Büyükçekmece'de Kentsel Dönüşüm: Az Katlı Stok, Göl Havzası ve Riskli Mahalleler

Büyükçekmece'de kentsel dönüşüm çoğunlukla bahçeli, az katlı apartmanların ve küçük sitelerin yenilenmesi demek. Bu, karar alırken iki soruyu öne çıkarıyor: yeni projede ne kadar ek alan elde edilebilir ve parsel göl havzasının koruma kuşaklarına giriyor mu? Bu sayfada İBB'nin hasar tahminini, havza sınırlamasını ve az katlı binalarda dönüşüm hesabını sırayla ele alıyoruz.

İBB senaryosunda Büyükçekmece

İBB'nin 2020 tarihli Büyükçekmece kitapçığında 24 mahallede 31.343 bina analiz edildi. 7,5 büyüklüğündeki senaryo depreminde 439 binada çok ağır, 1.635 binada ağır, 6.622 binada orta hasar tahmin ediliyor. Kitapçığın ifadesiyle binaların ortalama yüzde 28'i, yaklaşık 8.696 bina, orta ve üstü hasar görebilir; kitapçık orta hasarlı binalarda bile onarım yerine yıkıp yeniden yapmanın çoğunlukla daha uygun olduğunu belirtiyor. Aynı senaryoda ilçede yaklaşık 24.298 hanenin acil barınma ihtiyacı duyacağı tahmin ediliyor.

Çok ağır hasar tahmininin en yüksek olduğu mahalle 42 binayla Mimar Sinan Merkez; toplamda en yüksek tahmin Güzelce'de. En düşük sayılar Ahmediye, Çakmaklı ve Ekinoba'da. Bu değerler mahalle ölçeğinde ortalamadır ve tek bir binanın durumunu göstermez. Kitapçık risk azaltmanın tekil yapı yerine en azından ada bazında planlanmasını öneriyor; 6306 sayılı Kanun da parsellerin birleştirilerek veya imar adası bazında dönüştürülmesine, hisseleri oranında salt çoğunlukla karar verilmesine imkân tanıyor (md. 6/1).

İstanbul Planlama Ajansı'nın Şubat 2024'te yayımladığı rezerv alan ve riskli alan değerlendirmesi de Birgün'ün 28.02.2024 tarihli haberine göre Büyükçekmece'yi, ilan edilen alanların yaklaşık beş katı dönüşüm ihtiyacı bulunan yedi ilçe arasında sayıyor.

Göl havzasındaki parseller: önce koruma kuşağını öğrenin

Büyükçekmece Gölü İstanbul'un içme suyu kaynaklarından biri ve çevresi havza mevzuatıyla korunuyor. Habertürk'ün 13.07.2026 tarihli haberine göre İSKİ, gölün maksimum su kotundan itibaren 300 metreyi mutlak koruma, 300 ile 1.000 metre arasını kısa mesafeli koruma alanı olarak uyguluyor ve bu kuşaklarda havza mevzuatına aykırı yapıları yıkıyor; aynı haberde Büyükçekmece'nin Ahmediye ve Tepecik mahallelerinde yıkım yapılan yapılar sayılıyor.

Riskli yapı kararı, parselin havza kısıtlarını ortadan kaldırmaz. Koruma kuşağındaki bir binada yeni projenin mevcut binadan büyük olacağını varsaymak, en sık yapılan hatalardan biridir. Dönüşüm görüşmesinden önce belediyeden imar durumunu, gerekiyorsa İSKİ'den havza görüşünü yazılı olarak alın. Bazı durumlarda güçlendirme daha gerçekçi seçenek olabilir: riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılara Başkanlıkça güçlendirme kredisi verilebilir (md. 6/8).

Az katlı binada dönüşüm hesabı

Kitapçığa göre ilçedeki binaların 27.371'i (yüzde 87,3) bir ila dört katlı, 2.339'u yığma. Bu binaların bir kısmı, plan izin veriyorsa yeni projede daha fazla alan kazanabilir; ancak kazanılacak alanı ve müteahhide bırakılacak payı belirleyen şey mevcut kat sayısı değil, parselin güncel imar durumudur. Pazarlığı bu belgeyle başlatın.

• Ek alan varsa: Kat karşılığı modelinde malik ve müteahhit payları, teminat ve teslim takvimi sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Birden fazla müteahhitten aynı imar bilgisi üzerinden teklif almak karşılaştırmayı mümkün kılar; kardeş girişimimiz BinaBina'nın teklif toplama sürecini bu amaçla inceleyebilirsiniz.
• Ek alan yoksa: Maliklerin maliyete katılacağı bir model gerekir. Yarısı Bizden yapım desteği bu açığı kapatmada önemli bir kalemdir; güncel koşulları Yarısı Bizden sayfamızda takip ediyoruz.

Belediyenin yerinde dönüşüm açıklamaları

Ekonomim'in 29.04.2025 tarihli haberine göre Büyükçekmece Belediyesi, Atatürk Mahallesi'nde 35 bağımsız bölümlü beş bloğun yıkıldığını ve belediyeye göre 1999 Gölcük depreminden bu yana 55 binden fazla riskli konutun yıkılıp yenilendiğini açıkladı. Bu rakamlar belediyenin açıklamasıdır; parselinize ilişkin bir karar veya muafiyet anlamına gelmez.

Büyükçekmece'de sık yapılan hatalar

1. Havza ve kıyı durumunu sormamak: Göl çevresindeki ve kıyıya yakın parsellerde ek kısıtlar olabilir; teklifler bu bilgi olmadan karşılaştırılamaz.
2. Tespit raporunu incelemeden imza vermek: Tespit, masrafı maliklere ait olmak üzere lisanslı kuruluşça yapılır (md. 3/1). Tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz hakkı vardır; raporu görmeden sözleşme imzalamak bu hakkı fiilen kullanılamaz hâle getirir.
3. Bildirimi eksik yapmak: Salt çoğunluğa katılmayan her malike karar ve teklifin noterden ya da muhtarlık ilanıyla ulaştırılması gerekir (md. 6/1); bu adım eksikse ruhsat aşamasında süreç durur. Bahçeli eski binalarda vefat etmiş maliklerin mirasçılarını bulmak aylar sürebilir; bu işi erken başlatın.
4. Kiracıyı son ana bırakmak: Boşaltma için verilecek süre 90 günü aşamaz (md. 5/3). İBB'nin kira desteği, hızlı taramada D veya E sınıfı çıkan riskli yapılarda kiracıya da 12 ay boyunca ayda 10.000 TL (emekli kiracıya 12.000 TL) ödeme öngörüyor; koşulları kira yardımı sayfamızda özetledik.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Büyükçekmece'de parselin imar ve havza durumunu, mülkiyet yapısını ve güçlendirme ile yeniden yapım seçeneklerini şirket içindeki şehir plancısı, mimar ve avukat ekibimizle karar öncesinde raporluyoruz. Hizmet kapsamımız kentsel dönüşüm hizmetleri sayfasında; dönüşüme kadar yönetim için Büyükçekmece bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.