Esenler'de Kentsel Dönüşüm: Riskli Alan Kararları, Rezerv Alanlar ve Yüksek Senaryo Hasarı

Esenler'de kentsel dönüşüm, İstanbul'un en yoğun yapı stoklarından birinde yürüyor. 17 mahallede TÜİK 2019 verisine göre 450.344 kişi yaşıyor; binaların yaklaşık üçte ikisi 5–8 katlı ve dörtte üçünden fazlası 2000 öncesine ait. İlçede hem alan bazlı kararlar hem de tek apartman dönüşümleri gündemde. Bu sayfa senaryo tablosunu, riskli alan ve rezerv yapı alanı kararlarının bugünkü durumunu ve tek binanın izleyeceği yolu anlatıyor.

İBB senaryosunda Esenler

İBB'nin 2020 tarihli Esenler kitapçığına göre 7,5 büyüklüğündeki senaryo depreminde binaların ortalama yalnızca yüzde 46'sının hasarsız kalacağı tahmin ediliyor. Analiz edilen 23.766 binanın 391'inde çok ağır, 813'ünde ağır, 3.739'unda orta hasar bekleniyor; orta ve üstü toplam 4.943 bina, yani yaklaşık yüzde 21. Bu oran, ilçedeki her beş binadan birine karşılık geliyor.

Çok ağır ve ağır hasar tahmini en yüksek mahalle Nine Hatun. Kitapçığa göre binaların yüzde 65'i (15.491 bina) 5–8 katlı, yüzde 96'sı betonarme; 6.582 bina 1980 öncesine, 11.738 bina 1980–2000 arasına ait. Senaryo gece gerçekleşirse ortalama 638 can kaybı, 352 ağır yaralı ve yaklaşık 31.271 hanelik acil barınma ihtiyacı öngörülüyor. Kitapçığa göre ağır ve çok ağır hasarlı binalarda hasar onarılamayacak boyutta olabilir; orta hasarlılarda da onarım yerine yeniden yapım çoğunlukla daha uygun görülüyor.

Riskli alan kararları: 2012'den 2026'ya

Esenler'deki ilk riskli alan kararı 2012'de alındı. Bakanlar Kurulu'nun 24.09.2012 tarihli ve 2012/3791 sayılı kararıyla Havaalanı ve Tuna mahallelerindeki alanlar riskli alan ilan edildi; karar 07.10.2012 tarihli Resmî Gazete'de yayımlandı. Bakanlığın İstanbul İl Müdürlüğü duyurusuna göre Tuna'daki 2,5 hektarlık riskli alanın plan değişiklikleri 21.08.2020'de onaylandı.

27 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete'de Esenler için iki Cumhurbaşkanı kararı yayımlandı:

• Karar 10957: Çiftehavuzlar ve Oruçreis mahallelerindeki bazı alanları riskli alan ilan eden 03.04.2013 tarihli ve 2013/4577 sayılı Bakanlar Kurulu kararı yürürlükten kaldırıldı.
• Karar 10958: Havaalanı Mahallesi'ndeki bir alan, 2012/3791 sayılı kararın kapsamından çıkarıldı.

Öte yandan Oruç Reis'te "kamulaştırma" başlığıyla anılan yaklaşık 7,2 hektarlık bir riskli alanın planları, Esenler Belediyesi'nce hazırlanıp Ocak 2024'te onaylanmıştı. 2026'daki kaldırma kararının bu alanı kapsayıp kapsamadığı yayımlanan duyurulardan anlaşılmıyor. Bu yüzden Havaalanı, Tuna, Çiftehavuzlar veya Oruçreis'te bir parseliniz varsa, bugünkü statüsünü ada-parsel numarasıyla Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'ndan yazılı olarak öğrenin. Riskli alan kararı kalkan bir parselde bina, riskli yapı tespitiyle tek başına dönüşebilir.

Rezerv yapı alanları

İlçede alan bazlı dönüşüm bugün daha çok rezerv yapı alanları üzerinden yürüyor. Bakanlığın İstanbul İl Müdürlüğü; Kemer 2. Etap, 15 Temmuz 1. Etap, Çiftehavuzlar, Güney (Metris) ve Atışalanı rezerv yapı alanlarına ilişkin plan duyuruları yayımladı. Örneğin Kemer 2. Etap'ın Esenler Belediyesi'nce hazırlanan planları 09.01.2024'te onaylandı ve 12.01.2024'ten itibaren 15 gün askıya çıktı. Bu alanlarda da karar etap veya ada ölçeğinde, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır (6306 md. 6/1). İstanbul'daki ilan edilmiş alanlar için kentsel dönüşüm alanları sayfamıza bakabilirsiniz.

Alan dışındaki apartmanda süreç

Bir alan kararı kapsamında olmayan apartmanda dönüşüm, maliklerin lisanslı kuruluşa başvurusuyla başlar; masraf maliklere aittir (md. 3/1). Tespite karşı tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir; itirazı üniversitelerden ve Başkanlıktan görevlendirilen teknik heyet inceler. Karar parsel bazında, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır.

Esenler'deki 5–8 katlı apartmanlarda en sık gecikme nedeni, çok sayıda malik ve mirasçı arasında tebligatın tamamlanamamasıdır. 04.02.2026'daki yönetmelik değişikliğiyle ruhsat başvurusundan önce karara katılmayanlara usulüne uygun tebligat yapılmış ve varsa pay satışı tamamlanmış olması aranıyor. Karar, tebligat ve pay satışı adımlarını kardeş girişimimiz BinaBina'nın 6306 sayılı Kanun rehberinde sırasıyla bulabilirsiniz. Tahliye sonrası kira yardımlarının güncel koşulları için kira yardımı sayfamıza bakın.

Esenler'de sık yapılan hatalar

• Eski habere göre hareket etmek: 2026'da iki karar kaldırıldı veya daraltıldı. Komşudan duyulan ya da yıllar önce okunan bir alan kararına göre ne beklemek ne de acele etmek doğrudur; statüyü yazılı olarak öğrenin.
• Kiracıları takvimin dışında bırakmak: İBB'nin kira desteği, hızlı taramada D veya E sınıfı çıkan riskli yapıların yıkımında kiracıya da ayda 10.000 TL olarak 12 ay ödeniyor. Tahliye takvimini ve başvuru koşullarını kiracılarla erken paylaşmak, boşaltmayı hızlandırır.
• Mirasçıları sona bırakmak: Eski apartmanlarda vefat etmiş malikler sık görülür. Mirasçılık belgesi alınmamış paylar, salt çoğunluk hesabını ve tebligatı geciktirir.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Esenler'de parselin riskli alan veya rezerv alan statüsünü, 2026 kararlarından sonraki durumunu ve tapudaki malik yapısını dönüşüm görüşmelerinden önce netleştiriyor; karar ve tebligat sürecini avukatlarımızla izliyoruz. Ayrıntılar kentsel dönüşüm hizmetleri sayfamızda; tahliyeye kadar binanın yönetimi için Esenler bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.