Esenler'de Bina Yönetimi: Yoğun Apartman Stoku, Dönüşüm Öncesi Yönetim ve İşyerleri

Esenler'de bir apartmanı yönetmek, İBB senaryosunda orta ve üstü hasar oranının yüzde 21'e ulaştığı bir ilçede, dörtte üçünden fazlası 2000 öncesinde yapılmış binaları işletmek demek. Birçok binada dönüşüm kararı alınmış, alınmak üzere ya da bir alan kararının sonucunu bekliyor. Bu sayfa, bu geçiş döneminde yönetimin nelere dikkat etmesi gerektiğini anlatıyor.

Rakamlarla Esenler'in bina stoku

İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü'nün 2020 tarihli Esenler kitapçığı, 23.766 binayı analiz ediyor:

Bu profil komşu ilçelerden belirgin biçimde ayrılıyor: 1980 öncesine ait bina oranı yüzde 28; aynı oran İBB kitapçıklarına göre Sultangazi'de yüzde 13, Başakşehir'de yüzde 3. Stokun üçte ikisi de 5–8 katlı. Kanun, sekiz ve daha fazla bağımsız bölümlü yapılarda yönetici atanmasını zorunlu tutar (KMK md. 34); 5–8 katlı bir apartman bu eşiği çoğu zaman aşar.

Temel güvenlik işleri: sigorta, kaçış yolu, ortak alan

Yönetim planında aksine hüküm yoksa anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi yöneticinin görevleri arasındadır ve sigorta primleri arsa payı oranında paylaşılır (KMK md. 20, 35). Bunun dışında, yoğun ve eski apartmanlarda düşük maliyetli ama etkili işler şunlardır:

• Merdiven ve kaçış yolu: Merdiven sahanlıkları, bodrum ve çatı çıkışları eşya, bisiklet veya depo malzemesiyle kapatılmamalı; çıkış kapıları kilitli tutulmamalıdır.
• Ana vanalar ve şalterler: Doğal gaz ana vanası, su vanası ve elektrik ana şalterinin yeri her sakinin bilebileceği biçimde işaretlenmelidir.
• Yangın ekipmanı: Ortak alandaki yangın söndürücülerin dolum ve kontrol tarihleri izlenmelidir; ayrıntılar yangın tüpü bakımı yazımızda.
• Taşıyıcı sisteme müdahale: Zemin kattaki bölümlerde vitrin veya kapı açmak için kolon ve duvarlara dokunulması bütün binayı etkiler; kat maliki anayapıya zarar verecek değişiklik yapamaz (KMK md. 19).

Kitapçık, senaryo depremi gece gerçekleşirse ilçede ortalama 638 can kaybı tahmin ediyor. Bu sayı, bina yönetiminde güvenlik işlerinin ertelenebilir giderler arasında görülmemesi gerektiğini gösteriyor.

Riskli yapı kararından tahliyeye kadar yönetim

Bina riskli yapı olarak tespit edildikten sonra da yönetim sona ermez; yıkıma kadar geçen süre, aidat ve bildirim düzeninin en çok aksadığı dönemdir. Dikkat edilmesi gerekenler:

1. Tebligatın kaydı: Yönetici, binanın tümünü ilgilendiren tebligatı kabul eder ve hak kaybını önleyecek tedbirleri almakla görevlidir (KMK md. 35). Tespit tutanağı, malik toplantısı çağrısı ve idare yazıları tarihleriyle kaydedilip bütün maliklere iletilmelidir.
2. Aidat ve borçlar: Tahliyeye kadar ortak elektrik, su ve temizlik giderleri sürer. Borçların kapatılması ve aboneliklerin sonlandırılması için tahliye tarihine göre bir takvim hazırlayın.
3. Hizmetlerin kesilmesi: Başkanlık, TOKİ veya İdare talep ederse hak sahiplerinin görüşü alınarak elektrik, su ve doğal gaz hizmetleri verilmez veya durdurulur (6306 md. 4/3). Sakinleri bu ihtimale karşı önceden bilgilendirin.
4. Süre: Boşaltma ve yıktırma için maliklere verilecek süre 90 günü aşamaz (6306 md. 5/3). Kiracılarla ilgili bildirimler bu takvime göre planlanmalıdır.
5. Demirbaşlar: Asansör, jeneratör veya hidrofor gibi ortak demirbaşların söküm, satış veya devri kat malikleri kurulu kararına bağlanmalı ve tutanağa yazılmalıdır.

Yıkımdan sonra tapudaki riskli yapı şerhi kalkar ve kayda "6306 sayılı Kanun kapsamında" ibaresi yazılır. Yeni bina teslim edildiğinde yönetim sıfırdan kurulur: yeni yönetim planı, ilk genel kurul ve işletme projesi bu aşamanın ilk işleridir. Eski binanın kapanış hesabını ve demirbaş tutanaklarını saklamak, yeni yönetime temiz bir başlangıç sağlar.

Tahliye sonrası destekler için kira yardımı sayfamıza, riskli alan ve rezerv alan kararlarının ilçedeki durumu için Esenler kentsel dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz.

Konut olarak kayıtlı bölümde işyeri

Yoğun mahallelerde sık karşılaşılan bir anlaşmazlık, tapuda mesken olarak kayıtlı bir dairenin atölye, depo veya dükkâna dönüştürülmesidir. Kanuna göre mesken olarak gösterilen bağımsız bölümde imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, lokanta, fırın veya kahvehane gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle açılabilir; hastane, klinik ve ecza laboratuvarı gibi müesseseler ise hiç kurulamaz (KMK md. 24). Yönetimin bu durumda ilk işi, durumu tutanakla belgeleyip malike yazılı ihtarda bulunmaktır; çözülmezse sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir (KMK Ek Madde 1).

Bölüm kiracıya verilmişse de sonuç değişmez. Kat malikleri birbirini rahatsız etmemek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür; bu yükümlülük kiracılar için de geçerlidir ve yerine getirmeyen kiracı, kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumlu olur (KMK md. 18). Gürültü, koku ve ortak alanların malzeme deposu olarak kullanılması gibi şikâyetleri tarih ve tanıkla kayda geçirmek, ileride başvurulacak hukuki yolu güçlendirir.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Esenler'deki apartmanlarda dönüşüm öncesi geçiş döneminin yönetimini; tebligat kaydı, aidat ve abonelik takvimi, demirbaş kararları ve malik iletişimi dahil, profesyonel yönetim hizmetimiz kapsamında üstleniyoruz. Hizmet kapsamı bina, site ve tesis yönetimi sayfamızda.