Çekmeköy'de Kentsel Dönüşüm: Ömerli Havzası, Taşdelen Rezerv Alanı ve Düşük Senaryo Hasarı

Çekmeköy'de kentsel dönüşüm sorusu çoğu zaman "binamız çok eski" sorusu değildir: İBB kitapçığına göre ilçede 1980 öncesine ait bina sayısı yalnızca 529. Asıl soru, riskli bulunan ya da yenilenmek istenen bir binanın yerine ne kadar inşaat yapılabileceğidir. İstanbul'un Anadolu Yakası'na su sağlayan Ömerli Barajı ilçe sınırları içindedir ve havzasında kalan parsellerde yapılaşma ayrıca sınırlıdır. Bu sayfa senaryo verisini, havza ve rezerv alan meselesini ve tek binada izlenecek yolu anlatıyor.

İBB senaryosunda Çekmeköy

İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü'nün Haziran 2020 tarihli Çekmeköy kitapçığı, 7,5 büyüklüğündeki senaryo depreminde ilçede 16 binada çok ağır, 113 binada ağır ve 998 binada orta hasar tahmin ediyor. Toplam 1.127 bina, analiz edilen 20.947 binanın yaklaşık yüzde 5'idir; binaların yüzde 78'inin hiç hasar görmemesi bekleniyor.

Merkez ve Ömerli, diğer mahallelerden belirgin biçimde ayrışıyor; çok ağır ve ağır hasar tahmininde en yüksek mahalle Ömerli. İlçede 1.765 yığma bina var (yüzde 8,5). Kitapçık binaların büyük oranda 1–4 katlı olduğunu, risk azaltmada önceliğin 2000 ve öncesinde yapılmış binalara verilmesi gerektiğini belirtiyor. Kitapçık tekil binalar hakkında bilgi vermez; sizin binanız için geçerli olan, lisanslı kuruluşun riskli yapı tespitidir (6306 sayılı Kanun md. 3/1).

Ömerli havzasında yeniden yapım

İçme suyu havzasındaki parsellerde yapılaşma, imar planının yanı sıra İSKİ'nin havza koruma kurallarına tabidir. Koruma kuşakları baraj gölüne uzaklığa göre kademelenir; göle yakın kuşaklarda yeni yapılaşma çok sınırlıdır, uzak kuşaklarda da yoğunluk düşük tutulur. Riskli yapı kararı bu kuralları değiştirmez: 6306 kapsamındaki dönüşüm, parselin yürürlükteki imar ve havza koşullarına göre yeniden yapılmasıdır.

Bunun pratik sonucu şudur: Havzada kalan bir apartmanda mevcut inşaat alanı yeni projede karşılanamayabilir ve kat karşılığı teklifler beklenenden zayıf gelebilir. Bu durumda iki seçenek ayrıca hesaplanmalıdır:

• Güçlendirme: Bina riskli alan veya rezerv alan içinde değilse ve teknik olarak güçlendirilebilir bulunursa, Başkanlığın güçlendirme kredisinden yararlanabilir (md. 6/8).
• Maliklerin kendi finansmanıyla yapım: Yapım ve kira destekleri bu modelde de kullanılabilir; güncel koşullar için Yarısı Bizden sayfamıza bakın.

Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını imar durumu belgesiyle birlikte İSKİ'den yazılı olarak öğrenin; bu bilgi gelmeden alınan müteahhit teklifleri birbiriyle karşılaştırılamaz.

Taşdelen rezerv yapı alanı: havza kuralı rezerv alanda da sürüyor

Karar gazetesinin 10 Temmuz 2021 tarihli haberine göre Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Taşdelen Mahallesi'ndeki yaklaşık 860 bin m²'lik eski askeri alanı (458, 459 ve 460 sayılı parseller) Kasım 2020'de rezerv yapı alanı ilan etti. Çevre düzeni planında alanın askeri alan işlevi kaldırılarak "havza içi rehabilite edilecek alan" işlevi verildi. Habere göre alanın tamamı Ömerli Barajı Havzası'nın uzun mesafeli koruma kuşağında; planda yaklaşık 7 bin kişilik nüfus ve 0,25 ile 1,60 arasında inşaat hakları öngörüldü.

Rezerv alanın planını Bakanlık yapar ve onaylar (6306 md. 6/6). Taşdelen örneği, Bakanlığın planladığı bir alanda bile havza statüsünün yoğunluğu belirlemeye devam ettiğini gösteriyor. Komşu parsellerdeki malikler için bu, rezerv alan planlarındaki kararların kendi parsellerine otomatik olarak uygulanmayacağı anlamına gelir.

Çekmeköy'de tek bina dönüşümünde adımlar

1. İmar ve havza durumu: İmar durumu belgesi ve varsa İSKİ görüşü alınır; yeni projede elde edilecek inşaat alanı kabaca hesaplanır.
2. Tapu kontrolü: Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulu mu, hisseli paylar ve mirasçılar var mı, bakılır. Karar hisseleri oranında alındığından eksik mirasçılık işlemleri karar aşamasını uzatır.
3. Riskli yapı tespiti: Lisanslı kuruluşa başvurulur. Tutanak binaya asılır, e-Devlet ve muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirilir; tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir (md. 3).
4. Karar ve sözleşme: Karar parsel bazında, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır (md. 6/1). Kat karşılığı sözleşmede bağımsız bölüm dağılımı, teslim süresi, gecikme cezası ve teminat açık yazılmalıdır; kardeş girişimimiz BinaBina'nın kat karşılığı inşaat sözleşmesi rehberi bu maddeleri tek tek ele alıyor. Ön sözleşme aşaması için ön sözleşme yazımıza da bakabilirsiniz.
5. Ruhsat ve tahliye: Ruhsat başvurusundan önce karara katılmayanlara usulüne uygun tebligat yapılmış, varsa pay satışı tamamlanmış olmalıdır; boşaltma için verilecek süre 90 günü aşamaz (md. 5/3).

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Çekmeköy'de dönüşüm kararından önce parselin imar ve havza durumunu, mevcut ve olası inşaat alanını ve güçlendirme seçeneğini aynı raporda karşılaştırıyoruz; maliklerin müteahhitle bu rapor üzerinden konuşmasını öneriyoruz. Ayrıntılar kentsel dönüşüm hizmetleri sayfamızda; dönüşüme kadar yönetim için Çekmeköy bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.