yığma bir binada tadilat talebi geldiğinde, işi kat malikleri kurulu kararından önce bir inşaat mühendisine veya mimara inceletmek gerekir. Ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun acil onarılması ya da anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilmişse, projesine uygun onarım ve güçlendirme için kat maliklerinin rızası aranmaz (KMK md. 19).

Sit alanında ve tescilli binada bakım-onarım

Beyoğlu 1993'te kentsel koruma alanı ilan edildi. 2011'de yürürlüğe giren koruma amaçlı imar planları ise idare mahkemesince 2013'te ve Danıştay'ın bozma kararından sonra 2017'de yeniden iptal edildi (Bianet, 20.07.2017). Plan durumunun bu kadar değişken olması, her onarım işinde güncel plan durumunun ve plan notlarının belediyeden yazılı olarak öğrenilmesini gerektirir.

Kurallar binanın tescilli olup olmamasına göre ayrılır:

• Tescilli yapı: Koruma bölge kurulu kararlarına aykırı inşai ve fiziki müdahale yapılamaz, kullanım değiştirilemez. Esaslı onarım, tesisat, kısmen veya tamamen yıkma bu kapsamdadır (2863 sayılı Kanun md. 9).
• Ruhsata tabi olmayan küçük işler: Sit alanlarında ve tescilli yapılarda bu tür tadilat ve tamiratlar, özgün biçim ve malzemeye uygun olarak, koruma, uygulama ve denetim bürosu (KUDEB) bulunan idarenin izni ve denetimiyle yapılır. Bunun dışındaki her müdahale koruma bölge kurulunun iznine bağlıdır (2863 md. 57).
• Tescilsiz bina, sit alanında: Koruma amaçlı imar planı onaylanmış sit alanlarında, kültür varlığı bulunmayan parsellerdeki müdahaleler plan hükümlerine göre KUDEB'in izin ve denetimiyle yapılır (2863 md. 57). Planın iptal edildiği dönemlerde bu yolun nasıl işlediği belediyeye ayrıca sorulmalıdır.

İzin almadan yapılan ruhsatsız tadilat bile hapis veya adli para cezası gerektiren bir suçtur (2863 md. 65). Bu sorumluluk işi yaptıranı da kapsadığı için kurul kararının yöneticiyi koruyacak biçimde yazılması önemlidir. Sahada en sık karşılaştığımız ihlaller şunlar: cepheye izinsiz klima dış ünitesi veya kablo kanalı, ahşap doğramanın PVC ile değiştirilmesi, çatıya teras eklenmesi ve dükkan cephesine tabela. Ortak yerlerde farklı renkte dış boya için ayrıca kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir (KMK md. 19). Özel mülkiyetteki tescilli yapıların bakım ve onarımı için Kültür ve Turizm Bakanlığı ayni, nakdi ve teknik yardım yapar (2863 md. 12). İzin sürecinin adımlarını tarihi miras yönetimi sayfamızda anlattık.

Kat mülkiyeti kurulmamış eski apartmanlar

Beyoğlu'nun eski apartmanlarında yönetimi devraldığımızda sık gördüğümüz durum, tapunun hâlâ hisseli olması ve yıllar içinde çoğalmış mirasçılardır. Yönetimin hukuki zemini tapudaki duruma göre değişir:

• Kat irtifakı kurulmuş, yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi kullanılıyorsa kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile yönetimde KMK uygulanır (md. 17).
• Sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması zorunludur. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğuyla atanır (md. 34).
• Kat irtifakı da kurulmamış hisseli tapulu binalarda ilişkiler Türk Medeni Kanunu'nun paylı mülkiyet hükümlerine göre yürür. Bu binalarda gider paylaşımını ve ortak alan kullanımını yazılı bir sözleşmeye bağlamak, sonradan çıkacak uyuşmazlıkların çoğunu önler.

Kısa süreli kiralama ve karma kullanım

Turistik bölgelere yakın bir apartmanda yönetimin en çok karşılaştığı talep, dairelerin günlük veya haftalık kiraya verilmesidir. 7464 sayılı Kanun bu konuda yönetime güçlü bir araç verir:

• Konutun 100 günden kısa süreyle turizm amaçlı kiralanması için Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin belgesi alınmalı ve konut girişine plaket asılmalıdır (md. 3/1).
• İzin başvurusunda binadaki tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı uygunluk kararı istenir (md. 3/3). Tek bir malikin itirazı izni engeller.
• Üçten fazla bağımsız bölümlü binada aynı kiraya veren adına en fazla yüzde 25 için izin verilebilir (md. 3/4). Mesken olarak kiralanan konutun kiracısı onu turizm amaçlı kiraya veremez (md. 3/7).

Cezalar ve Anayasa Mahkemesi kararı için kısa süreli kiralama yazımıza bakabilirsiniz. Yönetim açısından pratik öneri şudur: izinli dairelerin listesini ve izin belgesi örneklerini yönetim dosyasında tutun, giriş kartı ve anahtar düzenini buna göre kurun.

Zemin katı dükkan, üst katları konut olan binalar da Beyoğlu'nda yaygındır. Tapuda mesken görünen bir bölümde lokanta, kahvehane, bar, imalathane, dükkan veya galeri ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle açılabilir; hastane, klinik ve poliklinik ise hiç açılamaz (KMK md. 24). İşyerlerinin ortak giderlere daha fazla katılması isteniyorsa bunun yönetim planında düzenlenmesi gerekir; aksi halde giderler arsa payına göre paylaşılır (md. 20).

Yangın ve acil durum hazırlığı

İlçede 318 ahşap bina var; eski kâgir apartmanlarda da ahşap döşeme ve merdivenle sık karşılaşıyoruz. İBB kitapçığı da eski mahallelerdeki dar yolların, ağır hasar halinde kapanarak kurtarma ve yardımı zorlaştırabileceğine dikkat çekiyor. Bu binalarda yönetimin düzenli takip etmesi gerekenler şunlar:

1. Merdiven boşluğu ve çıkış yollarında eşya bırakılmaması; bu kuralın yönetim planına veya kurul kararına yazılması.
2. Ortak alan elektrik tesisatının ve panoların periyodik kontrolü; eski binalarda kolon hatları çoğu zaman bugünkü yüke göre yenilenmemiştir.
3. Yangın söndürücülerin yıllık bakımı ve kat girişlerinde erişilebilir konumda tutulması.
4. Çatı arası, baca ve oluk kontrolü; ahşap çatıda su sızıntısı hem çürümeye hem elektrik arızasına yol açar.

Binanız için deprem riski veya yeniden yapım gündemdeyse, riskli alan kararlarını ve sit alanında 6306'nın sınırlarını Beyoğlu kentsel dönüşüm sayfamızda ele aldık.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Beyoğlu'ndaki binalarda önce tapu, tescil ve plan durumunu çıkarıyor, bakım ve onarım işlerini gereken izin süreciyle birlikte planlıyoruz. Koruma kurulu başvurularını şirket içi mimar, şehir plancısı ve avukat ekibimizle hazırlıyor, günlük yönetimi aynı dosya üzerinden yürütüyoruz. Hizmet kapsamımız bina, site ve tesis yönetimi sayfasında.