Büyükçekmece'de Bina Yönetimi: Az Katlı Apartmanlar, Yığma Binalar ve Havza Kuralları

Büyükçekmece'de bir apartmanın yönetimi çoğu zaman dört ila sekiz daire arasında paylaşılan bir bahçe, bir çatı ve birkaç sayaçtan ibarettir. Bu ölçekte işler genellikle yazısız yürür: bir komşu faturaları öder, diğerleri payını elden verir. Sorun, çatı akmaya başladığında veya bir malik bahçeye kalıcı bir yapı kurduğunda çıkar. Bu sayfa, ilçenin yapı stokuna göre bu küçük binalarda düzenin nasıl kurulacağını anlatıyor.

Büyükçekmece'nin yapı stoku

İBB'nin 2020 tarihli Büyükçekmece kitapçığı 24 mahalledeki 31.343 binayı şöyle sınıflandırıyor:

Tabloya göre yönetim gündemi iki gruba ayrılıyor: 1980–2000 arasında yapılmış ve bakımı birikmiş az katlı apartmanlar ile 2000 sonrasında kurulmuş, ortak tesisli yeni siteler. Bu sayfa ağırlıklı olarak ilk gruba odaklanıyor. Dokuz kat ve üzeri bina sayısı yalnızca 403 olduğu için asansör ve merkezi sistem giderleri, ilçedeki binaların çoğunda bütçenin küçük bir kısmını oluşturur; bütçeyi asıl belirleyen kalemler çatı, cephe, tesisat ve bahçedir.

Sekizden az daireli binada yönetim

Kanun, sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan binada yönetici atanmasını zorunlu tutar (KMK md. 34). Daha küçük binalarda yönetici seçmek zorunlu değildir; ancak bu, kuralların uygulanmadığı anlamına gelmez. Giderler yine aksine anlaşma yoksa Kanun'daki esaslara göre paylaşılır: kapıcı, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit, sigorta, bakım, onarım ve güçlendirme giderleri arsa payı oranında (md. 20).

Küçük binalarda önerdiğimiz asgari düzen:

• Bir malikin yıllık genel kurulda yazılı kararla sorumlu seçilmesi ve bina adına ayrı bir banka hesabı açılması.
• Yıllık gelir-gider tahmininin işletme projesi olarak yazılıp genel kurulda onaylanması. Kesinleşen proje icra takibinde İİK 68. maddedeki belgelerden sayılır (md. 37); ödemeyen komşuya karşı tek etkili araç budur.
• Faturaların ve ödemelerin her yıl herkesin görebileceği bir dökümle paylaşılması.

Genel kurulun nasıl hazırlanacağını genel kurul hazırlık rehberimizde anlattık.

Göl havzasında ek yapı ve tadilat

Büyükçekmece Gölü'nün çevresinde havza koruma kuşakları uygulanıyor. Habertürk'ün 13.07.2026 tarihli haberine göre İSKİ, maksimum su kotundan 300 metreye kadar olan mutlak koruma ve 300–1.000 metre arasındaki kısa mesafeli koruma alanlarında mevzuata aykırı yapıları yıkıyor; haberde Ahmediye ve Tepecik'teki yıkımlar sayılıyor.

Bu bölgedeki bir binada bahçeye eklenen kapalı otopark, depo, kış bahçesi veya çatı katı genişletmesi yalnız ilgili malikin değil, binanın sorunu hâline gelebilir. Ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir (KMK md. 19); izin belgesi olmayan bir işe yazılı rıza verilmemelidir. Yöneticiye ya da sorumlu malike düşen iş, işe başlanmadan önce ruhsat veya izin belgesini istemek ve yoksa yazılı uyarıda bulunmaktır.

Yığma ve eski betonarme binalarda bakım

İlçedeki 2.339 yığma bina ve 1980–2000 arasında yapılmış betonarme binalar için bakım takvimi önceliklidir. Sahada sık karşılaştığımız gider kalemleri şunlardır:

• Çatı ve yağmur oluğu: Kiremit kaymaları ve tıkanan oluklar, duvar içine su alınmasının en yaygın nedeni.
• Bodrum ve temel nemi: Bahçe kotunun bina duvarına yaslandığı yerlerde drenaj kontrolü.
• Taşıyıcı duvarlarda çatlak: Yığma binada bir dairede duvar kaldırmak, bütün binanın taşıyıcı sistemini etkiler. Bağımsız bölümdeki bu tür tadilatlar yönetim planında yasaklanmalı, yapılmışsa uzmana inceletilmelidir.

Bu işler ertelendikçe pahalanır ve bir noktadan sonra güçlendirme ile yeniden yapım arasında karar vermek gerekir. Binanızın hasar tahmini ve dönüşüm seçenekleri için Büyükçekmece kentsel dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz.

Bahçe ve ortak alan giderleri

Az katlı binalarda bahçe, binanın en büyük ortak alanıdır. Bahçıvan gideri aksine anlaşma yoksa eşit, bahçe duvarı ve peyzaj yenilemesi gibi bakım ve onarım giderleri ise arsa payı oranında paylaşılır (md. 20). Zemin kat malikinin bahçeyi fiilen tek başına kullanması, bahçenin ona ait olduğu anlamına gelmez; tapuda veya yönetim planında bir tahsis olup olmadığına bakılmalıdır. Bu ayrımı yazıya dökmek, ilçedeki bahçeli binalarda en sık yaşanan komşu anlaşmazlığını önler.

Eski yönetim planını gözden geçirin

İlçedeki eski apartmanların çoğunda kat mülkiyetine geçilirken hazırlanmış, kimsenin okumadığı standart bir yönetim planı vardır. Bu planlar bahçe kullanımını, bağımsız bölümde taşıyıcı duvara dokunulmasını veya bahçeye ek yapı kurulmasını çoğu zaman düzenlemez. Tek binada yönetim planını değiştirmek için kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir (KMK md. 28). Küçük binada bu çoğunluğu sağlamak zor değildir; bir genel kurulda bu üç konuyu yazılı kurala bağlamak, sonraki yılların tartışmalarını büyük ölçüde önler.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Büyükçekmece'deki küçük apartmanlar ve siteler için işletme projesi, yönetim planı düzenlemesi ve bakım takvimini şirket içindeki mimar, şehir plancısı ve avukat ekibimizle hazırlıyoruz. Hizmet kapsamımız bina, site ve tesis yönetimi sayfasında.