Çekmeköy'de Bina ve Site Yönetimi: Orta Katlı Siteler, Asansör ve Havza Komşuluğu

Çekmeköy'de bina yönetimi, yaşlı apartmanların bakımından çok orta katlı konut sitelerinin işletmesidir. İlçede 1980 öncesine ait bina sayısı yalnızca 529; buna karşılık 5–8 katlı bina sayısı 5 binin üzerinde. Bu sayfa, Çekmeköy'deki yönetimlerin asansör, ortak tesis giderleri, toplu yapı yönetimi ve havza ile orman komşuluğu konusunda nelere dikkat etmesi gerektiğini anlatıyor.

Çekmeköy'ün yapı stoku

İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü'nün 2020 tarihli Çekmeköy kitapçığında 21 mahallede 20.947 bina analiz edildi.

Yönetim açısından iki sonuç öne çıkıyor. Birincisi, 5–8 katlı binaların payı yüksek olduğu için asansör, hidrofor ve su deposu gibi tesisler bütçenin önemli kalemleridir. İkincisi, stokun büyük kısmı betonarme ve görece yeni olduğundan öncelik büyük onarımlardan çok düzenli bakım, sözleşme yönetimi ve gider paylaşımının doğru kurulmasıdır.

Asansör ve teknik işletme

Asansörün periyodik kontrolü yılda en az bir kez yaptırılır; yükümlülük ilgili idare ile bina sorumlusundadır ve kat mülkiyetli binalarda bina sorumlusu çoğunlukla yöneticidir. 5 Ağustos 2025'teki değişiklikle kontrolü yapan kuruluşların adı "uygunluk değerlendirme kuruluşu" oldu. Raporda belirtilen eksikler süresinde giderilmezse asansör belediyece mühürlenir (Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği).

• Bakım sözleşmesi: Aylık bakımı yapan firma ile periyodik kontrolü yapan kuruluşun farklı olduğunu unutmayın; sözleşmede yedek parça, arıza müdahale süresi ve kontrol eksiklerinin giderilme bedeli ayrı yazılmalıdır.
• Kayıt: Kontrol raporları, etiketler ve bakım föyleri yönetim arşivinde tutulmalıdır.
• Hidrofor ve su deposu: Depo temizliği ve hidrofor bakımı yıllık bakım takvimine yazılmalı, temizlik tarihleri sakinlere duyurulmalıdır.

Ayrıntılar için asansör periyodik kontrol yazımıza ve teknik yönetim sayfamıza bakabilirsiniz.

Zemin kattaki daire asansör giderine katılır mı?

Orta katlı binalarda en sık tartışma budur. Kanunun varsayılan kuralı açık: yönetim planında farklı bir düzen yoksa asansör, hidrofor ve kalorifer gibi tesislerin işletme gideri arsa payına göre bölünür ve hiçbir malik tesisi kullanmadığını gerekçe göstererek ödemeden kaçınamaz (634 sayılı KMK md. 20). Farklı bir paylaşım isteniyorsa bunun yönetim planına yazılması gerekir; yönetim planını değiştirmek tek binada kat maliklerinin beşte dördünün oyunu gerektirir (md. 28). Genel kurulda alınan basit bir kararla zemin katı muaf tutmak, sonradan iptal davasına konu olabilir.

Çok bloklu sitelerde yönetim düzeni

Bağımsız bölüm sayısı sekiz ve üzerindeki binalarda yönetici atanması zorunludur (KMK md. 34). Ortak tesisleri paylaşan bloklardan oluşan sitelerde ise toplu yapı hükümleri uygulanır (md. 66 vd.); her blok kendi işlerini blok kurulunda görür, ortak alanlarla ilgili kararlar temsilciler düzeyinde alınır. 7579 sayılı Kanunla toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için gereken çoğunluk üçte ikiye indi (md. 70).

7579 sayılı Kanunun bir başka kuralı bütçeyle ilgili: genel kurul onayı olmadan yöneticinin hazırlayabileceği geçici projede artış yeniden değerleme oranını (2026'da yüzde 25,49) geçemez ve bu proje üç ay içinde genel kurula onaylatılmalıdır (md. 37). Asansör revizyonu veya jeneratör yenilemesi gibi büyük işleri geçici projeye sıkıştırmak yerine genel kurulda ayrı kalem olarak onaylatmak gerekir.

Ömerli havzası ve orman kenarındaki sitelerde bakım

Ömerli Barajı ilçe sınırları içinde ve ilçenin bir kısmı orman alanlarına komşu. Bu konumdaki sitelerde yönetimin dikkat etmesi gereken birkaç konu vardır:

• Peyzaj ve ilaçlama: Bahçe ilaçlaması, gübreleme ve havuz suyunun boşaltılması, parselin havza içinde olup olmadığı dikkate alınarak planlanmalıdır; havza durumunu İSKİ'den öğrenebilirsiniz.
• Atık su ve yağmur suyu: Rögar, yağmur suyu kanalı ve kanal bağlantılarının yıllık kontrolü, hem taşkın hem de havzaya kirletici karışması riskine karşı önemlidir.
• Yangın: Orman sınırına komşu sitelerde yaz başında kuru ot ve dal temizliği yapılmalı, yangın dolapları ve söndürücülerin kontrol tarihleri takip edilmelidir.

Binanızın deprem riski ve havzada yeniden yapım koşulları için Çekmeköy kentsel dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Çekmeköy'deki orta katlı site ve apartmanlar için asansör ve tesis sözleşmelerinin düzenlenmesi, işletme projesi ve yönetim planı güncellemesini yürütüyoruz. Hizmet kapsamımız bina, site ve tesis yönetimi sayfasında.